房地产商再次缺席高规格大会，什么信号？

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中产先生 | 洞见时代 发现价值 讲述生活

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深圳庆祝大会，40年40人没有一个做房地产的，这是自今年7月企业家大会之后，房地产商再次缺席高规格大会，透露什么信号？

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房地产最近遇到身份难题，对房地产的定位，肯定不是面子了，这点觉悟还是有的。

那还是不是里子？

要知道，深圳是最早开启住房商品化改革的，而深圳也是头部房企集中地，这次改革庆祝大会，居然没有房地产，有点让人意外。

本来其实是没什么担忧的，闷声大发财不好么，让实体和科技在台上蹦跶，房地产在下面数钱，它不香嘛？

前些年就是这样的。

虽然中央一再强调发展实体，但是地方已经和房地产捆在一起，有点消极，面上支持实体，背地里资金还是给了房地产。

但是，这两年好像有点变化。

首先是调控。最严的调控变成最长调控，4年了，就算遇到疫情地方财政捉襟见肘，也没有要松绑的意思。地方开点人才引进的小口子改善改善生活还能睁眼闭眼，一旦触及限售限售，立马就被叫停。

然后是房地产商。去年就收紧各种非标融资，今年干脆划了三道红线，连正常融资都给限了，以前还觉得大而不能倒的房地产商也感受到脖子后面的凉意，被这三道红线弄得鸡飞狗跳，有的搞了乌龙文件疑似用破产来威胁，有的赶紧开闭门会议搞价格联盟表示都不降价，有点梗着脖子不愿低头的意思。

最后就是地方。房价上涨过快的几个地方住建部门被叫到北京开了个会，领导会上的意思就是“房住不炒”是政治站位，在中国我们知道一旦问题上升到站位的高度，那就是不得了的事情，所以大多数地方应该也要老实一段时间了，毕竟2015年给涨了一倍了，债务也置换了一波，还要怎样？

难道，这次是要动真格的？

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我们回到深圳，来梳理一下房地产的功过是非。

房地产最早是个改革的副产品。

以前中国是没有房地产的，单位有公房，分不到就暂时住集体宿舍，农民有宅基地自己盖房子，买房？没听说过。

但是公房有几个问题：

第一，公房数量很少分房很困难。分房要跑关系，还要熬工龄，很多年轻人到了结婚都分不到房子，夫妻生活也没法保证。上个世纪保守的年代里，各大城市公园小树林里，每天早上都能清出一堆白色的橡胶物品，现在的人根本没法想象。

第二，房子太小居住质量太低。就是现在的“老破小”，上个世纪的筒子楼，一种利用最少的资源满足最多人住房需求的住宅，一家老少挤在十几平米的房间里，人均住房面积只有3.6平方米，看人均数据还不如刚解放的1949年。

但是，就这样国家也已经不堪重负，别说建了，每年光维修这些公房就是不少的支出，住房成了改革的包袱。

再这么下去也不是办法，这个时候，出现了一个影响中国房地产制度的关键人物——霍英东。

早在50年代，因为历史原因，香港人口暴涨，霍英东靠“卖楼花”的天才创意不但解决了香港人的住房问题，还成为香港当时的亿万富豪。

当时香港人口突然暴涨，没有房子住，也没人愿意建房子，因为成本太高怕赔钱。霍英东发明了“楼花”，一举解决了香港人的住房问题：

第一期先交总楼价50%的订金，第二期落妥二楼楼面交10%……最后一期余款10%于领到入伙纸时清缴。

这就是期房预售嘛，地产商用购房者预付款搞开发，不仅资金回笼快，而且风险小；原本拿不出全款的普通市民，通过分期，也有了买房的希望。

霍英东凭借“卖楼花”仅用一年，就净赚1000万，据他亲口说：当时收钱收到自己都害怕。

1981年的时候，总设计师邓小平在广东中山接见了霍英东，跟霍英东聊天后，总设计师的思路被打开了，于是改革在住房上破了冰。

当然，在中国求变也要求稳，深圳特区就是个例子，所以住房破冰也要先试点再推广。

深圳就是房改最早试点的地方。

1981年，深圳东湖丽苑成为第一个靠预售制开建的小区。

1987年12月7日，深圳国土局第一次以拍卖的方式拍卖土地使用权。

1994年，试点结束，人大通过了《城市房地产管理法》正式确定了预售制度。

1998年，正式实行住房改革，确立了住房商品化制度。

一直到今天，中国已经建3.5亿套商品房，在人口增加6-7亿的背景下，人均住房面积增长了5倍，这种改善程度毫无疑问是巨大的，也是瞩目的。

但是，这背后的代价也是巨大的。

后面其实就是我们早已熟知的故事：

1994年，分税制打开了政府土地财政的潘多拉魔盒，为了平衡中央和地方财政，允许地方卖地来贴补财政。

2008年，四万亿之后，中国开启了房地产长达十年的蓬勃牛市，用房子印钞票，也开启了负债发展的模式，国民各部门都负债累累，其中以地方政府为最。

2015年经济进入新常态之后，供给侧改革经济下滑，新经济、互联网金融、创业一地鸡毛，债务问题严峻，然后棚改再一次拉高房价，房价翻番后居民部门杠杆也加满了。

房地产经过两次明显的拉升之后，带来的作用也是明显的：

正面的作用：通过拉动上下游几十个行业，推动了经济发展，保住了居民就业，保住了政府财政。

负面作用：负面作用更大，各部门债务风险加大，系统性金融风险加深，金融空转，实体不振，消费下行，通胀压顶。

房地产到今天，拉动经济的效率已经很差了，一块钱的投入现在只有7毛钱的产出，边际效益递减太快，再用房地产拉动经济，不划算了。

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结语

总的来说，不管是在居住还是拉动经济上，房地产都已经完成了它的历史使命，狂飙突进的时代结束了，未来会是一个楼市局部分化的时代。

接下来，其实是全民消化房地产副作用的时候，这个时间看起来不会短。

房地产今后可以安静的做一个钻石王老五好好造房子，有的已经先知先觉的转型做物业管理和旧房改造了。

对于个人其实也一样，炒房的时代，结束了。

要早做打算。

就这样。