原创丨未强大房价就已过高的三线城市和价格尚处洼地的二线城市
编者：本文的标题貌似有点长，未加标点读起来可能也略显拗口。通俗来讲，本文主要是想和小伙伴们一起聊一聊，哪些三线城市虽然经济还未发展壮大，但是房价却已经有过高迹象；又有哪些二线城市虽然经济迅猛发展，但是房价尚且还处在相对较低的阶段。当然，在讨论之前首先山川网（ID：CHlvixng）要首先对本文讨论的二、三线城市进行一下定义。网上的定义标准各不相同，小川博采众长，并且对每一座城市进行过实地考察后，挑选出一定数量具有代表性的二三线城市，进行探讨——
二线城市：重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、佛山、宁波、大连；
三线城市：东莞、南通、泉州、唐山、济南、合肥、西安、福州、石家庄、徐州、常州。
标准：在当下这个时间节点，以一万元每平为线，上述二线城市城区价格在此线之下的，属价格洼地；上述三线城市城区价格在此线之上的，有过高迹象（个别城市存在特殊情况，这里不做讨论）。
备注：讨论中不区分新房和二手房，均价指拥有正常居住属性的房子。只讨论对应城市的城区房价，下属郊区和县级市不参与讨论。
按照以上判断方法进行统计、分析后，我们发现了以下几座非常具有代表性的城市，接下来会单独挑出来给大家做下讲述——
现阶段存在价格洼地的城市：重庆、长沙、西安
现阶段存在价格已明显超越价值的城市：济南、合肥、石家庄
【重庆】
重庆是中国四个直辖市之一，也是西部唯一一座直辖市。每当我提起重庆市，都会特意强调一点，重庆的面积8.24万平方公里，接近江苏、浙江这样的省份总面积。但其中大部分属于偏远山区，数据不具备太大的讨论意义。所以我们这里讨论的重庆，仅限于重庆传统意义上的主城九区，面积5472平方公里，比上海的6340平方公里略小些。
我记得去年的时候，我就曾撰文专门写过重庆，当时的契机正好是刚刚过去这波全国房价上涨风波突起，原重庆市长黄奇帆调任的时间点。当时在众多三四线城市房价迅速破万的盛况下，重庆主城区六七千一平的房子还到处都是。当时我就料定，重庆的房子一定不可能清流太久，势必也要涨上来。果不其然，一向房价稳定的重庆，在这一波风潮中均价也上升了一两千，这还仅仅是官方公布的数字，实际情况只会比这个数字更高。
其实判断的依据很简单，西部国家中心城市，四大直辖市之一，GDP增速近几年全国首位，同城市圈的另一翼成都均价早已过万，人口基数又十分巨大。这些要素加在一起，房价无论如何都不可能一直维持在低位。在重庆主城区，目前均价一万以下的房子，依旧值得长期被看好。
【长沙】
重庆近三四年GDP增速全国第一，而过去十年GDP增幅指数，重庆还只是第二。排在第一的，正是长沙，2006~2016十年间，长沙GDP增幅高达460%，同期北京是237%，上海是173%。长沙增幅如此之大，固然有基数较低的因素，但是中国基数低的城市到处都是，长沙何以能够在其中力拔头筹呢？自然是有其自身的核心竞争力。
在之前几个月全国楼市大调控的期间内，长沙也是重点参与调控的城市之一，限购，限贷，从严购房流程，从严贷款要求，基本上各方位保护长沙不被炒房团挫伤。但是即使如此，长沙的三环以内的城区均价，还是从去年六千左右的低位，被拉升到今年八千以下近乎绝迹的高位。
但是即使是目前的房价水平，长沙的房产价值依然值得被长期看好。GDP总量如无意外，今年即将破万，意味着长沙即将进入“强二线城市”阵营。长沙位于京广线大动脉之上，北连武汉，南通广州，周边还有株洲、湘潭两座卫星城可供未来打造城市圈使用，在已经来临的高铁经济时代，长沙的潜力空间非常巨大。
【西安】
西安2016年的GDP总量只有六千多亿，按此标准划分，妥妥的三线城市无疑。目前的城区房产均价六七千的价格，也完全符合三线城市的正常标准。但是之所以要把西安单独拿出来说一说，就是一定西安和其它的三线城市不一样，它具有绝对重要的地理位置。而在中国，地理位置往往是决定城市兴衰的最重要因素。
西安在中国历史上地位不用多说，只要是中国人就都不会忘记它曾经的辉煌鼎盛，长安是每个华夏子孙大国梦中的标志和符号，这恰恰和西安的地理位置密切相关。在地理学上，中国按方位被分成华北、华东、华南、华中、东北、西南、西北七大区域，这也正好和我们每个人身份证上第一位的区域码相对应。在目前其它六大区域中心城市都已经确认无误的前提下，西北成为了唯一还没有确定区域中心城市的盲区。而西北作为中国幅员最为辽阔的区域，经济长期以来处于待开发的阶段，那么一定就需要一个中心城市来扶持。而在这个区域中，能和西安一战的只有兰州和乌鲁木齐，而这两座城市的经济数据、人口数量、地理位置、交通发展，都和西安相去甚远。
那么西安最终定为西北区域的中心城市，显然就是板上钉钉的事情，区别只在于时间早晚。而只要被定为区域中心城市，那么政策上就会有较为明显的扶持和优惠。在中国政策支持意味着什么，众所周知。那么真到了那个时候，西安的房价必然要大幅上升。另外，我们就是退一万步说，西安最终没有被确定为西北中心城市。那么依西安的战略地理位置和背靠陕西省的基础，房价也绝不可能在当下的低价水平上有任何下降的可能性。
【合肥】
去年的合肥房价，玩了一把过山车。惊心动魄的，但却是在玩命，玩安徽本就脆弱不堪经济的命。安徽想尽办法硬要挤进“长三角都市圈”，可是首先长三角都市圈不可能大到三个省的程度，准确说长三角最多也就是覆盖苏南浙北，而且这些区域目前的繁荣，也绝非完全靠长三角都市圈辐射，更多是因为从古至今经济基础一直不错。无论安徽自己认不认可，安徽的地理位置，都是和河南、湖北、湖南、江西几省一起同属中部地区的。
而我们看一看目前的中部五省就会发现，大家有一件事是相似的，那就是坚定地走省会独大的发展方向。其中郑州、武汉、长沙算是现阶段比较成功的，而合肥和南昌则是比较失败的。失败点就在于：集全省之力打造省会，省会竟然就像扶不起的阿斗一般，经济依然不上台面。而中国的城市化目前已经进入下半场，还不能完成经济积累的城市，基本也就意味着可能要被OUT出局。另外， 无论从各方面看，合肥也没有希望被国家重点扶持，依靠政策的路显然也是走不通。
在这样一种内部靠吸全省之血发展经济失败，外部被长三角排斥又被其他中部省会秒杀的境地下，合肥竟然又作死般地走了一招近乎是最臭之棋——炒地炒房。一个在去年只完成三线城市水平六千多亿GDP的城市，竟然房价一度超过两万，逼近中国强二线城市的代表南京和杭州，不得不感叹合肥的无药可救。依目前合肥的经济水平，房价打对折或许才有谈真实价值的资格。
【济南】/【石家庄】
济南和石家庄的情况，有一些相似，所以这里把两座城市放在一起讨论。其实也不仅仅是济南和石家庄相似，而是整个北方省份的省会都差不多，包括山西的太原，辽宁的沈阳，吉林的长春，黑龙江的哈尔滨等等。但是目前其他北方省份省会虽然经济水平差强人意，但好歹房价水平尚算对得起经济水平，这也无可厚非。唯独济南和石家庄这两座城市，水分最大。
依照房天下的城市房价数据，目前两市的房价水平都在一万五每平左右，其中石家庄比济南要更高些，但是基本上是相差不大。目前的这个高位，两座城市好像各有理由：石家庄理由是距离首都北京距离够近，环北京圈一众河北小弟的房价都轻松向三万靠拢了，那么我这个河北老大哥，房价往两万上靠靠岂不是理所应当？至于济南，背靠着山东这个GDP常年排名中国第三的经济大省，没个一两万的房价似乎也是对不起所处的地位的。
但是实际上，无论是石家庄还是济南，首先是环境污染严重，严重到几乎已经是不适宜人类生存的地步，大家可以去关注下二城每年雾霾天数和PM2.5的数值，绝对令你咋舌。其次是本身实力太差，打铁还需自身硬，靠离北京近，靠背后的省份总量都支撑不起本身脆弱的经济基础。最后是从实际情况看，河北经济增速和总量近几年一直在全国中处于不断下滑状态，而山东排名虽然是常年老三，但是距离第一第二的差距却是越来越大了。在这样的前提下，河北和山东全省未来的发展都不容乐观，作为省会的石家庄和济南，究竟房子还有多大的价值？
作者：林隐丨LinYin
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