领地的招股书里，“漏讲”了一个好故事？

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祝贺领地，迈出了非常重要的一步。4月9日，领地控股于香港证券交易所披露了IPO文件。

自2018年开始即战略扩张动作不断的领地集团，谋划上市的意图已经非常明显，也获得了大量的媒体关注。

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今天，各大财经媒体及地产媒体对领地集团的这一重要动作多有报道，其中所摘出的要点无非资产负债率的上升、过去三年业绩未达到预期目标、业务布局较集中于四川一省之内等。

这些“要点”大多数在房地产企业谋求上市之前的一段时期内，都会是共性问题。比如更早之前上市的蓝光、2019年7月在港股上市的中梁控股、11月份在港股上市的新力地产等。

事实上，在规模化扩张和控制负债增长的这对矛盾中，领地算是做得比较好的企业了，这主要归功于其在土地市场竞争激烈程度相对更低一些的二三线城市获取的项目更多，并且计划长期以二三线城市的房地产开发为其核心发展的业务，另一方面，领地在扩大土地储备这方面，收并购的手段运用得比较多，这也能够在很大程度上帮助领地降低拿地成本，增加项目开发的利润预期，甚至，部分项目可以更加便捷地以小股操盘/股权合作的方式进行开发，相较于公开招拍挂市场获取土地，亦能在一定程度上减轻其资金链承压。

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专业投资者可能会关心的问题，应该是目前领地集团相对单一的业务模式。除住宅地产开发、商业地产的开发及少量的物业运营业务外，招股书中几乎没再披露更多关于公司业务模式的内容了。

众所周知，2018—2019年，国内众多房地产企业开启了业务多元化的探索，并且极力在公司的品牌主张、公司形象定位上“去地产化”。

一方面，房地产企业在国内的融资渠道长期被严控，倘若“房住不炒”的主基调长期坚持不变，政府不以刺激房地产市场作为短时间内提振经济、拉动GDP增长的手段，则房地产行业中拥有更低融资成本、更多融资渠道、更高信用评级的头部企业市场占有率将会有更大的提升，“寡头化”的趋势似不可逆转。因此多元化的业务布局成为了房企应对严格的调控政策、市场周期波动的不确定性和全球性金融风险带给主营地产开发业务的冲击的稳妥方式。

另一方面，无论是市场数据，还是专业研究机构、专家学者的研究结论，都表明中国房地产市场的总体需求规模基本已经在2018年看到了“顶”。倘若市场需求的这个“顶部”确立，则接下来规模化发展未必仍是一条坦途。差异化的产品线、差异化的区域市场话语权、更高溢价的产品开发能力和销售能力，将比规模还重要。如何避免激烈的红海竞争？多元化的业务布局，既可能是退路，也可能是新的战场。再不济，它也能是上市房企新的故事题材。

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领地透过这份招股书，给投资者讲了好的故事吗？当然是有的——擅长通过公开招拍挂之外的方式来获得土地及项目的储备，这就是很动人的故事啊！要知道，当年蓝光上市之前，几乎所有收并购的方式全部暂停，全部以公开市场举牌拼火力的方式实现项目储备和战略版图的扩张，代价极其巨大啊！

但2018—2019年间，执行较为严格的限价政策，其实已经让很多收并购项目欲哭无泪，抑或不敢领取预售证。核心就在于，“结合成本定价”的预售价格审批机制之下，项目收并购中所发生的巨大成本，并不见得会被相关部门所认可，土地成本的认定依据，仍是政府公开出让时的成交价格记录。

这大概也是领地不得不将其主要地产开发业务放在“二三线”城市的重要原因之一吧！

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2019年，领地在成都市场上最为引人注意的一次土地获取，是与京东方的合作，将成都天府国际生物城的两宗合计407亩住兼商用地收入囊中。众所周知，这两宗土地是成都天府国际生物城数字医学中心等园区的配套用地，其上所开发的物业，将首先用于满足园区产业人群的住房需求。

原以为，围绕这样一个“独特”的项目，领地至少应该讲出一个其在产业园区开发运营方面的精彩故事，以此来一定程度上释疑其业务模式过于单一的问题，但翻遍整个招股文件，也没有看到相关的段落。

许晓军、姚科加盟，去年领地最为具有轰动性的两大人事动作，在不少媒体的解读中，已经能看出领地在产业地产方面的些许野心了——

许晓军在恒大、启迪协信等公司任职高管时，亦多有参与多元产业业务板块，具有丰富的经验与人脉资源。

而就在领地获取天府国际生物城地块后不久，领地集团总裁助理兼品牌总经理姚科曾对媒体表示：领地的多元化有三种模式，第一是大健康产业园区模式，第二是国际AAHC医院模式，第三是国际大健康管理中心模式。

大健康这个风口上的产业题材，在2020年初的新冠肺炎疫情爆发之后，更被视为迎来了绝佳的发展契机。这么好的故事，领地为何不在这次的招股说明书中“浮一大白”呢？

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4月9日上午，领地斩获天府新区视高片区354亩商兼住用地。土地出让文件中要求，在其中一个地块内，须修建一栋不低于180米、不高于300米的地标性建筑。出让文件同时还要求，竞得人须在该地块内参照国际JCI标准，以总投资不低于20亿元的投资强度，建设一家不低于700张床位、建筑面积不低于10万平方米的综合性国际医院，并且需要长期自持。

所以，领地在大健康方面的多元化尝试，难道不比其主营的房地产开发业务还值得期待和关注吗？