城市更新研究——南京老城崛起之路～
健康的城市就像一个拥有生命的有机体，她有着迷人的面貌和强健的体魄，也有充满着无限可能的内生活力。
前言
城市更新作为都市进化与发展的重要路径，其内涵不仅是城市的出新与粉饰，也不仅是纯地产思维的拆一建一，而是结合规划、资本、运营、开发等多种思维，找寻城市进化与发展之路，激发城市的内生活力。
本文是城市更新研究系列的开篇之作，后续将以老城更新为主题陆续推出多个专题，欢迎各位持续跟进并踊跃留言，共同推动老城崛起！
壹 | 历程
一城3000年
南京是四大古都中唯一一个城址未变的城市，这让南京的城市进化呈现出原址叠加的特征。
南京演化图，城址从未改变
古代的进化与发展总体上与私有化的土地属性紧密相关，具有一定的自发性和市场倾向性。
民国南京老城南航拍图
建国后，城市的土地权属发生了改变，城市的发展开始走上了政府占据主导的大政府模式。短短数十年，南京的城市格局迅速扩大，旧城改造不断推进，城市的发展速度远超过之前。
大政府模式的城市发展可以快速的扩大城市骨架、提升城市规模、有效集聚优势资源；但是，也存在着不少弊端：求大求快而使得城市传统肌理日渐消失，大包大揽之下管理机制松紧失序，文保类开发让政府负担日益加重。
贰 | 现状
我们为何不满意
南京老城范围
本文语境中的老城不仅包括城墙内的全部，也包括了玄武湖、老下关地区、江北的老浦口地区、应天大街及宁芜铁路以北的越城和1865片区。这个范围内的老城区不仅拥有丰富的山水文化资源，也聚集了南京几乎所有的历史文化资源，更是南京商贸发展的核心区域，具有极强的区位优势和不可替代的城市地位。
本节将从城建格局、老城人口、基础设施、产业发展、更新政策等五个方面进行分析。
01-城建格局
主次不清，重点模糊
城市建设中，“强化优势、打造重点”可以有效形成城市开发的塔尖集聚效应，继而带动外围大区域的整体发展。具体来说，就是政府在制定城市更新计划之前，编制城市更新结构图、划分更新片区、明确更新重点，继而在规划、供地、政策等方面予以倾斜。
反观南京，主城内各区为政，一市之内竟存行政壁垒，应重点发力推进的片区却长期浑浑噩噩发展迟缓，应重点补足的劣势也仍不思进取得过且过。虽坐拥山水城林的资源，然而历史、山水、商业等积极要素并没有形成对城市产生积极的极致影响。
新街口作为商贸发展的金字塔，城市面貌长期不尽如人意，道路、景观、楼宇，所谓第一商圈的名号“名不副实”。
新街口的整体形象距离一流城区还有较大的距离
湖南路作为昔日第二商圈，仓促盲目的上马某重大项目，在摧毁了原有发展基础的同时却没有及时和有效的完成片区的更新和恢复，一条商业街如今僵死停滞，让人扼腕。
十年之变，湖南路已然面目全非
而城南片区作为全域旅游的重点载体，除了夫子庙和老门东近年明显改观之外，旗舰旅游景点和重要旅游资源都没有实现以点带面的风貌形象打造。如中华门周边，与同样是古都的西安相比差距太大。
南京中华门和西安永宁门的对比，相比于西安永宁门的南门轴线打造，中华门这个昔日的京师城门却是落寞无比了
而对于大部分的常规城区而言，也普遍存在着城市面貌差强人意，景观绿化维护不力，功能业态升级停滞等问题，城市更新任重道远。
南京老城作为3000年精华之所在，如今现代差口气，古朴缺极致，高不成低不就的发展现状实在需要认真的反思。
02-老城人口
疏散还是塌陷？
“老城人口疏散”是一个被规划界长期视为金科玉律的概念，似乎只有这样才能解决主城人口密度大，空间发展局促，公服设施供应不足的生存困境。
十几年来，南京老城按照“人口疏散”的目标，“坚持不懈”、“不忘初心”的进行人口外迁，老城内新增住宅用地则严格限制。
结果是，老南京人走了、有钱人走了、年轻人走了，随着高校的外迁，大学生也走了。人的流失意味着消费客群的减少，老城内曾经充满特色的街巷空间和多元业态也在事实的消亡中。
南大本部附近一家颇有名气的咖啡馆，现已关门停业
人口需要“疏散”，但是也需要“引入”，政府应该做的是优化老城人口结构，延缓老龄化趋势，提高老城人口综合素质和消费能力，而不是仅仅单纯的减少人口绝对数量。
有人，才有希望
03-基础设施
欠账待补
本文重点关注的基础设施包括道路设施，公共交通，慢行设施。
南京老城道路密度在国内城市中排位靠后，次干路和支路亟待加密。
较低的路网密度不仅降低通行效率，也使得单个城市地块面积变大，而面积过大的地块又会降低地块的（周长/面积）比值，进而降低资本渗透率。而合理的路网会形成面积适宜的更新地块单元，每一个更新地块也会拥有适中的资本渗透率，这能有效提高项目成功运营的几率，同时提高地块吸引力。
低路网密度和高路网密度在地块资本渗透率上的对比
尽管现状路网密度不足，但是因为在编制过程仍过分迁就现状，规划路网仍存在着现状路网的缺陷而未予以纠正。
总规的路网中仍过分迁就现状，各种断头路仍然予以保留
此外，老城内的道路质量也长期被人诟病：
坑洼不平整，出新后返修率高，后期维护不到位...
如此种种，不仅严重影响城市形象，也严重影响行车舒适度（笔者就曾在修好不到一年的中华路上磕坏了汽车轮毂）。
与道路网相比，老城的地铁骨干线路已基本建成，但是后续地铁建设严重滞后，贯穿老城的5号线至今拖拖拉拉，地铁的站点密度仍与一线城市存在较大差距，相比于二线同类城市也已然落后。
武汉与南京老城的地铁密度对比，南京明显建设滞后
在慢行系统方面，作为建设稠密、商贸发达、历史文化资源丰富的老城，理应建立起一个体系连续、环境友好、设施完备的慢行网络。
然而，南京老城内步行感受参差不齐，天桥、连廊等人行设施仍然缺乏（南京真的太喜欢建地下过街通道，然而大部分的过街通道都没有和周围建设有机联系，使用率并不高），城区缺乏联系、行人友好型的步行体验。城南等历史风貌区没有形成覆盖全域的旅游慢行友好区；在核心商业区中也没有实现慢行交通的超前设计与建设，工程遗憾较多。
广州珠江新城的高架连廊联通了各写字楼和商业建筑
04-产业发展
墙脚挖不停，升级难度大
作为二线城市，南京的各项资源其实有限。为了发展新城和各产业园，主城的金融、商贸及部分科教研发类产业都在逐步向外转移，其结果便是主城的升级之路愈发缓慢。
以租金为例，新街口的楼宇整体租金水平已经被新区追上，且楼宇老旧程度高，竞争力不足，入驻企业层次相对偏低。
虽然南京老城目前拥有极高的商贸零售额，但是我们也要清醒的认识到，老城商业发展仍存在着诸多问题：商业发展同质化，商业金字塔中的塔基和塔中并不牢靠，都市底层商业发展水平整体滞后，多元化多业态的个体型商业生存状态不佳。
我们需要金字塔尖，也需要多元、复杂，充满原生活力的金字塔中层和下层
放眼到具体区域上：
新街口的发展被几个旗舰项目所遮蔽，大量运营状态不佳的商业项目没有得到足够的重视，商业发展的多元化明显不足；夫子庙作为传统商业区，升级过程中一味追求“高大上”，花鸟市场等市民钟爱的老城“玩意”在不断的外迁；而在地产经济和网商的双重冲击下，门面商业生存困难，店铺生存周期短，且业态阶段性雷同。
在老城文化产业的发展方面，博物馆、剧院、知名景点等积极因子在城市中的产业带动作用并不明显，相关产业发展明显滞后，与国际文旅城市的差距较大。
05-更新政策
松紧失序，奖励缺失
规划及城市管理制度可以在一定程度上引导城市的理性开发和有序建设。然而，对于老旧建筑密集的历史风貌保护区，过于刚性的制度究竟是“保护”还是“束缚”？此类地区的更新又该如何平衡保护和开发从而吸引资本的介入？
城南某楼盘一码齐的建筑高度和雷同的设计
老城在城市更新推进中，会因为自身复杂的历史文化属性和空间肌理特色而遇到各类问题。这些问题一般需要多个职能部门的多次沟通、多次协调才能予以解决。但是此类沟通机制繁琐而具有不确定性，给项目正常推进造成阻碍。
此外，城市更新的奖励政策缺失，资本积极性未充分调动等等也都是制约城市更新顺利推进的障碍。
叁 | 我们需要怎样的城市更新？
01-解放思想
南京3000年的顽强生命力已经证明了：
要用进化和延续的心态看待老城的更新，一切的规划和建设都要以此为基本信念；
进化的城市才是好的城市，固步自封没有前途。
02-明确定位
老城是南京的，也是江苏的
南京老城不仅是省会文化首位度的体现，也是展示南京乃整个江苏建设成果的最佳区域~
03-更新结构
主次有序，突出重点。
强化南京老城的自然、文化及商贸发展格局，借力各类优势资源，着力提升基础设施建设水平，重点打造城市旗舰空间，同步提升城市整体风貌。
任务1：基础设施的优化
主次支的路网建设，地铁线路的优化，研究市域快线与老城节点的连接关系，加快主城地铁建设，研究提升慢行交通友好度的相关路径。
任务2：旗舰空间的打造
旗舰空间是城市更新的重点区域，资金、政策、规划、用地等都要适度进行倾斜。
古都精华展示—中华门文旅轴线，内秦淮风光发展带，明故宫轴线、门东、门西历史历史风貌片区、明城墙风光带、老下关及老浦口
现代文明展示—新街口商贸集中区、山西路-湖南路商业区、六中（中山北-中山-中山南-中山东-中央-汉中）路发展轴
扭头时间到
（后续本号也将以此为体系开展相关城市更新讨论，欢迎关注）
04-吸引优质人口
引人、引人、引人、引人。
产业引人
在强化老城优势产业的同时利用各类资源培育新型产业，提高老城的产业承载力，真正实现乐业于此。
居住引人
在用地中增加住宅和公寓的供地比例，建设满足各种人群需要的居住产品：城南高端住宅产品；主城高层公寓，和精品住宅；单人公寓和短租公寓。
资源引人
优化中小学教育资源在老城的布点，持续改善老城城市环境，引导大学逐步回归，建设城区办学点。
05-项目友好型的更新政策
建立统筹机制、奖励机制和弹性机制。
统筹机制
老城遗留问题多，问题相对比较复杂，往往难以依靠单一部门予以解决，需要由江苏省乃至南京市牵头成立推进老城更新的专门协调机制，来总体协调老城项目中的各类问题。
奖励机制
对旧有厂房、楼宇的改造做出政策型奖励，在地块容积率、建筑高度等方面给出补偿指标，进一步提高旧厂房和楼宇的改造积极性，有效引导社会资本参与老城旧改项目，减低国资平台企业的融资压力。
弹性机制
放宽对于老城旧改项目的各类限制，实行弹性管理。从限制的角度变为鼓励与服务的角度，转变各职能部门的思想。
06-建立多方参与的更新讨论机制
借鉴国外经验，形成政府、资本、民间半专业团体的多方参与模式，让各方都能参与到城市更新的前期策划、方案研究和相关行动计划中去，而非单纯的自上而下。
肆 | 结语
江南锦绣之邦，秦淮风雅之薮
南京的古都特质不仅是“古老”与“传统”，也是“创新”与“进化”；我们要打破“固步自封”，打破“因循守旧”，用敬畏与开放并存的心态引导南京老城走上一条可持续的更新之路。
塑造线条清晰的城市格局，唤醒三千年的古都活力，
让城市走向下一个千年。
后续本号将结合城市更新中的相关重点推出多篇文章进行讨论，也欢迎大家踊跃回复，提出对于南京老城更新的建议～
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