四种海外房产投资策略，哪种更适合你？
随着全球化的深化，越来越多的中国人不再将眼光局限在国内，也开始将投资放眼海外。
作为一个房地产投资者，首先要考虑的就是海内外都有哪些投资策略？你又适合哪一种？
常见的房地产投资分为四种策略：核心型、核心增益型、增值型、机会型投资策略。下面将分别给大家介绍：
1. 核心型投资策略（Core）
往往会进行长线投资，通过稳定、长期的现金流来获益。
比如投资位于纽约、华盛顿特区的对于租客有着很长租赁期办公大楼，这样可以通过租金收入获得长期、稳定的现金流。
核心型投资的回报率一般低于10%。
2. 核心增益型投资策略（Core Plus）
与核心型类似，只是由于租客的租约时间更短，投资时的借贷率更高等原因造成了更多的风险，因此投资回报也比核心型投资高，一般在9%-12%之间。
在欧美比较成熟的房地产市场，核心型和核心增益型的投资机会相比中国更多。
3. 增值型投资（Value Added）
回报一部分来自于现金流收入，还有一部分来自资产增值的收入。
这部分投资会通过翻新大楼、改变市场营销、租赁策略等方式使得资产有增值的潜力。
与此同时，增值型借贷率一般在60%-70%左右，高于核心型和核心增益型投资，投资的回报率一般在12%-18%之间。
4. 机会型（Opportunistic）
投资一般投资大规模改造项目，一般会有较大的风险，因此这需要投资者本身有很强的实力和雄厚的资金来承担风险。
机会型投资一个典型的例子就是投资者将大量旧工厂、仓库彻底改造成文化创意园区，使得原来的项目彻底改变，实现增值和更高的现金流收入。
机会型投资的回报率一般在18%-20%左右，甚至更高。
策略的选择决定投资回报
在中国，房产投资被认为是低位时买便宜房子，升值后再卖掉。这思维用在海外就大错特错了。
以投资回报为第一考虑因素的物业，第一位考虑的是提高租售比，如掺杂买房人的个人喜好，租金回报往往很难最大化。
这与中国市场有类似，居住面积大和居住环境好的高价位房子，租客反而很少，这导致租售比大为降低。在中国一线城市，豪宅的租售比在2%以下。毕竟自住与投资难两全需一开始就明确。
海外成熟市场职业投资人把房产投资作为长期投资工具，长时间现金流沉淀需要时间和银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。自住和回报是鱼与熊掌不可兼得。
以投资为目的的物业，投资人的出价是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元，那么按照10%投资回报率要求，投资人能承受的房价是20万美元。
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