比国家中心城市更耀眼，这里的房价最可能实现稳健增长

前几天，合肥的朋友打电话，咨询滨湖新区的房子能买吗，现在单价1.8万，他想来一套。他信誓旦旦的说，以后这里会大涨，至少翻一倍。和他聊了聊，最神奇的是从房子竟聊到了钢铁侠。朋友说，如果托尼·史塔克真想造出钢铁侠，最应该来合肥投资，理由是“合肥的黑科技很牛气！”

综合性国家科学中心

看过《钢铁侠》电影的都知道，托尼最厉害的装备是机甲，力量之源是一个核聚变装置。穿上机甲，由人变神。上九天，下五洋，纵横驰骋，威力无比。朋友口中的牛气的黑科技，正是合肥中科院等离子体所的大型科研装置“EAST”—俗称“人造太阳”。虽然这种“可控核聚变”技术尚处于初级实验阶段，但是每一次爆料都是大新闻，吸引全球目光。

令人惊讶的是，一个GDP不过万亿，人口不满千万，国内知名度一般的二线城市，竟有如此的科研实力，时不时爆大料。比如说“墨子号”量子卫星、科大讯飞的语音识别。印象中这样的顶级黑科技，应该是京、沪、广、深的专利，却偏偏不断在合肥被爆出。

查了一下资料，不起眼的合肥竟然有一个国家科学中心的头衔。

目前的综合性国家科学中心，有北京怀柔、上海张江和安徽合肥。我们知道，已经公布的国家中心城市有9个。但是国家科学中心仅有3个，未来可能有增加，但数量绝对有限，因为顶尖的科学家和科研资源很稀缺。

2017年，新华社发过一则消息，遴选了全球21个自然科学和社会科学领域900所科研机构发表了130000篇高被引论文的3000多位科学家。来自美、英、中的全球“高被引科学家”数量位居世界前三。分别是1644、344、249人。中国的“高被引科学家”数量，平均到14亿人头上，接近千万分之1.7的比率。可见大科学家个个是国宝。

在人的基础上还要有国家级重点实验室、大科学装置等科研平台。这些平台分布在全国各地的重点大学、科研机构当中。在地域上能够相对集中布局的城市，凤毛麟角。

合肥无疑是非常幸运的城市。国内同等规模的郑州、济南、石家庄、太原等二线城市，事实上很难参与这个级别竞争的。在合肥众多新“帽子”中，“综合性国家科学中心”，是比“长三角副中心城市、米字形高铁枢纽”更重要的定位。

一所不能被忽视的大学

什么因素帮助合肥成就国家科学中心？合肥有将近800万人口，有超过1万平方公里的面积（与柏林、巴黎相近），有强大的制造业，也有建设成国际大都市的愿景，这些条件放到地广人稀的西方，妥妥的就是中心城市了。但在人口稠密的中国中东部，类似的城市，一抓一把。看来一定还有其他因素，照亮了合肥。

一本世界顶级科学杂志可能给出了答案。2014年，科学期刊《自然》（Nature）所属的自然出版集团，介绍了中国基础研究产出最高的11个城市（北京、上海、香港、南京、武汉、合肥、杭州、长春、广州、天津、深圳）。

其中，对北京、上海这些城市的介绍都是这个城市如何厉害。独有合肥的介绍与众不同：

“合肥在许多年里都保持着低调。然而，随着中国科学技术大学在理科研究中持续不断地开辟新天地，这座城市正在进入全球视野。”

中国科学技术大学（USTC），对于国内外科技从业者来说，绝对是耳熟能详。上文提到的“高被引科学家”，2017年，中科院共有55人（次）入选，在全球机构中排名第三，表现优异。其中，下属研究所入选44人（次），中国科学技术大学入选5人（次）。

合肥国家科学中心的底气就是，有望彻底改变世界的三大科技——量子信息、人工智能和可控核聚变，恰恰都是中国科学技术大学（USTC）的强项。

高科技与高房价的关系

科学和技术，历来是大国间竞争的焦点，投入不惜成本。高价格，本质上是对稀缺资源的占有。至于高科技与高房价之间的关系，人们关注的并不多。

比如传统的观点认为房价上涨原因有三：

1、人口流入，需求增加，有大量的消费人群；

2、货币超发，资金流向房地产，推高行业资金池；

3、土地供应控制，面粉太少，太贵。

这些观念逻辑自洽，都没有错，但并不意味没有新思考。2017年，著名经济学家张五常在访谈节目《凤凰会客厅》中表示，“北上广深楼价高完全是因为高科技造成的”。这与人口、货币超发、土地管控导致的高房价完全不同。观点很新颖，也许是这位香港经济学家，眼中的香港与北上广深，迥然不同的经济基础在房价上的映射。

目前北京的科创中心，主要还集中在中关村科学城。其他“两城一区”尚在建设。中关村大街、知春路、学院路形成的“中知学”，就是中关村的核心，聚集了众多科技企业。据《中国科学报》统计，2018年，中关村科学城，聚集的国家级高新技术企业突破1万家；占全市企业总数的45%；独角兽企业32家，占全国1/5；在全球范围内仅次于硅谷地区，估值约1200亿美元。

“中知学”地理扩散区域，也是海淀、北京的房价高峰。而买房置业的原生业主群体大部分是这些高科技企业的员工。域内的万泉新新家园、太阳园、科育小区等社区，最早业主多来自四通、联想、方正、神州数码等，以及中科院、北理工、人大等高校。

从区域房价过去15年的表现看，从2000年-2003年的5、6千强劲上涨到2017年的均价12万+，15年20-25倍。“中知学”无疑是整个北京楼市的风暴眼。

科技企业的创富能力是一个因素。即使每平几千的房价，一套大三居也要近百万，在当年也只有高收入群体买得起。自然聚集这类企业的科技城市，房价不会低。至于高的程度，2017年一季度，地产咨询公司莱坊发布了全球豪宅指数。

报告把全球41个大城市分成两大类：

金融中心：香港、伦敦、米兰、纽约、上海、新加坡、悉尼、苏黎世、东京

科技中心：班加罗尔、柏林、都柏林（爱尔兰）、墨尔本、旧金山、首尔、斯德哥尔摩、台北、多伦多

在分析两类城市的豪宅涨幅情况之后发现，金融城市的年度涨幅为3.2%，而科技中心城市的涨幅高达7.4%，比金融城市高出一倍还多。

这类科技城市房价涨幅大、房价从低到高逆袭的例子有不少。比较突出的有旧金山，这里的房价碾压美国前三大城市纽约、洛杉矶、芝加哥（下图）。

旧金山房价（蓝）高于美国其它大城市和全国均价（来源：经济学人，单位：千美元）

由于“硅谷”临近旧金山，使得当地高收入的高科技从业人员选择旧金山大湾区作为居住地点，当地房价在36年内飙升至120万美元，高居全美第一，旧金山房价涨了7倍，而纽约、洛杉矶只涨了6倍。

同样的例子，在国内高科技企业集中，深圳新中心南山区也很明显。房价已远超曾经的中心城福田和罗湖。

由此得出一个结论，科技创新型城市的豪宅涨幅快于金融中心城市。

这进一步给选房提供了新思路——科技因素是选择地点的重要参考。

再看合肥的国家科学中心（滨湖新区），覆盖合肥高新区、经开区、出口加工区3个国家级开发区和空港经济示范区等，总规划面积达491平方公里。

3 月22日合肥的一场土拍，出让土地6块，936 亩，揽金124.47亿元。其中滨湖BH2018-02 号地块，引来30家房企竞拍，包括一众老手置地、融创、绿城，经过多轮厮杀，最终被融创以楼面价17099.91元/平方米竞得。

滨湖新区大概率将超过传统政务区，中心区，成为合肥价值新高地。

下一个10年

虽然科技创新与高房价存在联系，但并不建议大家盲目投入。因为科技的突破并不是一帆风顺。技术转化落地、产品成熟上市都需要时间。

经济长周期理论认为，在新技术爆发成熟期，经济上行，隔一段时间成熟技术耗尽，新技术跟不上，这个时候市场全是老产品，老技术换马甲，江湖骗子特别多，市场就会萧条，投资下降，经济就会下行。

旧的势能在耗尽，新的势能在聚集，我们需要慢下来。

至于合肥，更需要时间来打磨。即便最好的地段，没有拿10年不放的决心，也不建议你去买。至于10年后合肥会怎样：

两个五年计划落地，开工一批新项目，布局完成数个战略新兴产业集群。

GDP按年均增长8.5%计，总量8年后至少翻一番。

人口按去年净流入12万计，新增百万以上，按热点省会，年入20万+计，新增200万以上。

国家科学中心的起步区，估计50平方公里，大概率已经很成熟。

这时才看得见收获。

关于下一个国家科学中心，深圳、武汉、成都、南京、西安等城市都在积极争取。从分布看，京津冀有布局，长三角也有布局，还是两个城市。目前看来，粤港澳大湾区的条件较成熟，落地的可能性最大。

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