这个风向标告诉你，环京楼市正在悄悄回暖

说到环京楼市的风向标，燕郊可谓首当其冲。最近，越来越多的人注意到，燕郊房产成交正变得活跃起来，房价较之前也上涨不少。那么，环京楼市是不是正在悄悄回暖呢？

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先来看一张燕郊二手房均价走势图。

从这张来源于安居客的燕郊二手房均价走势图可见，从2018年12月开始，燕郊楼市已在缓慢回升。

据贝壳找房成交系统统计，2018年12月燕郊二手房挂牌均价19816元/平米，环比上涨639元/平米。这一涨幅还在不断加大。安居客数据显示，燕郊所在的三河市2019年2月二手房均价18721元/平米，比2018年底上涨了2.6%。

除了数据支持，近来坊间也频传出大量房东开始加价卖房的消息。

有网友爆料，燕郊的一套房，光链家就有8位客户排队约谈，去看房的路上，还没到小区，就被告知房东要加价。

有意思的是，与燕郊楼市成交的热度相比，全国楼市的成交量呈同环比均降的情况。据中指院《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，受其监测的主要城市在1月份成交面积环比下降29.69%，近九成城市环比下降，同比下降10.92%。

在这种情况下，燕郊的去库存现象就变得更加明显。

中国百城住宅库存数据显示，燕郊2018年12月底库存量为75万平方米，环比下降4%，同比下降23%。同期，香河库存量为138万平方米，廊坊为115万平方米，固安为130万平方米，大厂为63万平方米。燕郊去库存速度为上述环京城市之首，市场开始供需紧张。

上述种种迹象表明，在全国大部分楼市成交普遍下滑的情况下，燕郊的房地产市场有逆势上扬之势。

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楼市尚未回暖，燕郊为何反弹呢？

业内人士分析认为，燕郊近期的回暖，有几方面的综合原因。一方面是“报复性反弹”。

中国指数研究院数据显示，2018年11月，燕郊楼市成交量几近冰点，商品房成交套数仅29套，销售面积不足0.31万平方米。10月份成交套数为145套，成交面积为1.23万平方米。12月份成交套数为146套，成交面积为1.04万平方米。经过了这段时间的冷，市场上的需求因素有些撑不住了。

不过，这并非是最主要的。最重要的变量还是来自于北京的城市规划。具体来讲，主要包括：

首先是受北京市政府东迁至通州的刺激。

从2018年11月15日起，北京市政府开始正式启动搬迁。数据显示后续将有超过40万人正式入驻通州城市副中心。今年1月，北京市级行政中心也正式迁入北京城市副中心，扶贫办支援办等相关单位都逐一迁至副城市中心办公区。

随着迁移步伐的加快，整个北三县将会在通州副中心的带动以及京津冀一体化的影响下，逐渐大力提升内部的城市规划水准，这无疑是给环京楼市打了一针强心剂。

其次是受地铁线路的影响。

《北京城市副中心控制性详细规划》草案已经通过,最新规划显示地铁平谷线确定穿过燕郊：平谷线从平谷出发进入北三县，在燕郊将分为两支：一支进入副中心，接入副中心站，并接驳其它线路；另一支拐入东坝地区。从平谷通往燕郊的地铁线，全线总计是80千米，共设置了19个地铁站点，其中燕郊区域一共设置了3个车站，由燕郊南城经过神威北路到高楼镇。

如此一来，从燕郊有望15分钟到达副中心，30分钟进东四环，1小时内抵达新老机场。地铁线路建成以后，时间上的缩短，不仅能增强平谷、燕郊与副中心城之间的联系，也能更加满足三地之间的通勤需求。

除此以外，从北京城市副中心出发还有两条地铁线路经过燕郊。这两条线分别是北京城市副中心-燕郊-大厂夏垫，以及北京城市副中心-燕郊-大厂潮白-香河北部（蒋辛屯）-香河县城-香河安平。

这两条加上“北京城市副中心-燕郊-平谷”，也就是说燕郊南城将成为“北三县”三条地铁的枢纽区。这对于它的区域价值是一个实际可见的利好。

第三是北三县的协同发展。

今年年初，国务院公布了《北京城市行政副中心2016—2035年规划批复方案》，方案明确表示，将联合北三县一同发展，其中第九条重点提到了要推动城市副中心与廊坊北三县的协同发展。

最后则是雄安新区建设带来的侧面利好作用。根据1月发布的《中共中央国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》，雄安新区会以共有产权房为主，严控周边房价、严防炒地炒房投机行为。

雄安新区严格抑制炒房行为，大力建设共有产权房，那么来自于它的很大一部分购买力势必会转到环京楼市。而在环京楼市之中，又属燕郊的房产价值最突出，所以，燕郊楼市的回暖已在悄然进行中。

易居研究院智库中心总监严跃进表示，对于燕郊来说，由于之前价格泡沫得到有效剔除，故现在继续下跌的空间其实不大了，所以各类利好消息都容易带来房价的反弹。

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在众多利好因素的影响下，2019年的燕郊房产市场能否在新的一年里，再次成为撬动经济发展的重要因素成为了很多人关注的问题。

燕郊作为离北京较近的河北小镇，一直承接着北京的外溢购房需求，很多刚需客面对北京的高房价大多先选择在燕郊置业。

不过，面对现如今燕郊楼市的回暖情况，业界人士预计不会出现太大的波动。

这首先是因为中央三令五申2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。这就决定了未来房价不会大涨大跌。在“房住不炒”和北京人口疏解的背景下，燕郊的限购政策很难放松。

再加上本身燕郊项目比较多，符合限购政策的人选择余地较大，未来市场只会继续保持平稳，再度大幅上涨的概率不大。不过，燕郊的房产，可能将不会再回到前期高点，“房住不炒”的基调不会短期内不会再做改变。

所以2019年，燕郊楼市将会延续之前的维稳走势，不会贸然出头再次出现如2017年的疯狂上涨情形，但是在市场规律的作用之下，楼市缓慢回升是必然的。

对此，诸葛找房首席分析师陈雷表示，燕郊楼市经过两年多的调控，市场已经稳定，反弹欲望较为强烈。近期受北京城市副中心利好政策影响回暖。北京城市副中心的发展仍然处于高峰期，因此对于燕郊来说，未来仍然有较大的发展空间，随着本轮调控的进行，燕郊的投资行为得到抑制，市场恢复理性。未来升值潜力较大。随着产业转移，燕郊市场的居住属性提升，投资属性相应下降。

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