城市变成城市群，房价涨跌也要一体化？

一转眼已到7月了，吵吵嚷嚷的楼市算是在“限”字下度过了上半年。回首上半年，各地因城施策的调控下，楼市的走向逐渐清晰——一二线全面降温，三四线逆势上扬，投资客或套或走。虽然大家对于“房子是用来住的，不是用来炒的”的感触各有不同，但从数据上来看，目前楼市正走向健康的状态（三四线楼市的上涨对于当地居民来说，还是增加的不小压力），能等待的，就是何时“长效机制”可以真正发挥作用。

上半年，三四线“扬眉吐气”

下面这部分都是数据，会比较枯燥。但是事实都出自数据，想知道自己所在城市房价的大走向怎么走，不看数据是不行的。为了能买到合适的房子，忍痛看看枯燥的数据也不算过分吧？

国家统计局之前发布的5月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，一二线城市房价同比涨幅回落尤其明显。国家统计局城市司高级统计师刘建伟测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落，5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。

同时，CREIS中指数据显示，2017年上半年一二线城市楼市成交量均同比回落，一线城市成交面积同比下降了34%，二线代表城市成交面积下降了21%。其中，南京楼市成交面积下滑幅度达61.19%，深圳、杭州、福州、长沙等地同比降幅均超5成。

不过，与之相对的，是三四线楼市的“扬眉吐气”。在一二线城市楼市全面降温调整的同时，一直饱受高库存困扰的三四线城市楼市量价齐涨。CREIS中指数据显示，2017年上半年三线代表城市成交面积同比增长了12%，绝大多数三四线城市楼市成交都迎来了上涨。国家统计局公布的5月70城房价中，蚌埠、北海和湛江更是居于房价环比涨幅的前三位；CREIS中指数据中，汕头成交面积同比涨幅高达195.52%。

看到这里，不禁心塞……

城市变成城市群，购房者也要打团战？

不少童鞋会说，别跟我说数据啊，数据我看不懂，就告诉我房价会涨还会跌就行。关于具体城市的涨跌，四点儿还真说不好。一座城市是涨还是跌，是大涨/大跌还是慢涨/慢跌，只有在比较熟悉当地经济发展、政府政策、居民购买力及心理、开工楼盘、待售面积等等等等信息的情况下，才好做出大致判断。但是各位童鞋都来自全国各地，除了一些重点城市或者站长额外关注过的城市外，很多地方站长和四点儿是不敢轻易下结论的。

不过，从大格局来说，我们还是可以找到一些蛛丝马迹。比如——当前中国房价体系已经呈现出尖塔形分布，城市群内部的差异逐渐变小，城市群之间的差异逐渐扩大。

中国社科院主题报告《房价体系：中国转型升级的杠杆与陷阱》显示，这个尖塔形分布具有多层次性、集群化与单中心性的特征，而且房价体系的城市群特征更加明晰。

用比较通俗的语言来说，就是目前中国的房价体系就像金字塔一样，一线、二线、三线、四线逐级下降，越往下发展越慢，但数量越多。同时，在这个多层的金字塔里，所有城市开始出现聚集性效果，一线城市周边可能会围着一堆二线、三四线城市，这些城市逐渐成为一个集群，而这个集群中，一般会有一个中心城市。

最明显的例子就是北京。北京周边还有天津、石家庄等二线或准二线城市，也有保定、张家口、唐山等三四线城市，这些城市形成了一个集群，而中心则是北京。

在这些城市群内部，房价的差距在逐渐缩小，北京周边的三四线城市，房价已经逐渐冲破2万+，与前些年相比，跟北京的房价差距在逐渐缩小。同时，在这些城市群外部，比如河北大部分地区，相对北京城市群来说，房价的涨幅依然缓慢，而且差距越来越大。

同理，长三角以上海为中心的城市群、珠三角以广深为中心的城市群、长江沿线以武汉为中心的城市群、中原地区以郑州为中心的城市群等等，均出现了这样的特征。

这意味着，购房者以后可能不是和单座城市1V1地SOLO了，可能要和其他相近城市的购房者一起，跟这些城市群的地产商打团战了……

一线城市群带动全国房价

按这样的情况来看，以后房价的涨跌很可能不再局限于一城一地，而是呈现以城市群为载体的一体化涨跌。更可怕的是，如果几个一线城市群此起彼伏，相互推动，是可以带动全国房价飞速上涨的，2015年到2016年这波的行情正是如此。2015年年初，深圳房价开始提速，6月份达到顶点，之后经历阶段性回落，再之后有所上升继续领跑。同时，上海房价开始逐步升温，北京房价2016年年初开始快速上涨。全国性的房价快速上涨，正是始于2016年年初。同时，2017年这三大城市群在当地严厉的限购政策下先后出现回调，步入下行通道，进而全国房价涨幅逐渐趋缓。只是，在三四线城市去库存的压力下，部分地区还是出现了房价快速上涨的情况。至于原因嘛……呵呵。

其实，不管是房价上涨还是下跌，当地政府都有自己的小九九——或者为了吸引资本，或者为了留住人才，或者为了挤出低端产业等等。只是，这些政府能否预计到房价涨跌对于当地经济发展带来的风险，就不好说了。

比如，温州、福州、汕头、舟山、海口等城市，房价泡沫对城市转型升级就产生了较大阻碍作用，当地房地产市场存在相当程度的风险。而以深圳、北京、上海为代表的一线城市，虽然房价过高，但因其经济增速和收入增速预期与创新能力等原因，一定程度上支撑了房价预期。

这就是为什么，站长和四点儿一直说的，一线城市稳，三四线城市别看涨得凶，大多根基不实，很容易一脚踏空注。

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