日本专家：中国一线城市房价高达家庭收入20倍以上 已超过泡沫年代的东京

本文为野村控股株式会社会长古贺信行古贺信行在发展高层论坛上的发言

在中国一线城市房价应该达到了泡沫的水平，像北京、上海、深圳的房价高达了家庭收入的20倍以上，这个水平已经超过了八十年代末地产泡沫时代的东京了。为了控制这种泡沫的膨胀，很多城市出台了调控政策，加强对住房贷款以及购房资格的限制。但是对于普通中国人来说，虽然房价有所回落，但还是高不可攀的。

中国房价上涨的根本原因在于地价上涨，在当前的土地制度之下，地方政府从低价收进来土地，高价卖给开发商，这中间的差额是地方政府非常重要的财政收入来源。所以地方政府是非常乐于来维持高地价。这样的恶性循环就加剧了价格的上涨。

为了解决这些问题，政府需要执行以下五项政策。

第一要赋予农民对土地的所有权，如果农民可以直接把土地拿到市场进行交易，那么土地的供给就会增加，土地的价格就会随之下降。

第二，取消耕地红线的政策，即便耕地减少了，粮食的自给率仍然可以通过耕地集约化提高农业生产率来得以维持的。

第三个政策，要稳定地方政府的财源，要找到新的财政收入来源，来替代国有土地使用权出让收入，来摆脱对土地财政的依赖，加快实施以个人住房为对象的房产税。我知道上海和重庆这两地现在正在做房产税实行。

第四要大量发展房屋租赁市场，来建大量的公租房，提供给中低收入者。那么或者在极端的情况下，可能只有本地户口所有者才可以申请，这个是现在政府，中国各地政府一种通常的做法，通常要本地户口，这个应该进一步放宽，入住的资格应该扩大到农民工。

第五应该进一步扩大人口，现在就业机会都集中在部分的大城市，结果这些地区的土地和房价就会上涨，但是如果我们把基础设施建设向周边一些小一点的城市分散的话，我们也可以随时分散人口，这样就能控制房价上涨。

Q：中国的房地产市场会会重蹈当年日本房地产市场覆辙？

我认为中国的现状和日本过去有相同之处，也有不同之处。当时在日本泡沫经济的时候，日本处于一种过度发放贷款的状况之中，除了银行发放的房地产贷款之外，还有非银行的专业金融机构，日本叫做住宅金融专业机构所发放的贷款。我知道的中国也有所谓的影子银行的问题，这个和过去日本银行，或者是银行以外的金融机构提供大量的资产贷款，导致土地价格上涨是有相似之处的。

另外在80年代，日本面临着劳动力不足的问题，导致了潜在增长率大幅度的下降。中国当今也同样受制于劳动力的减少，所以潜在增长率也是大幅度的下降。针对这种情况，如果政府试图通过强行的实施刺激性的政策来实现超出潜在增长率的高增长目标，结果就会引发资产泡沫。

另外当前为了控制汇率的上升，主动去干预外汇市场，结果就导致本国的外汇流动性膨胀，这样就造成流动性过剩带来价格的上涨。我们认为过去一段时间人民币为了控制币值的上升而进行市场干预，结果引发流动性膨胀的问题，进而造成房地产价格的上升，这也和日本比较相似的。

我认为这两者实际上都预示着比较大的威胁，实际上比80年代的日本相比，当今的中国可能还面临着更大的风险。刚才我曾经提到在80年代，日本除了从银行贷款的方式提供给房地产开发企业的贷款之外，还有所谓的非银行的住宅专业金融机构，他们也提供了贷款。

中国是有影子银行，同样起到这样的作用。但是需要注意到的日本的住宅专业金融机构，它是从银行获得贷款，然后在此转贷的，而银行在发送贷款的时候，这些贷款都是被写入银行的资产负债表得到反应。

而中国的影子银行是完全独立于银行之外的不反应银行帐户的这些贷款，如果真正中国影子银行出现问题，出现违约的情况，很可能给中国金融系统带来比日本当时更大的冲击。另外还考虑到中国银行更多是国有银行，跟日本民营银行不一样，大家都有一种期待说，如果真是银行出问题的话，可以指望政府出手相救。

另外，在汇率的自由浮动方面，中国和日本也是不同的，这一点也是令人担心的。刚才我提到的几点，中国和日本不同，而且有可能有更大风险的地方，但是最后还想提一点，是中国和日本规模的不同。

而且两国也存在着发展阶段的不同。日本在泡沫破灭的时候，从经济发展角度来说已经处于成熟国家的行列，与之相比，中国虽然潜在增长率有所下降，但是仍然处于发展中的阶段，只要很好的发挥后发优势的话，还是有进一步发展的潜力的。

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