2017年新加坡房产市场见底，最佳买房时机来了？

预测房产走势，何时见底，向来不是一件容易的事情。就算是专业房产分析师，也常常和市场背道而驰，错得牛头不对马嘴。

2008年，次贷危机大爆发，新加坡房产市场一片凄风惨雨。2009年，房产却从谷底强势反弹，跌破许多人眼镜。有几个分析师准确预测到了反弹的幅度，又有多少人及时抓住了机会，赶在反弹点入场。

今天这篇点评的立足点并不是经验预测，而是萝卜的老本行，数据分析。

2017新年以来，新加坡房市的最新数据陆续出炉。

比起以往几年，最新数据有比较大的不同。尤其是市中心的高档房产市场，转折点的感觉尤其明显。

这篇文章里，我把数据列出来，分析大概率的可能性。至于具体结论，让各位看官决定。

第一点：私宅成交量

根据市区重建局数据，新私宅（不包括执行共管公寓）去年的销售量为7972个单位，是2014年以来的最高销量。这个数据比2015年的7440个单位多了7.2%，比2014年的7316个单位多出9%。

据博纳产业总裁伊斯迈的统计，去年核心中央区（CCR）的高档私宅总销量比前年高出近七成，因此带动整体销量上升。

萝卜点评：成交量缓慢回升。

第二点：私宅成交价格

▵最新的房产价格指数图表

2016全年的私宅价格下滑3.1%，这个跌幅是2013年以来的最小跌幅。

全年核心中央区(CCR)的价格跌1.2％，其他中央区（OCR）跌2.8％，中央区以外(RCR)跌3.4％。

考虑到2016年前冷后热的局面，越新的数据越能体现当前的房产市场。

转售市场方面，非有地私宅转售价连续三个月上升。

新加坡房地产联合交易网（SRX）2月14日发布的数据，核心中央区（CCR）的高档私宅涨幅最大，环比上扬1.9％。其他中央区（RCR）的中档私宅转售价上升1.5％。中央区以外（OCR）的大众私宅项目，转售价则上扬0.4％。

萝卜点评：私宅整体跌幅减速，高档私宅成交价到达拐点。

第三点：私宅供应量和未售出私宅数量

关于私宅供应量，我们看URA最新的图表（褐色代表私宅建成数量）。

2016年建成投入市场的私宅数量达到了巅峰，超过2万间。

2017年的私宅建成数量缩减到2016年的四分之三，15000间左右。

2018年大幅度缩减到不到一万间。

2019年开始，私宅建成数量维持在8千间左右。

大量新私宅单位竣工，使得2016年的私宅空置率维持在高点，第四季度超过8%。但是随着供应量的大幅度缩减，未来几年的出租市场会有好转趋势。

与此同时，一个关键性的指标出现了。

2016年出现一个特别现象，未售出的私宅单位创下历史新低。

2016年发展商手里没卖出的私宅单位纪录，为22502个。

2015年，未售出私宅单位记录是24546个。

2014年，这个数字更高达28779。

这些数字意味着什么，意味着买家买下的房子比发展商推出的房子多，市场库存量在降低。

逐年下降的私宅建成量，缓慢上升的交易量，和创下历史新低的市场库存量。

几个数据放一起看，很有意思，值得思考。

萝卜点评：用发展的眼光看问题。

第四点，最近几块地皮的竞标情况

2009年以来，政府售地计划下标价最高的地皮，出现在2016年6月的马丁广场地段。

13方人马激烈争夺，最后由国浩置地以每英尺1239的高价标中。

这个价位，比附近的苏菲雅山庄(Sophia Hill)在2013年房产火热时期的标价还要高7%。

去年12月招标的女皇镇玛格烈通道地段，吸引了14方人马竞标，出价最高的MCL地产标价每英尺998元。

今年一月，花拉公园地铁站附近的柏鲁马路地皮吸引了11方人马竞标，刘景发财团(Low Keng Huat)以每英尺1000元标中，远超市场预期。

今年二月，位于西海岸谷的一副地段招标。这幅被评论为“素质平平”的地段，不靠近地铁和公众设施，仍然吸引到9方人马竞标，中标价每英尺592元，比隔壁的Parc Riviera竞标价高出7.3%。

与此同时，沉寂很久的集体出售(En Bloc)市场，在2016年连续出现了三宗交易。其中波东巴西地区的Raintree Garden集体出售交易，吸引了7方人马竞标，相当罕见。

萝卜点评：发展商太饥渴了。

第五点，今年的房产股表现

2月21日的联合早报新闻，今年以来，房地产领域股票指数已经飙涨12%，远优于海峡指数表现。

萝卜点评：股票市场总是走在实体市场前面。

萝卜综合点评：

各方数据显示，新加坡的房市已经进入比较平稳的阶段。这是政策，发展商，买家，三方博弈的结果。在这个阶段，期待大涨大跌都是不现实的。

平稳的局面也是政府喜欢看见的。在这个阶段，突然放松房产降温措施的概率非常微小。

很多业内业外的人士一直在问ABSD（额外买家印花税）什么时候废除。

今年的财政预算案已经出炉，其中一个字也没有提到房产降温措施，从侧面再次证实了政府目前没有修订房产政策的意图。

不同类别的房产走势稍有不同。市中心的高档房产已经有明显的触底现象。其他类的房产还需要多些时间确认趋势。

不过就算有回升，应该也不会是U字形突然回升，有可能是L字型的缓慢回升。

自住型买家，特别目标是高档房产市场的自住型买家，入场时机已经到了。

价格触底企稳，ABSD短期没有取消可能，目前仍然是买方市场，开发商有协商意愿，可以从容的挑选心仪房产。

以房产升值为目的的投资类买家，市中心高档房产的价格已经调整到位，或许是目前最好的投资选择。

新加坡大华银行董事长黄祖耀，最近大手笔扫下乌节路45间豪宅的新闻，很多人应该看到了。精明的投资者对市场敏感，下手总是比较快。  

但是请做好准备，这会是一个长线投资。做好持有五年到十年的打算。

对于获取租金为目的的投资类买家，未来三四年，市场私宅供应量将大幅下降，租金市场预计会逐步好转。但是今年的绝对供应量还是很高。谁都不希望倒在黎明前的黑暗是吧。

出租房产，避免投资住宅密集的区域，避免投资刚刚TOP的大型新盘。周围大量新房子待租的区域，出租压力很大。

趁现在房价低的时候购买期房，按工程进度付款，等到租金市场趋势转好的时候，房子也盖好了，或许是个不错的选择。

彭威

新加坡万事通房产专栏作者

彭威：毕业于南洋理工，后职任高级数据分析工程师多年，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载（CEA 注册号：R042525J）

初到坡，瘦高，好友称萝卜，岁月蹉跎，如今高而发福，好友依然称萝卜，萝卜点评，由此而来，萝卜点评，万事通说房事~

术业有专攻，萝卜不涉及留学移民开公司等等任何业务，只专注于房产，为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，收房验收，房屋出租的一条龙服务，不向买家收取任何费用，十年磨一剑，深获买家好评！

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