警惕！或影响孩子入学，买二手房小心遇上“户口老赖”
▲ 资料图（视觉中国/图）
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“户口老赖”的受害者普遍受害时间较长，十年以上的都不少见；对于有“户口老赖”牵扯的房屋，在二手房市场交易极其困难，常常需低于市价20%至25%才可能有人接手。
本文首发于法治周末
5月2日早上8点13分，上海业主刘欣就赶到了他家所在的上海市闵行区莘庄派出所，咨询如何将卖房人户口从自家迁出的事情。这是五一小长假后的第一个工作日，派出所8：30才上班。
在过去的七八年里，刘欣一直在跟卖房者沟通迁出户口，但对方始终拒绝，这直接影响到她家孩子正常上学。
这样的卖房人被通称为“户口老赖”。
3月14日，上海市公安局发布了新修订的《上海市常住户口管理规定》，其中第三十二条规定，房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。
“这对于深受‘户口老赖’之苦的人来说，无疑是个好消息。”北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人及房地产部主任郭韧律师告诉法治周末记者，在没有这样的规定时，“户口老赖”受害者维权非常难，公安部门无法将老赖户口强制迁走，法院也无法判决原房主将户口迁出，因为这不在法院的职权范围内，而户口迁移属于行政管理范畴，要求原房主迁出户口不属于民事案件受理范围。
《上海市常住户口管理规定》修订后，公安机关可以根据规定将老赖的户口强制迁出。该新规于5月1日正式实施。
因而，五一小长假结束后的第一天，刘欣就早早赶到派出所，希望能第一时间了解到迁出老赖户口的手续。
“祝贺各位上海的朋友脱离苦海。”5月1日当天，在名为“户口老赖受害者全国总群”的QQ群里，一位来自北京的群友说道。
这个QQ群聚集了来自全国各地的一千多个购房者，他们遇到的情况大都类似：房子买了许多年，上家甚至上上家的户口还在自己的房子里，这不仅影响房子转手时的价格，甚至还影响到一些人的孩子正常入学。
户口纠纷大城市居多
郭韧告诉记者，“户口老赖”大都存在于大城市，因为在小城市，把户口赖在原来房子里不迁走，意义不大。
北京金诉律师事务所主任王玉臣也通过法律大数据付费系统alpha对2016年1月1日至今的诉讼案例进行了统计分析。他以“房屋买卖合同纠纷”“户口”“迁”为关键词查询后发现，在全国范围内的查询结果为5903条，当把地域分别限定在北京和上海后，得出的结果分别为1391条和1271条，北京和上海的相关诉讼就接近全国相关纠纷的一半，占比为45%。
全国政协委员胡卫也关注到了“户口老赖”的问题。他在调研中还发现，“户口老赖”的受害者普遍受害时间较长，十年以上的都不少见；对于有“户口老赖”牵扯的房屋，在二手房市场交易极其困难，常常需低于市价20%至25%才可能有人接手。
“‘户口老赖’的问题虽存在于很多大城市中，但上海是目前唯一一个出台允许强迁户口的一线城市，也是全国第三个出台类似政策的城市，此前只有江苏省和济南市出台过类似规定。”郭韧告诉记者，还有更多城市的“户口老赖”问题等待解决。
新政实施细则尚需落实
由于深受“户口老赖”之苦，从5月1日起，上海多个受害者纷纷到各自所在的片区派出所申请迁出滞留在自己房屋的他人户口。
不过在申请迁出滞留户口的过程中，很多人也遇到了这样那样的疑问。
比如，上海业主王甜甜就告诉记者，派出所要求申请人提供户内滞留人员的姓名和身份证号，但是她家房子里滞留的户口是上上家的，而她并不知道上上家的身份证号。
“派出所当时也不提供户内信息查询。我在考虑找律师去调取资料。”王甜甜认为，派出所可以轻松查到户内人员信息，为何还“为难”房主自己提供这些资料。
王甜甜甚至为此拨打了12345市民服务热线投诉该派出所，后来派出所才表示可以查询户内信息。
还有一位“户口老赖”受害者表示，他去派出所申请时，户籍警要他提供从定金到贷款直到尾款在内所有房款的银行流水，“但是上海市公安局窗口服务告知单(滞留户口迁移)上写的申请材料并不包括这一项。感觉是基层办事人员在人为增加他们想当然的条件”。
郭韧认为，户口管理十分复杂，也牵涉到各种各样的问题，比如，户口与拆迁补偿有关，与学区房密切相关，基层派出所之前没有处理过类似事情，应该是在等具体的实施细则，也需要有一个可以参照的细则。
王玉臣建议，新政执行时需要公安机关注意几个方面：第一，要尊重物权人的合法权利，比如，允许产权人了解户口的相关信息；第二，还要保护相关人员身份信息不被非法利用，比如，要求户口迁移申请人写下承诺书，承诺一旦他人身份信息泄漏应该承担责任等。
“此外，公安机关在强制迁出过程中，要尽量竭尽一切方式联系户口相关人员，充分给其做工作，要求自行迁移，尽量不让其相关权益受到损害。只有无法联系，或者联系后在合理期限内拒绝迁出户口的，公安机关才能强制迁出。”王玉臣补充道。
郭韧也表示，允许公安机关将老赖户口强制迁出这样一项政策，在执行过程中需要注意程序问题，应当有一个公示或通知的手续，比如一些人是联系不上的，那就需要在某些平台进行公示，公示期到，再行强迁。
不能产权人想强迁就强迁
郭韧处理过不少起户口纠纷。根据自己的执业经验，她还提醒道，公安机关在具体执行政策时，也不能是申请人想强迁就强迁。
郭韧告诉记者，在现实生活中，有些卖家会跟买家商量，将户口留在房屋内一段时间，如果买方允许，可以给予一定降价，且买卖双方会补充签订相关协议。如果在这种情况下，申请人违约并要求公安机关将卖方的户口强制迁出，那就不可以了，应当遵守合同约定，允许卖房人的户口在合同约定的时期内留在房屋内。
记者也注意到，不少上海业主在派出所提交申请时，按照派出所要求，在《申请迁移户内滞留人员户口承诺书》上签了字。
前述承诺书有如下内容：“本人对此申请作如下承诺：提供的所有材料均真实有效，不存在隐瞒事实、弄虚作假行为。本人已履行完毕购房合同所有义务，因合同履约问题引起的诉讼，由本人承担责任，与公安机关无关。本人若违反上述承诺，同意公安机关将本人信息纳入个人诚信档案。”
建议制定全国性处理办法
胡卫在今年两会期间提交了题为《关于处理全国范围内“户口老赖”的建议》的提案，他认为，既然按户口登记条例第三条规定，户口登记工作，由各级公安机关主管，具体是由公安机关的户政部门管理，那么可由公安部出具一个关于“户口老赖”的处理办法或指导性建议，各省市、自治区、直辖市等可参照公安部的相关管理办法或指导性建议，按照各地区自己的情况出台相关细则。
“如在满足相关举证条件的基础上，在产权归属明晰的情况下，老赖的户口滞留超过六个月的，即由公安机关按照属地原则，强制迁往其户口辖区内的公共户口，并处以一定的违信罚金。”胡卫表示，国家层面的指导性建议中可以包括这些内容。
郭韧和王玉臣均对此表示认同。郭韧认为，由于户籍管理非常复杂，只有国家层面出台了相关指引，地方上才更加有动力出台相关细则，切实解决“户口老赖”的问题。
“这样也有利于政府行使行政职权时具有法律依据，同时全国性指引需要注意平衡产权人和相关人员的利益。”王玉臣提醒道。
王玉臣也提醒购房者，在国家没有出台全国性的处理办法之前，尤其对于上海、江苏、济南之外的购房者而言，一定要在合同中约定清楚户口迁出的时间、如果卖方违约如何赔偿等内容，一旦卖方违约，即便不能强制迁出，也可以通过起诉在经济上获得一定补偿。
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作者/法治周末记者 肖莎
编辑/代秀辉 王硕
图片/视觉中国
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