深振业9亿底价夺下清溪宅地 楼面价11854元/平 5年地价暴涨815%

流拍不要紧，几年后重新出让又是一条好汉，顺便涨涨地价。

刚刚，深振业底价夺下清溪镇政府旁一宗宅地，成交价90123万，可售面积楼面价11854元/平。

值得一提的是，该地块曾于2014年挂牌出让，并最终流拍。而今日的成交价与此前起拍价对比，地价足足暴涨815%！

深振业在东莞又多一个阵地。

凭什么地价暴涨815%？

与昨日（9月23日）降价成交的麻涌地块（回顾昨天土拍新闻：78910万成交！万科16轮力压保利！麻涌回炉宅地终于卖出！）不同，5年后再战江湖的清溪宅地，起拍价由11430万升至90123万，身价大涨。

为何如此不同？先来看看地块信息。

本次成交的地块位于清溪镇香芒东路北（网挂编号2019WG032），地块占地面积28556.18㎡，总计容建面85669㎡，起拍价90123万，起拍楼面价10520元/平，可售面积起拍价11854元/平。

该地块需无偿配建住宅计容建面10%（8138㎡）作为安居房，同时要求配建1500㎡的6班幼儿园与占地2000㎡的公交车站。

与麻涌地块不同的是，清溪地块位于清溪镇政府东侧，为清溪镇传统的居民生活区。

距离地块500米内便有清溪镇政府、清溪镇公安局；1公里范围内有上元路商业街、农贸综合市场、清溪医院、清溪公园；2公里范围内有清溪晨光第一学校、华晨外国语学校、清溪中心幼儿园、清溪第二幼儿园。

另外，如果说麻涌地块被诟病周边没有成熟小区，那么清溪宅地周边相对热闹得多。

|地块现状（来源：好地网 潘志斌摄）

|地块毗邻融创清溪壹号与凤凰花园城（来源：好地网 潘志斌摄）

作为三大临深片区之一，清溪镇的项目相对凤岗和塘厦来说并不多，目前清溪镇在售和待售项目共7个，几乎全部集中在镇中心区域。

|清溪镇政府周边项目颇为集中

而距离地块最近的项目为清溪碧桂园，地块东侧还有融创清溪一号与凤凰花园城，三个项目洋房均已售罄，目前二手均价为16000-17000元/平。

|清溪镇政府周边重要一二手项目一览

如果对比当下的二手价格，即使本宗地块以11854元/平的楼面价成交，地价也并不算低。

然而房姐翻查清溪镇自2014年至2018年的土地出让情况，发现清溪镇地块价格早在2018年，便已突破14000元/平。

|清溪镇2014-2018年土地出让记录

尽管2014年年底，清溪两宗地块接连流拍，但在2015年7月，碧桂园便以69%的溢价率夺下一宗宅地，地价突破3000元/平，此后清溪地价每年呈几何级数递增。

2016年2月，融创地产以322%的溢价率夺下一宗宅地，楼面价突破8000元/平。开发的楼盘正是融创清溪壹号。

2018年8月，华润和金茂前后脚进驻清溪，两宗地楼面价分别为13396元/平与14003元/平。从13000元/平的地价到突破14000元/平，时间仅用了一天。

按照这个地价走势，是否觉得11854元/平的地价不贵了？如今的清溪地块，再无流拍的道理。

高速、产业加持 临深洼地仍有上涨空间

不止不会流拍，清溪的房价近年来也是扶摇直上。

不管是地价还是房价，2015年都是清溪镇楼市的分界线。

以清溪镇最大的楼盘南峰华桂园为例，2015年年底，南峰华桂园1-3栋建筑面积为100-120/平三房洋房正式推出，成交均价为9500-11000元/平 ，稳稳跨过万元大关。

|清溪镇体量最大的楼盘华桂园效果图

同样于2015年开盘的碧桂园翡翠湾，开盘价格已是9200元/平起；于2017年开盘的融创清溪壹号，开盘价为18000-20000元/平；

时间来到2019年，目前清溪镇地价最高保持者金茂，所开发的楼盘金茂逸墅刚于前天（9月22日）开盘，首批推出的33套洋房均价已突破两万，为2.1万元/平。

房价的上涨总有道理，于清溪而言，高速公路+产业便是最重要的支撑。

几乎每个清溪楼盘的销售都会跟客户强调，清溪有4大高速，8大出口，交通便利，适合产业进驻。从四季悦山的示意图便可看得清楚。

|四季悦山示意图展示的清溪镇产业情况（点击可放大）

清溪的四条主要高速分别为从莞高速主线（已通车）、从莞高速清溪支线（2019年底全线通车）、博深高速（已通车）、深圳外环高速（2020年年底建成通车），四条高速共8个出口，把清溪包围在其中，使得清溪拥有强大的公路优势。

|清溪镇主要高速公路路网情况

这种优势马上吸引了最注重路网交通的阿里旗下的菜鸟物流基地进驻，将打造中国智能骨干网电商物流东莞清溪项目，预计年产值超50亿。

|清溪物流中心项目

而四条高速中最重要的深圳外环高速，不仅对清溪有重要影响，对另一个临深镇凤岗同样影响巨大，该高速通车后，凤岗—深圳的40分钟通勤圈将正式实现。

产业方面，清溪镇在2017年密集引入一批产业。其中最有代表性的项目为深投控集团投资建设的“大湾区·清溪科技生态镇”项目，预计成熟后年产值超1500亿元。

在这些产业中，90%以上为清溪镇主动承接深圳产业需求，同样得益于与深圳来往便利的公路条件。

|清溪镇2017年引入项目情况（来源：清溪镇政府官网）

产业支撑固然重要，但决定清溪价格上涨空间的还有一个重要原因，那就是清溪房价仍是临深三镇中的洼地。

据房姐统计，东南临深片区在售及待售项目约有42个。三镇的均价分别为：凤岗29000元/平；塘厦约26000元/平；清溪19000元/平。

而相对较低的价格，清溪镇的在售项目却是三镇里最少的，在售加待售项目加起来仅有7个。

深圳客扎堆？不！本地人为主

如此多深圳企业进驻，同时价格最为理想，是否目前清溪镇楼盘已被深圳人攻陷？

房姐走访结果发现，目前清溪并没有深圳投资客扎堆的情况，相反由于清溪楼盘主要集中在镇中心区旁的传统居民区，80%以上为本地人消化。

90年代便已囤地的南峰华桂园目前在当地已有知名度，目前主要是当地小企业老板、本地人居住；四季悦山大部分客群同样为本地人；而本地开发商开发项目新世纪中和园目前已卖剩尾盘。

|四季悦山3栋销控显示房源也几乎售罄

该板块的高端项目是华润润溪山与金茂逸墅，两个项目与清溪镇传统富人居住项目大绿地在主干道清溪大道一字排开，为清溪镇的改善需求首选。

华润润溪山是华润在东莞落地开售的首个项目，项目有150套别墅，配有4栋洋房，总户数超700户，别墅面积为140-170平，总价380万起；洋房有两个户型，分别为95平三房与125平4房，均价19800元/平。

|2019年4月华润公布的东莞20个项目

金茂逸墅同样是别墅+洋房的组合，与华润润溪山是较为相似的竞品项目，目前均价21000元/起。

值得注意的是，两个高端项目均无成熟配套，既无与之匹配的高端学校，亦无高端商圈（华润润溪山有30间临街商铺），项目业主同样得回到2公里外的镇政府板块上学与购物，同时项目没有公交车站，私家车是必需品。

而金茂逸墅整个项目只有洋房和别墅，销售中心设在其中一套别墅里面，项目没有配备其他如小区活动中心、游泳池、会所等场所。同时距离清溪大道较近，房姐在别墅二楼，如果开窗还是会感受到较大噪音。

好是好在如同华润润溪山的销售所说：”本地人更认可公立学校，而且在此居住多年，并无感到不便，大绿地的业主们目前都很少放盘，仍是住得开心。“

|清溪被誉为中国最美小镇

好吧，既有产业又是临深，既是洼地又是”中国最美小镇“，清溪并非一个被”富亲戚“深圳投资客强行炒高的充满泡沫的地方，这是仍是本地人的居住地，带有明显的清溪烙印。

总而言之，清溪楼市是健康的，值得关注。