海外房型史上最全解析：哪类适合你 哪类涨幅大
在大家印象中，国外房屋类型主要分为公寓和别墅，但再往细里说，可能就捉襟见肘了。或许是因为各房型的英语单词让人摸不着头脑，或者是由于某种房屋类型在国内不存在。
今天，有路就为大家介绍国外常见的住宅房屋类型，看看它们各自有什么特点、优缺点，让人们海外置业时不在迷惑，选择适合自己的户型进行投资。
1、别墅（House）
小学英语最早学到的单词之一house，它指的是单家独户的独立别墅，也与国内所说的“别墅”类似，可以是一层或者多层的独立房屋。别墅通常有附属的院子和花园、停车库，还会有游泳池等配套设施。House在美国常用Single Family House（独立屋），在英国、加拿大常用Detached（独栋别墅）表示。
a.别墅的优势
别墅优势明显，对地上的房产及所在的土地拥有永久产权。总的来说，独栋别墅的供应较少，但却是资金充裕的情况下，外国人优先考虑的住房类型。首先，独栋别墅的居住环境最好，拥有自家独立花园和停车库，不用交物业费，一切房屋外形、院落改善、设施建造等相关事宜均由房主自行决定。土地是稀缺资源，独栋别墅独享其土地产权，自然增值空间大。
b.别墅的劣势
不过，独栋别墅也有缺点，其价格较高，对购房者门槛要求高。如果不自住，别墅并不太容易出租，经常处于“空租”状态，因此独立别墅呈现负现金流。此外，由于花园、车库、游泳池、地下室、房屋面积大等原因，使得别墅维护成本较高。
因此，别墅比较适合用来自住，是资金实力较雄厚买家的首选，别墅很难靠租金覆盖每月贷款。别墅也适合注重资产增值潜力的买家，虽然中短期内为负现金流，但长期来看，别墅升值潜力为所有房屋类型中最高，适合家族世代相传。
2、公寓（Apartment/Condo）
国外的公寓概念比较类似于国内的普通住宅商品房，即XX开发商的住宅小区（70年使用权），是一户（一人或多人）居住的单元。国内的公寓则属指商业地产，使用权只有40年，与其它商用地产类似。
a.公寓主要分类
公寓在国外，通常是一栋大楼内拥有多个住户的单元房，每套拥有一个或多个卧室，有厨房、洗手间，但一般没有自己的花园，只有公共花园和绿地，房主拥有所有权。由于学生时代的阅读理解题中常出现这一单词，大家通常只知道Apartment，不过外国公寓还包括Condo。
Condo常被翻译成产权分售公寓或私人公寓，每户都有独立产权，在加拿大、美国很常见。而Apartment通常被翻译成出租公寓，顾名思义，其在绝大多数情况下是用来出租，而非出售的。
公寓还有Co-ops，常被翻译成共同产权公寓。Co-ops指为公司所有的公寓，该公司出售公寓股份，业主购买的并非此公寓内的一套单位，而是购买了公司股份，并拥有该公寓的长期租赁使用权。这种形式并非投资海外的主流户型，故不着重介绍。
b.Condo和Apartment的区别
出租公寓和产权分售公寓的外形类似，都是一栋楼里面有多个住户，但他们到底有什么不同呢？掘金大师在此列举出两者的差别。
私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差别主要在于产权的不同，而非长相和外形不同。打个比方，一整栋Condo 中，每户人家拥有各自产权，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢楼一般是一个主人，可以归属于某个公司或个人，一般房东用于出租，不能单套出售，只能整体一栋出售。
正是由于产权上的区别造成Condo和Apartment之间的其它细微差别。例如Condo的每一户人家水电都是分开的，就跟国内的普通住宅小区类似，各自有自家的水电表。而Apartment一般有统一的供水系统，水费由用户平摊，只是电费由各租户自行支付。
c.公寓的优点
公寓有不少优点，首先是价格相对于别墅要便宜不少，适合中产阶级家庭投资。然后，主要的租赁需求都由公寓提供，所以公寓出易找租客，可做到“以租养贷”，即每月用租金来还房贷。这也使公寓的租金回报率值得期待，在国外通常能达到5%以上年租金回报率，是一种正现金流的投资方式。此外，公寓多位于市区或学校附近，比郊区别墅生活更便利。
d.公寓的不足
不过公寓也有自己的弱点，其升值空间相对带土地的独栋别墅要小，且升值速度偏慢。其次，还需要每年交物业费，没有完整的土地产权，只享有自己的那一部分。此外，市区的公寓也容易碰到停车位不足等情况。
总的来说，公寓更适合喜欢正现金流，及利用杠杆进行投资的朋友。支付30-50%的首付，就可拥有房屋完整产权，靠每月租金填补余下房款，房贷还完后，每月还能赚取正现金流。在房地产界有句名言“位置、位置、位置”（location，location，location），这一说法在公寓上尤为突出。一般来说，只要位于学校周边、市中心，或公共交通站点8分钟步行距离以内的公寓，是很具有投资价值的，往往能获得较高的租金回报率及一定的升值空间。
3、联排别墅（Townhouse）
联排别墅也称为联体别墅，在国内一些小区存在，不过在国外则比国内更为普遍。联排别墅通常指两个以上的别墅分享同一门牌号，两户及以上家庭共享同一个连续墙面，院子之间多用篱笆或植物墙隔开，有些Townhouse带有小院子和车库。
在有些国家，联排别墅有多种变形，包括Duplex House（双拼屋）、Triplex House（三拼屋）等。联排别墅与独栋别墅每年都向政府缴纳地税。
联排别墅的价格介于公寓和独栋别墅之间，有一定面积的土地所有权，业主拥有房屋所有权，有一定增值空间。少数联排别墅可以做到租金收支平衡，但总的来说租金收益率远不及公寓。
联排别墅类似于公寓的别墅化，兼具两者的特征。价格适中，带有部分土地所有权，适合既想受益于房产升值，又想获得一定租金收益的用户。
4、各房屋类型升值空间对比
说过最主要的三种房型，我们来对比一下三种房屋的增值空间。普遍来说，别墅升值空间大于联体别墅，联体别墅又大于公寓。房价方面也遵循这一顺序，别墅>联排别墅>公寓。
除特殊情况，如日本老龄化、单身化致使公寓涨幅优于别墅，其它绝大多数时候，这一规律在西方国家都屡试不爽。为此，我们特地选取加拿大、美国、澳大利亚三大投资目的地国的温哥华、洛杉矶、墨尔本三个城市作例证。
首先以温哥华2016年10月的各类房屋价格指数为例，该指数反应的是各房型的涨幅情况。最上方蓝色线为独栋别墅，红线为联排别墅，绿线为公寓。可以看出，五年来独栋别墅的升值幅度明显高于联体别墅和公寓，而联体别墅则略高于公寓。
上月温哥华别墅均价为154.58万加元，联排别墅为66.92万加元，公寓为46.21万加元。
下图以洛杉矶为例，上方深灰色线为独栋别墅中位价走势，下方浅灰色线为公寓中位价走势，中间黑线为所有类型房屋价格。别墅的价格明显比公寓高许多，其价格走势也比公寓更为陡峭，上涨幅度比公寓更大。
至今年第三季度，洛杉矶公寓中位价为71.5万美元，独栋别墅中位价为145.55万美元。
最后看墨尔本。该地截止今年7月的别墅（蓝线）中位价为72万澳元，公寓（黑线）价格为52万澳元。别墅价格走势明显比公寓更为陡峭，说明其升值更快。
十年以来，墨尔本别墅升值幅度约为95%，而公寓升幅为67%。
从长期升值角度来看，在西方国家投资别墅的确比公寓有优势。但别墅价格明显高于公寓，且不像公寓每月有租金收入，投资杠杆优势不如公寓明显。
5、其他房屋类型
除了上述三种，西方国家还有一些比较小众的房型，在此仅作简单介绍。
首先是移动屋（Mobile Home），一般由工厂预先修建好，由房主开大卡车来运走，房主只享有房屋所有权，不享有土地所有权。移动屋要租赁土地才能安放自己的房屋，通常他们“停放”在特定的移动屋区域。
西方富人也喜欢在特别的地点建造自己的度假屋（Vacation home）。例如雪山、森林或湖边的木屋。这类房产没有特定的类型，房主可以发挥想象力进行建造，材料多以木材、石材为主。
了解过西方国家主要的房产类型及各自的优劣势，您是否也找到了适合自己投资的房型了呢？大家可以根据自己对投资杠杆的偏好、资金数量、房屋用途等标准进行综合考虑，制定自己的海外置业策略。
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