三条红线压顶：房地产开始供给侧改革？
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中产先生 | 洞见时代 发现价值 讲述生活
这几天市场一直传闻，不少大型房企负责人被叫到北京开会，主持会议的央行和住建部，他们给房企划了三条“生死线”。
今天，这个消息终于落地，看来房地产终于要开始供给侧改革了。
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先来看看这个房企座谈会。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。 中国人民银行网站
看看出席的部门，除了住建部和央行，还有银保监会、证监会、外汇局、银行间市场交易商协会，级别不低。
会议的主要内容概括为以下几点：
1、老生常谈的房住不炒，不把房地产作为短期刺激经济的手段，落实房地产长效机制。
这个基本可以说是定调，不是实质内容。
2、完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度。
这个当然也不是重点，给炒房提个醒，给刚需一点信心。
3、形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
这个才是重点，这个规则就是收紧地产开发商融资的三条红线：
1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；
2、净负债率大于 100%；
3、现金短债比小于 1 倍。
另外据悉，根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。
如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。
换句话说，三条全中的话，无法融资只能等着资金链断裂而死，中两条还可以苟延残喘，中一条还可以继续融资，但是即使三条都不中，融资规模也只能在15%以内。
让高负债的房企被动出清，这不就是房企版的供给侧改革吗？
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简单看完这个会议内容，我们来看具体的房企负债情况。
这长达十年的楼市牛市，催生了一大批宇宙房企，他们玩的基本就是资金游戏，高息负债+资金流管理+项目高周转，玩得好的在这十年中赚的盆满钵满，有的还将资本转移到海外，风险留在国内。
据去年数据统计，中国上市房企负债总额已经超过15万亿，今年疫情之后，负债融资不降反增，前七个月几大房企国内外融资超过7000亿。
而前几天发的年中房企半年报可以看到，不少房企负债规模高企，经营状况堪忧，就不点名了，有兴趣的可以度娘一下。
我找到一张克而瑞做的图，大家来看下百强房企的负债情况：
这个是根据2019年年报做的数据，总共统计了69家，三条红线全中的房企占了15%，其中不乏知名大型房企，中两条的占13%，中一条的有43%。
综合来看，80%的中国头部房企都踩了红线。
这背后是15万亿已有负债和不断借新还旧的新增负债，长此以往大概率要恶性循环：
房价不涨房企负债越来越高，房价上涨直接影响系统性金融安全。
这也是为什么要进行房企供给侧的原因，让高负债的房企被动出清，有实力的断臂求生，当然最终获益的是资金来源充足和风格日趋保守的国有大型房企。
有人说了，正常的融资渠道没法融资，可以走高利贷啊，其实这个漏洞也被堵上了：
最高法出手：重新定调民间借贷利率，民间借贷利率的司法保护上限为15.4%，能拿到这么低利率的房企恐怕没有吧。
看来国家是狠下心要搞房地产供给侧了。
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结语
如何看待三条红线的威力。
一方面是房企加速分化，高负债的房企要么断臂求生，要么只能倒闭，算上之前已经倒闭的中小房企，这一次真的可能是最后一轮洗牌了。
另一面是买地需求降温，房企没钱也就没法高价拍地，高地价恐怕都要降温了。
这一波操作之后，社会资金流入房地产的渠道被大大收紧了，可以更好的流入实体和证券市场，支持实体经济和就业。
关于房地产，另一个消息是8月25日房贷将统一转为LPR，不主动转换的短信通知就默认转换，全面转为LPR之后，相关部门对房地产的调控就更加游刃有余了。
所以，这么看来，房地产这几年不会让炒了。
就这样。
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