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手持2000万,我在北京买不到一套满意的房子!

2017-11-23 金石道 金石道

作者:大渔

来源:米宅米宅(ID:mizhaimizhai




写下这个题目,我承认有点招骂。毕竟,北京房子再贵,也没到2000万都选不到房的程度。然而,这又的确是我这段时间照着2000万预算去找房的真实感受,2000万,在北京真的买——不——到——满意的房子。


首先声明一点,这2000万不是我的,靠码字我可挣不了这么多钱,这个预算是米宅一位北京粉丝的。这个粉丝基于对米宅的信任,主动找到我们申请置业报告服务。


顺便打个广告——


置业报告是米宅北京公司近期推出的一项新业务,用来帮助在北京有购房需求,但人不在北京,或者人在北京但不知道如何找到合适的房源,不想被中介牵着走,也不愿意四处奔波找房的客户,米宅会针对他们的需求,帮他们匹配到最精准的房源。


接到申请后,我们首先和客户面对面进行了一次长谈,客户的需求如下:


“家里有两个孩子,老人也在这边照顾孩子,所以,四居是刚需。”  

“我们目前有一套房子,再买是二套,不打算置换。”

“总预算最好不超过2000万,如果实在很满意可以再追加一点,可以全款”

“最好是新房,面积希望不小于180平米,南北通透,明厨明卫。如果是二手最好也是近几年的次新,没住过的毛坯最好。”

“对周边的地铁、公交都没要求,生活配套也可以略差一点,但是学位是刚需,不求最好,但至少是中上。”

“虽然是自住,但希望未来升值方面也不要跑输大盘。”


以上就是客户的大致需求,2000万预算真心不少了,要求听起来也不算离谱,于是,根据客户的需求,我们做了一个初步的定位:海淀区的新房或次新房,大四居,学位中上。


签完合同,开始找房。


说到这里,估计有人会琢磨了,2000万现金啊,要求也不算高,应该很好找啊,凭啥让你们来挣这个钱?真的很好找?好,请继续往下看。


客户有新房情结,先从新房找起。


网上的新盘信息已被中介拦截且严重失真,需要认真过滤多方查证。目前在售的新盘真心少,当下北京楼市冷淡,政府又各项严控,大部分开发商选择了放慢工程进度和捂盘不售,在售新盘少得可怜,再刨掉少量刚需盘,在海淀区能勉强符合客户需求的楼盘只有区区两三个,而且基本都在五环以外的偏远区域。


五矿万科如园,位于海淀西北旺,这个卖了数年的楼盘目前还剩下少量尾盘,打电话过去咨询,“对不起,我们只剩下三千多万的大户型,噢,还剩下最后一套二千来万的四居,180多平,带地下一层,您要不要过来看一下?”当然要看,马上千里迢迢赶过去,结果这套奇葩的户型居然一楼只有四居,没有客厅,客厅在哪里?在地下,好吧,我觉得设计师可以下岗了。放弃!


首创天阅西山,位于海淀永丰路,有两百平的大四居,总价也在预算之内,可是要等到2019年底才交房,已经影响到了孩子上学,位置也比较偏远,放弃!


天润福熙大道,位于朝阳北苑,去现场考察,房子很好,255平的尾盘,目前特价只要2340万,真的真的很优惠了(售楼小姐原话)。可是距离客户工作地点太远,放弃!


山水文园,东四环知名的高端楼盘,难得近期有新房在售,打电话咨询,对不起,我们目前新房三千万起步,放弃!


万柳书院,学区、位置和楼盘品质都一流,单价19万,最小的面积也要三千多万,放弃!

……


看看两千多万的豪宅长啥样▼


兜兜转转无果,我们只能把眼光转到二手房。


海淀以学位优质环境优美著名的万柳片区是最先放弃的,这一片区目前二手房的单价在15万左右,一套大四居的成交价在三千万以上。


中关村、知春路、翠微等片区附近虽然也是优质学校扎堆,但这一区域基本都是2000年以前的老房子,面积小,户型老,居住体验不佳,也不在备选范围之列。


我们又一次把客户的需求捋了一遍:海淀,大四居,学位中上,2000万左右,至少是2010年以后的次新房,位置不要太偏远。这几个条件每一项单独拎出来都不难找到,可是一旦变成并列选项,就成了一个几乎不可能完成的任务,因为海淀2010年以后的次新盘根本就少得可怜!


在和客户沟通过之后,我们又一次调低了标准,把二手房房龄放宽到2004年之后的保养较好的高品质楼盘。经过多次筛选,我们把目光锁定在了四个片区:清河片区、上地片区、五棵松片区和四季青桥片区。


经过认真筛选之后,我们在这几个片区找出了十几个可供备选的楼盘,但是单凭网上的图片和资料是远远不够的,只有去实地调研才能获取一手资料和真实观感。


于是,我们顶着初冬的寒风,花费了数天时间,先后在这几个片区实地考察了十五个左右的二手楼盘,过程不再一一言表,这其中既有花了五百万装修的叠拼别墅,也有被改造成八居室的美容院,户型面积大多在200平左右,报价基本都在2000万以上。


综合考察完这些楼盘之后,我们终于找到了数个备选方案,最终完成了一份四十页的置业报告提交给客户。


再看看两千多万的二手房长啥样,实话实说,大部分房子除了大我很难找到其他优点来形容。



这套被改造成小型美容院的不到200平的房子报价2350万,业主打算让客户买了之后自己想办法复原(图片来源于链家)


完成这次置业报告之后,我很想表达一些观点。


首先,北京的房子,贵,太特么贵了!经过八个月的量价齐跌之后,北京的二手房仍然坚挺在高位,尤其是位置、品质稍好一点的楼盘,哪怕是十几年的老小区,已明显有了老旧的痕迹,价格仍然稳定在8到11万的区间岿然不动,一套九十来平的两居动辄报价千万,让人咬牙切齿的同时,却又无可奈何。


同时我要指出的是,欧神的所谓大户型低总价理论完全不靠谱,至少在北京五环以内不靠谱,二百多平的大户型和八九十平的刚需户型的单价基本是一样的,甚至更高,而且,没有多少议价的空间!


虽然我在北京生活多年,又身处地产行业,对高房价的免疫力要强的多。但在看房的过程中,我也会随时把自己代入空军的心态,只想吐槽,这么一套破房子,小区老旧,户型不合理,装修超烂,报价两千多万,想钱想疯了吧,你咋不去抢银行啊?


北京的房子,没有人不认为贵的离谱,不论是有钱人,还是刚需。可是,大家一边喊着贵的没天理,一边又在咬着后槽牙买买买。


这就是北京,让人又恨又爱的北京,全国任何城市的购买力都无法比拟的北京。全国各地的资金如潮水般涌来,将房价无限制推高,无论是上海,还是深圳,他们的购买力和北京都不在一个层级之上。


北京从2000年到2013年所建的楼盘绝大部分以大面积为主,一居70多平,两居110平,三居150、160平是常态,在目前的房价下,一套两居总价上千万、三居总价一千五六百万很正常,即使是这样变态的性价比,北京五环内的优质区域房价依然坚挺


从三月份到现在调控已过去了整整八个月,在楼市低迷、量价齐跌的形势下,优质区域的房价不过跌了十个点左右。北京楼市似乎已度过了最冷的严冬,刚需和刚改除了接盘别无选择。


在这里,我不想再讨论这么高的房价的合理性和到底是什么在支撑的问题,也许只有哲学可以解释:存在的就是合理的。


翻回头来说我们的置业报告,实话实说,我之前低估了置业报告的制作难度。


北京区域置业报告目前的收费标准是5000元,我之前认为这个定价是合理的,可是在我们完成了第一份报告之后,我发现这个价格基本只能覆盖团队在这个项目上所花费的人力成本。


我们和客户签定合同是在10月底,约定的完成时间是20个工作日,我曾经以为这个时间十分充裕,提前十天完工不在话下,定这个时间只是为了以防意外。


可实际上,比起合同上的最后提交时间,我们只提前了三天,我们花费了大量时间在信息寻找、信息甄别、楼盘筛选和实地调研上,虽然最后提交给客户的只是一份几十页的报告,但这份报告背后凝结的心力只有我们自己最清楚,和中介卖一套房动辄十几、几十万的收费比起来,我们这个5000元的定价真的是太实在了!


如果你对北京置业报告有兴趣,可在文末加我的微信与我联系,不过这个价格只是初期推广价,下一步随着业务量的增长,收费标准随时有可能提高。


再说一点,目前北京的开发商有相当一部分已经把刚需无情地抛弃了,很多楼盘都是大户型、精装交付,起步价千万以上。


也许你好不容易凑够了二三百万的首付准备上车,可是对不起,你不是开发商的目标客户群体,请出门左转,去房山、顺义再看看,也许那里能有符合你预算的楼盘,再或者,去看看二手老破小吧,总会有一款适合你。土地资源是如此的珍贵,开发商怎么能不把它们留给更有价值的群体呢?这个群体也许不太大,但对于北京来说,足够了。


这就是北京,也许你会选择离开,可是你空出的位置很快就会被人补上,也许你会质疑高位接盘客到底在哪里,可是我必须告诉你无情的事实,每天咨询我各类问题的粉丝中,有大量的本地投资客和刚改,每个人手中都有不低于几百万的资金和房票准备出手,同时不乏各色外地土豪,手拿一两千万现金只想在北京买一套房,只是苦于没有资质,其中一些目标坚定的人士有的已经开始在北京交社保,有的则在运作北京工作居住证。


还有一些粉丝,手中握着十几二十套三线城市房产,由于担心房产税落地和急需资产优化,也在寻找机会将手中的多套三线资产变现为一套一线优质房产,中所说到的城市置换原理。


2017年是闰月,所以今年北京的冬天来得格外早,10月份已刮起了凛冽的寒风,11月份温度已骤然降至零下,这个瑟瑟的冷冬就如同当下的北京楼市,冷入骨髓却依然高不可攀,高冷范儿我想就是对当下北京楼市的最好注解。


很多人在拭目以待,希望2018年房价能有一个大幅的回落,我想他们大多要失望了,无数的资金在等待着抄底的机会,留给人们的时间窗口很可能不会太久。


2017,这个注定载入史册的一年,房价只有大起而没有大落,让我们一起静等时间给出我们关于房子的最后答案。


千岛书院好文推荐:“2017,地产从未如此撕裂。”

内容转载自公众号

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