土拍宅地全部封顶自持 杭州土地市场“V字反转”？

导语

三月，杭州楼市进入“小阳春”，但土地市场的温度却一路上行，有了盛夏的感觉。

从2月开始，城北，勾庄板块地价两次打破价格纪录，达2.1万元/平方米；城东，艮北新城的牛田地块，最终实际楼面价突破3万元/平方米；城西，闲林一宗商住用地由首次入杭的广州时代拿下，另一宗在激烈“厮杀”中拍至封顶价，直至竞投自持6%，成为今年杭州首宗封顶自持的地块；城南，萧山区戴村地块楼面价超过8千/平方米，刷新板块楼面记录。今天，2宗主城区宅地，再次全部封顶、全部自持20%以上……

各个方向全面看涨，以年底为谷底，杭州土地市场已走出一轮“V字反转”。

土地市场，向来是楼市的风向标。土地市场为什么会骤然升温？这轮上涨又会持续多久？

···

1

抢地大战：全封顶、全自持

先说说今天出让的盛况。

4月2日，杭州主城区有4宗地块出让，其中2宗涉宅。值得关注的是，这是杭州住宅（包括商住）封顶溢价率下调到30%之后首次土地出让。此前，“游戏规则”是封顶溢价率50%。

1.祥符东单元地块：封顶+自持21%

地块位于石祥路以北，通益路以西，地块出让容积率为2.5，建筑面积79002.5㎡，起始楼面价17214元/㎡，上限楼面价为22277元/㎡，需要配建10%的公租房。

经过39轮竞价，金地以总价17.6亿元竞得，楼面价22277元/㎡，溢价率29.41%，自持比例21%。

4个多月前，融创“抄底”拿到了与该地块一路之隔的2宗“姊妹地”，楼面价每平方米2.1万和2.4万元，没有自持。如今，据测算，算上自持部分，金地拿地的楼面价高达2.9万/平方米。

2017年8月杭州楼市正热时，万科拿下中城汇项目地块，其中一宗地块的成交价为25788元/平方米、自持18%，折算成实际地价也约为2.9万元/平方米。可见，杭州土地市场的热度，已经回到了2017年的水平。

2.三塘地块：封顶+自持22%

地块位于东新路西侧，距离地铁五号线西文街站约500米，地块容积率2.4，建筑面积59815㎡，起始楼面价20244元/㎡。地块不是纯住宅用地，商业占比30%。

据悉，报名参加三塘地块拍地的房企，超过30家。竞价环节速度很快，买家都直奔自持而去。经过半小时、36轮报价，阳光城以总价15.7亿元竞得，楼面价26263元/㎡，溢价率29.73%，自持比例22%。据测算，住宅部分的实际楼面价是3.2万元/平方米，并且还有相当比例的自持。

转头看看三塘地块的周边地块，其实有几个是“站在高岗上”了的。比如，距离五百米的九龙仓项目，2017年9月拿地楼面价为36453元/平米，自持比例为25%，测算的实际地价成本为40503元/平米。所以，项目至今都没有面世。还有距离1公里不到的中冶项目，2017年6月5日，中冶以上限楼面价29810元/㎡竞得该地块，自持比例为36%，还需要现房销售，并且商业占比需达到25%。

相对来说，今天三塘地块的价格并不算是最高点。

2

土地“上行通道”打开

2018年7月以来，杭州的土地市场进入“下行通道”；但是，2019年以来，土地市场升温的“苗头”就开始显现，“上行通道”打开。

2月1日，大江东商住用地，历时8.5小时、竞价366轮的“马拉松式”出让，最终由融创以34.65亿元竞得，溢价率32%，住宅部分实际楼面价10284元/㎡。

2月27日，勾庄宅地在第四次出让终于一鸣惊人，轻松跨过2万元/平方米门槛。买家是刚刚前一天在香港上市“敲钟“的本土房企德信。

3月4日，牛田板块宅地出让，近20家包括元垄、新力、华发等多家还未入杭的新房企参与，最终中南41.7亿元摘得，楼面价27531元/㎡，溢价率42.8%，配建10%公租房。根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价31057元/㎡，毛坯保本房价约39285元/㎡。相比2018年7月至2019年1月地价低位期，涨幅约为12%。

3月20日，闲林的两宗“姊妹地”的竞拍中，“粤系”笑到了最后：首入杭州的广州时代，土地溢价至47%，佳兆业闲林项目，也是溢价封顶并且竞配自持6%。与此同时，勾庄宅地在一个月内再度刷新了板块标杆地价：由=融信以21211元/平米楼面价竞得，溢价37%。

3月29日，萧山市北东宅地，楼面价拍到了封顶的25768元/㎡，封顶溢价自持22%。比隔壁的翡翠之星自持还多了一个百分点，拿地的是近期表现抢眼的绿城。

据统计，今年一季度，杭州市土地市场表现可圈可点：成交建筑面积370.2万方、成交总价442.7亿元、楼面均价11957元/㎡。

涌金君观察到，杭州每一宗涉宅地块都会引来一场“抢地大战”：平均参拍房企20多家，“老买家”频频出手，新进房企跃跃欲试，要到杭州开疆拓土。

 “相比其他城市，杭州的市场是比较安全的。”一名业内人士表示，开发商对杭州乃至浙江的看好，也是近期外来开发商到杭州频繁开疆拓土的重要原因。

3

“大家手上都还很有钱”

“高了、贵了。”2日拍地结束，阳光城浙江公司一名内部人士向涌金君透露。为什么还要拿地？这名内部人士坦言：“但是不给这个价钱就拿不到土地，再不拿地没活干了……”

土地作为房地产市场当中必备的生产资料，没有土地企业就没有生存空间，即便调控政策再严厉，房企也要尽力保住未来发展空间。这种情况下，房企对热点区域、优质属性地块，依然会拼命拼抢。也就出现了如阳光城般，一方面觉得土地贵，一边又不得不去拿地的情况。

大本营在杭州的绿城中国，也有着同样的痛苦。3月20日，绿城中国行政总裁张亚东在媒体沟通回上，就吐露过现在绿城最痛苦的是“仓里没粮”：“今年一季度我们最痛苦，简单说就是没货卖，没货卖就没有营销，没营销就没有回款，没回款又没有钱去投资……”他表示，绿城中国2019年拿地新增货值目标1500亿元，权益投资450亿元。几天之后，绿城就果断出手，拿到了萧山市北宅地。

土地回暖已是不争的事实。一位佳兆业投资部人士认为：“这波土地小阳春的一大原因在于当前金融市场的宽松，大家手上都有钱。而杭州经过前两年的拆迁，优质地块较多。只要金融市场持续宽松，杭州土地市场的热度持续到年底也不无可能。”

2月15日央行公布了1月份的信贷量：人民币新增贷款3.23万亿元，社会融资规模达4.64万亿元。一个月的时间，人民币新增贷款加社会融资高达近8万亿元的“天量”。“这一轮楼市的牛市，是货币信贷政策推动的结果。在短期内，房地产市场会继续升温，量价仍然会惯性向上。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示。

“杭州去年的土地供应有个非常明显的特征，就是下半年供应是非常少的，而下半年开发商资金也比较紧缺，基本就形成了一个供需两缺的局面。”浙报传媒地产研究院主任罗兰分析认为，“从2019年一月开始，一是土地供应明显加大，二是处于年初，开发商资金相对充裕，在供需恢复的情况下，土地市场自然呈现回暖状态。”

“没有完成补仓的房企还有很多，关键现在大家手上都还很有钱。”一位近期每场土拍均报名却仍未拿到地的房企员工，这样告诉媒体。

但也有房企表示后市并不乐观，融创的孙宏斌就是其一。从去年底到今年，融创在全国拿了很多土地。在刚刚召开的业绩会上，孙宏斌也坦言：“去年底今年初，融创拿了些比较好的地，主要在一二线城市，而且量不小。”但是，他也毫不避讳谈到对市场的悲观情绪：“今年拿地要小心。因为现在部分土地市场偏热，而未来售价大幅上涨的可能性比较小，所以拿地要非常谨慎。”

- THE END-

编辑丨夏   丹

设计丨张   源

出品丨浙江日报全媒体经济新闻部

往期回顾