日本最大share house公司濒临破产，房东们发财梦碎一地
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房东，收租婆：天天无所事事，醒来看看电视上上网，闲来逛街买买买。他们有大把时间，还有不用动脑费力，躺着醒着都能自动进帐的房租收入。
他们如何买到第一套投下资本，顺利生出效益的房，然后再良性循环，第二套第三套无穷尽也，是我们最想知道的商业秘密。
形形色色的投资房东里，有一种叫サブリース（sublease）的模式，在日本相当盛行。简单不精准地说明サブリース是啥：房东出钱出地建设投资用的不动产，由不动产（管理）公司包租30年后，转租给零散租客，统一代为管理运营。房东每月从不动产公司那边领取约定好的房租收入。
不动产公司不用每运营管理一处房产，就掏钱买下来一处。而房东呢，房子租没租出去，接下来几个月会不会开天窗，会不会遇到欠房租的房客，没租客怎么办，这些运营管理上的问题犯不着自己操心。
一般多跟大公司合作，大公司的信任值高啊。看起来应该是互惠互利的双赢关系。简直梦一般美好的投资模式……但サブリース性质的合同存有一个超级大风险。
口语不精准地描述：这种合同没有约束得了它的不动产相关法律。但合同里写着的，比如保证头10年付给房东多少房租，管理公司却可以在中途“不保证”这么多。
打个比方，说好了每月20万，管理公司给改成16万。凭什么呀？凭《借地借家法》。周围环境、经济环境变了，20万做不了了，就能中途更改房租金额。
虽然需要双方认可，不过你想呀，为了差出来的那点钱，还不够找律师打官司的。更何况管理公司多是大型不动产公司，人家的法律知识和专门服务人员都武装到牙齿了，最终房东们选择“签字认可”。
※感兴趣的同学可搜索房东们集体诉讼leopalace21一事。
铺垫这么长，今天要八的是号称日本最大的share house公司Smart Days。它其实是一家运营管理房东们房产的公司，不过做法较新鲜，把一栋房子做成“公寓合租”模式。
Smart Days式合租房格局图
一般的一整栋投资出租屋格局图
Smart Days的合租公寓，独立睡觉空间以外，洗漱卫浴均属共用。并且注意：
①卧室面积极小，连4.5帖都不到。比独立套间的至少小了1.5帖。
②跟《爱情公寓》里那种共享合租不一样，Smart Days的合租式公寓没有客厅。
③多选用细长型土地，即俗称的旗杆地盖房。旗杆地一般不让盖集合式住宅（普通公寓楼），但可以盖一户建。share house的格局不算集合式住宅。
本来一栋房子只够划开来四五个房间，但经过缩减每个房间的面积，加上被省掉的客厅面积，拼拼凑凑的整出来八个房间。一块边角料似的地，给做成了高密度入住型居所。（聪明啊）
房间看上去不错……
对房东们来说，这样的格局更有利于提高出租率，减小空房带来的损失。
Smart Days 从五年前起步时，注册资金仅300万日元的小公司，迅速成长为一年销售额高达300亿日元的大公司。并且它旗下的share house占据了日本该市场的一半份额。
老板甚至写了本书，传授独门投资秘方，即使房租为0，即使房子有空的，也能照样赚钱。
好奇的同学得问了，怎么办到的？
跟人才派遣公司联手呀！带着梦想从小地方来大东京开始新生活的年轻女孩子是他们锁定的目标。初来乍到，一下工作和住宿问题一并解决。
有从事人才派遣行业，或自己被派遣过的同学吗？招到一名员工，需支付介绍人酬劳，这笔酬劳的金额说不定相当于好几个月房租。假设你有一栋合租公寓，住进去的人相当于你的人才介绍资源库。同时，人才派遣公司招的新员工需要住处，你的公寓就成了优先选择。
Smart Days官网宣传的“南瓜の馬車”，就是专针对女性住户的合租公寓。
其中文网页
它在官网强调的是初期费用很便宜，每月房租看起来金额很低。至于房租是否因为合租，就特别便宜呢？见仁见智，不好胡说，按面积大小、地点路段等，查查市场行情便有数吧。
收益不错，吸引了越来越多的房东。跟银行贷款，建房子，再交由特别会做生意的Smart Days来运营管理。房东们旱涝保收，每月坐等收钱就行。
话说回来，Smart Days旗下攒了这么多房子可供出租，到底有多少房客入住呢？
这空房率怪吓人的
7平米，每月3.5万……
去年便有人在网上爆料，它有8000多套出租房，而租客会员人数只有1500名。3月报表：销售额高达317亿日元，毛利仅4097万日元，毛利率才0.13%，是不是要破产了。
到去年10月，果然出事了。
Smart Days突然通知房东，将减少今后支付给房东的房租金额。今年1月17日和20日，在这两天的房东说明会上，则表示由于出租率太低，资金周转艰难，难以支付1月往后的房租。
参加说明会的房东们
房东们到说明会那天，才第一次获悉投资房的出租率是多少，竟然仅到40%。
写那本赚钱论大作的社长，及其他高层在说明会之前卸任。会上发言，表示今后努力将出租率向100%靠近的那位新社长，是Smart Days去年8月对外宣布资本提携合作的另一家公司社长兼任的。难道，这就是传说中的甩锅？
Smart Days本社所在大厦
这锅甩得，700名房东，上千亿日元的资金。光是争取呀，努力啦的讲情怀有什么用。
就算一两年后，真的如那位新社长所说，出租率靠近100%，有几个房东撑得住这期间的经济压力？
这些房东并非个个都是手里大把钞票，祖上留下大片的地，闲着也是闲着才去搞不动产的“サブリース”。好多人的钱是跟银行借的，每月靠从Smart Days转来的房租收入来支付房贷。
这位50来岁的公司职员，花2亿买的“合租公寓”，跟银行借的可是利息3.5%的贷款。
现在，Smart Days这边拿不到房租了，而那边银行的贷款还在，每月得还。他说：“靠在公司上班的工资来还贷，根本不够填补缺口。这样下去几个月，上吊自杀，还是自己破产。”
最新进展便是开说明会，把话挑明付不了钱，今后争取balabala……
赚钱的点子永远推陈出新
动听的计划永远甜在开头
扒开它的生意经，一环套一环，
咱这点小聪明真不够被人耍的。
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