2016的那些地王们会给南京带来什么

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文   |  玄栖鼓

玄武铁北红山新城的楼面限价到底是多少？

2016年最后两天，一年半多没有出让公告的迈皋桥北玄武地区终于挂出土地出让公告，铁北红山新城一地块将于2月14日公开出让。

该地块容积率最大2.2，起拍价9.5亿元，最高限价17.1亿元。出让公告后便有人算出了25209的最高楼面价，此楼面价一出众人哗然，同期出让的江浦白马地块最高楼面价就快23000了，对于现有产品已经卖到38000的地区25000的楼面价简直白菜了。

25209的楼面价显然是出错了，该地块总用地面积30832.92平，实际出让面积26055.44平，楼面价是按实际出让面积算出，这块地实际的最高楼面价应为29831。

地王频出的2016年

在2015年南京两万一可以拿下河西中部，做让人叹为观止的地王，而在2016年，两万一连麒麟都不够了。南京的地王已站上和一线城市看齐的楼面价4万大关。各版块楼王层出不穷，不停刷新着众人的认知上限。

自带光环的地王

这类地王也许楼面价傲视群雄，也许总价巨无霸。配套成熟占据城市核心位置，规划成熟，利好不断兑现。

跳涨的高价地王们风险与机遇并存。好房子一直是南京所缺的，南京不能只有湾四，湾四的壕们也不能丧失奋斗的目标。高地价的地王似乎更应该诞生好房子，昂贵的土地上必然需要诞生让人信服的产品，才会让南京的顶端人群掏钱来消费这些地王。

北玄武如果拍到限价竞价，也将加入到以下板块中

这些地王来势汹汹，诞生那天起就是自带光环，倒挂面包价格的面粉价，决定了他们对其所在的板块即使有带动，但影响有限。

河西南两地王内部目标

曾经城市边缘板块地价全部两万

桥北，高新，百家湖，九龙湖，仙林湖，江浦，燕子矶，麒麟……这些曾经属于城市边缘的名字，在2016年的土拍上彻底让众人刮目相看。

两万左右的地价是今年政府供应最多地块，众多这样的地块，竞争也将最激烈。虽然这些项目拿地后的规划都是指向豪宅，但房地产游戏规则已经越发成熟，在高地价的成本下，尴尬的位置很难产生CEO盘。这些板块还有些没有销售的尾盘做竞争，地王们很难和如今在售的项目有多少本质上的区别。但楼市调整期会倒逼这些板块的地王们更加重视质量和客户体验。他们也将接受市场和政府规划的双重考验，哪些产品做的更有诚意，哪些板块规划实现的早，利好兑现的快，哪些地王将会真正走上属于他们的巅峰，实现蜕变。

洼地？！

六合，淳化，禄口甚至溧水的地价都已接近一万，本月12日要拍的江宁滨江和汤山的最高限价也均突破了一万。2016年初首拍，蓝光一万多拿下的板桥竟已成了香饽饽。

很快，南京200W以内的新房将只在这些边远地区，这些地方大多数目前看很难满足大多数人的自住需求，而关键的一点是他们大部分还是被限购的。不限购的洼地不仅六合溧水，南京周边宝华，句容，汊河等土地供应量均不少。他们拿地企业名头更大，都市圈开发经验更丰富，当地政府政策更好，造城造镇的举动比南京这些洼地要声势浩大的多。

买限购的洼地还是不限购的洼地将成为投资市场上很有意思的选择。所有的洼地投资都将高风险伴着高回报，这类投资不可预见性太大，与其说是看投资者的眼光和水平，不如说是赌一把。

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