这个“城”前景超想象，粤港澳大湾区置业正当时，11城如何选？
上周去惠州考察了几个楼盘，一下飞机，就发现惠州机场在扩建，新的航站楼已经封顶，下半年启用。不光是惠州机场，深圳的宝安机场、广州的白云机场，从2018年开始，都进行了大规模改扩建。
2018年，粤港澳大湾区五大机场（广州白云机场、深圳宝安机场、珠海金湾机场、香港机场、澳门机场）旅客吞吐量合计超过2亿人次，货邮吞吐量超过830万吨，运输规模居全球湾区机场群之首。
三大机场同时改扩建，即表明了湾区航空运输业突飞猛进的发展，也从侧面展现了湾区的经济活力。对于这样一片热土，想去置业的朋友该如何选择呢？
01、从哪里来，到哪里去
早在明清之际，珠三角的广州、深圳、香港、东莞、佛山、中山、珠海、江门就已经是一个城市了，那时这个城市叫“广州府”。这些地方地缘相接、人缘相亲、文化一脉、历史渊源深厚。这也是珠三角整合的独特优势。
在当下，领导人讲我们面临着百年未有之大变局。打破内部的区域壁垒，促进生产要素自由流通，更快的发展壮大，自然成为头等重要的战略考量。如果整合只是着眼于“广州府”做文章，出台粤港澳大湾区规划，视野未免过于狭隘。
所以大湾区规划纲要的出台，一定有深层次的外延。首先，是明确珠江东西两岸要协调发展。其次，是明确广州的综合定位高于深圳。非要定个高下，是因为广州很可能要整合湾区资源，成为泛珠三角地区的大哥。既要带动省内粤西、潮汕平原、北部山区的发展，还要辐射带动西南、中南地区。
曾经两广、湖南、江浙三地紧密联系，力挽狂澜，改写了中国近代历史，现在看来依然密不可分，正创造着未来。
以后的担子更是不轻，还要着眼东南亚、南亚的次区域整合。成为落实一带一路战略，海上丝绸之路的重要支撑。粤港澳大湾区地位重要，意义重大，发展前景广阔。
摆在湾区面前的，除了内地，还有南海、还有6亿多人口的东南亚市场，以及更加庞大的南亚次大陆。这是京津冀、长三角都没有的地理红利。未来的湾区之大，超乎想象，应该能够承载更多人的梦想。
所以在大湾区，你可以感受到一种天然的包容性。不管你来自哪里，是发达的京沪、还是偏远的边疆，甚至是歪果仁，只要有一技之长，来了湾区，都很容易成了新广州人、新深圳人、新东莞人。这里展现了真正的开放、包容。
02、湾区11城，你想在哪里扎根
大湾区11城，总面积5.6万平方公里，2018年末总人口已达到7000万。因为地形限制，山地多，平地少。其中最有发展潜力的就是珠江三角洲平原，面积约1万平方公里。
1万平方公里的珠三角平原有多大？和京沪排个序，上海（0.63万平方公里，都是平原）＜珠江三角洲平原＜北京（1.64万平方公里，平原0.63万平方公里）。
平原面积+水资源，决定区域人口承载上限。北京、上海两城市，平原面积接近，常住人口上限都设定在2300万到2500万之间。珠三角平原面积要大得多，水资源充足，意味着湾区未来的常住人口可以是最多的，这也是一线城市中，广深最好落户的一个原因。
对于顶级城市群，几乎都有良好的区位，较好的资源禀赋，打通了要素流动通道。剩下的就是比拼人口+资金，在市场经济下，这几乎决定了城市发展的上限。
如果我们把大湾区11城的平原部分（1万平方公里的“珠三角”平原）看成一个城市呢？这个想法听起来有点脑洞大开，可是您别忘了，500年前，他们就是一个城（“广州府”）。湾区规划的终极目标，还是要把大湾区整合成一个紧密协作的经济体。
如果我们把广深港澳珠看作“大湾区”的中心城区，佛山、东莞、中山、增城、惠阳区就是“大湾区”的近郊区，江门、肇庆、惠城区就是远郊。和北京（1.6万平方公里）比一比会怎样。
图片来源于广州楼市
图片来源于房天下
大湾区与北京房价对比，这几个点要看到。
1、很明显大湾区的房价峰值在香港。峰值房价达到了24W+，北京的高点在东西城，海淀、朝阳三环部分，房价在10万+，从人口、产业、资源占有看，北京未来的峰值还会提高，核心区顶豪15W+,中央别墅区均价7W+的独栋。对于京城的真土豪，实在是小意思了，绝对的纯天然无泡沫良心价。
2、峰值以外的中心城区，湾区更便宜。深圳、广州、珠海的均价在6.4W、3.5W、2.4W。海淀、朝阳、石景山、丰台四区的均价在5W-8W。看的出，湾区要便宜一大截。一套140平的3房，在湾区最低500万，在北京不低于700万。对于生活在两地的中产来说，同样的收入，在湾区生活更潇洒。
3、大湾区的近郊更宜居。北京近郊区，大兴、通州、顺义房山均价在2.7W-4.7W，实际上通勤便利的新房，价格多在3.5W-5.5W。湾区的东莞、佛山均价在1.5W-1.8W，接近港深的佛山顺德，东莞塘厦、凤岗，均价在1.8W-2.5W左右。同样供一套90平米的近郊房，湾区月供只要大几千元，北京月供在1.3万到2万，湾区同样轻松的多。
4、湾区远郊节点更扎实。中山、惠阳区、江门在地理位置上甚至比北京的远郊怀柔、密云更接近中心城区。我们降一级直接对比环京燕郊，目前燕郊1.8W+。惠州惠阳区，均价不到1.3W。高铁26分钟到深圳，票价20元，房价低5千+。无疑这里的价格更扎实。
这样比较下来，整体的感觉是，虽然大湾区的峰值比北京高的多，但是湾区是一个多核结构，房价体系反而更合理。高中低收入人群，都有更多机会实现居住梦想。
同样的收入，在珠三角可以住更大的房子，有更多的钱消费，普通人能有更多的获得感。同样的，维持相似的生活水平，企业支付的薪水可以少的多。给到同样的薪水，员工的干劲会大的多。从这个角度看，也许更容易理解为什么在ICT领域里，开始不起眼的小公司，在珠三角会迅速做大做强，不在珠三角布局的企业，竞争力就是上不去。
03、在大湾区找到心仪城市
湾区11个城市的分布很有意思，串联起来，形成了两个马蹄形，像套着的U型大磁铁。最南端的两个极点分别是，珠江东岸的“香港+深圳”，珠江西岸的“澳门+珠海”。马蹄形的结合部恰好是“广州+佛山”。
沿着湾区的两大磁极和结合部，分布着湾区未来的多数热点。不同于北京的首都地位，上海的经济地位，大湾区的定位就是科技创新驱动城市发展。落地的是“广州-深圳-香港-澳门”科创廊道，表现形式是产业新城+科创园区。这两大块基本重合，是扎根湾区的最优选择。
大湾区的新城+科创园区
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港澳以外地区，科创中心房价潜力大于金融中心。围绕科创中心买房，要特别关注，经济开发区、高新技术开发区、自主创新示范区、自贸区（一般的由开发区/高新区+金融中心+交通枢纽组成）。主要看产业落地，通勤便利、产城融合阶段去选择。重点区域是：
深圳前海、广州南沙、珠海横琴、深圳高新区、深圳坂雪岗、深圳空港、广州大学城、广州琶洲、广州科学城、东莞滨海湾、东莞松山湖。
深圳前海、广州科学城、琶洲、珠海横琴、东莞松山湖都是区域价值高地，价格现在不低，未来还有新高，资金充足可以大胆买入。广州南沙、深圳太空港、东莞长安滨海湾新区、珠海唐家湾、中山滨海新城，普遍需要时间去打磨，2个5年计划是基本的。广州中新知识城、深圳生物谷距离中心城区稍远，产业正在聚集当中，地缘客户可以考虑。
04、湾区置业的几点建议
1、广州的综合定位高于深圳，深港是大湾区的经济核心，广州是未来泛珠三角地区的带头大哥。广州当下的发展方向是先向南，向东，热点板块是珠江新城、琶洲、金融城、科学城，潜力板块是南沙、中新科学城。未来还是要向西，加快广佛一体化。
近10多年，深圳发展重心从罗湖、福田转向南沙，未来大概率还是要掉头向东，扩展发展空间，深汕特别合作区就是先手，所以惠阳、大亚湾值得关注。
2、佛山、东莞、惠州是广深的近郊区。这些区城市都有相当体量，除了传统市中心，接近广深的区域会是新热点，比如千灯湖、凤岗、塘厦、惠阳等。中山、珠海在跨海通道完成后，成为深港澳的近郊区，离深港澳越近，土地价值越高，这些城市房价比北京近郊区和环京扎实。
4、十年内，立足于珠三角（1万平方公里的平原地区选筹），置业买房的重点是科技创新走廊。港澳同胞在湾区买房便利化后，会给广深珠带来利好。广州的公共资源更丰富，深圳的经济密度更高，创业机会更多。刚需可以在东莞、佛山、惠州入手，重点看轨道交通。
4、江门、肇庆是未来大湾区西进广西的桥头堡，引爆点会是高铁，经济示范区等。
6、东南亚置业，有一定的可行性。泰国、越南、老挝、柬埔寨机遇与风险并存。可能会完成暴击（例如美国阿富汗战争中，喀布尔的房价高过同期京沪房价，当地富人要花钱买安全）。也可能在瞬间爆仓。投资需谨慎，国内没有几套房的，就先不要考虑了。
大刘在《流浪星球》里有句话说的特别好。“小的生态系统，不管多么精确，是经不起时间风浪的”。所以，努力选好国内一两个城市，好好守候吧。
大湾区的水很大，有些聪明人已经蹚进去了。未来，会有更多人进场。
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