库存增加、交易量趋缓，北京的房子开始难卖了

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这两天在我们的微信群里，一个小伙伴分享了他的看房经历。

小a坐标北京，三月开始看房，由于当时楼市回暖迹象明显，小a比较焦虑，马上就定下一套房。当时房东在国外，所以只能等房东回来后才能签订合同。

四月的时候，房东回来了，但是听他亲戚朋友说，现在的行情比较热，所以，这个房东在原价上立马涨了10万。

小a不能接受这样的涨价，于是直接放弃了交易。

今年三月，北京楼市网签超过1.6万套，这个小阳春来得有些猛烈，这样很多人对楼市有了期待，以为房价会重回上涨的轨道，但真实的北京市场并没有大家想象的乐观。

这个小阳春给了很多人假象，很多二手房东开始把房子挂上，可能看房的多了，但是现在能成交的并不多，房子还是不好卖。

所以最近这段时间，小a手机里经常能接到中介打来的电话，中介开始焦虑了。

和二手房相比，更难卖的还是限竞房。

最近就有粉丝和笔者透露，大兴的限竞房项目，招商雍和府最近一直在推特价房，而且降价幅度还特别大，朝南两居三四个户型，几百套房源都在搞特价。

大兴一直是北京限竞房分布最多的地区，通过下面这张图片，我们可以看到，在招商雍合府附近，集聚了众多限竞房项目，竞争比较激烈，而且地段也不占优势，因此去化比较难。

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其实，竞争激烈一直是限竞房销售中遇到的最大难题。

目前，限竞房供应进入井喷期，但是整体去化率比较慢，尤其是2018年下半年以来，北京楼市的库存情况开始加剧。

据中原地产研究中心统计数据显示，在过去一年中，北京楼市库存增加到了最近8年最多的7.13万套（统计口径为所有商品房住宅含限竞房），涨了2万套，涨幅高达42%。

如此大的库存，那些在地段上没有优势的项目，只能通过降价来增加销售。有数据说，北京的限竞房项目，已经普遍性降价10%左右，然而在这样的促销力度下，北京的新建住宅市场表现依然不佳，从整体看，目前北京新房市场实际销售的平均签约数量不足45%。

尤其需要注意的是，限竞房分化情况非常明显，除了少数一些位置优越的项目，大部分面临很大的去化难题，甚至不少项目出现亏损。

要分析这一点，就需要了解一下北京购房的特征。

我们先看这张租房热力图，除了北部的昌平，通州之外，热度基本上集中在五环内。而图中所显示的租房区域，也正是工薪族真正有需求的位置，上班可以接受的路程范围。

但是一个令人尴尬的现实是，五环内基本上是存量房市场，回顾一下2018年的相关土地政策，你就发现：当四环内限制各类用地调整商品住宅的时候，更多出让的是五环外的土地。而且，为了打压房价，限制高价拿地，推出的新房大部分是政策房。

这也就是说，五环内的新建商品房不会增加了。

这也意味着北京楼市开始分化，五环内是一个市场，五环外是一个市场。

五环内的存量房市场，地铁等一系列配套比较完善，是广大刚需最理想的置业区域。五环外是新房市场，配套要差一些，而且通勤距离也比较长，再加上流动性缺失，这样的项目真的很鸡肋。

所以这也就是为什么北京五环内二手房有一波上涨的行情，但是大多数限竞房不好卖的原因，

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那么现在北京的行情到底是怎么样？

最近，楼市周报公布了北京3月，4月，5月的网签数据。数据显示，4月份比3月份成交比例下降10%，5月份比4月份成交量又下降10%。并且，从目前市场活跃度看，交易量趋缓，估计在未来一段时间都会保持500套上下的日均网签量。

市场交易量趋缓，另一方面，库存情况还在加剧。我们再看另一个数据，4月，北京商品住宅供应规模缩减，月度供应量5646套，环比减少39.2%，同比增加682%，月度销供比0.58，销供比有所增长，市场处于供大于求的状态。

最后，通过分析数据也好，市场表现也好，我们都可以看到一个趋势，四月的北京楼市并没有延续三月的热度，市场快速升温的动力不足。

三月北京楼市成交量暴涨，是在释放春节积压的需求，而四月人们的购房热情减退。交易会回调的正常水平，而且未来一段时间内，这种趋势会延续一段时间。北京的市场并没有大家想象的那么乐观。 

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