地产大佬最新研判：底层逻辑变了，管房企 管银行 管政府

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支持房地产调控，行业不调控的话，没法干了。

前天，作为房企四巨头之一的融创抢在其他头部房企发布了2020业绩报告，发布会上一向敢言的耿直大佬孙宏斌发言看点很多。

以下整理几个要点：

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“我是支持调控的，不调控的话，这个行业没法干了。”

这个行业规模太大了，占的钱太多了。房地产的钱占整个金融体系的30%以上，如果加上其他行业用房地产做抵押的，就达到了50%以上。

如果这个行业不调控，对金融系统的影响太大了，而且这也涉及到老百姓的幸福感。所以中央调控楼市是这两个逻辑。

我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，现在流动性比较好的时候，房价和地价都要上天了。不调控的话，对开发商来说地价比房价涨得快，赚不了钱。老百姓也买不起，不调控对谁都没好处。

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“这个行业感觉懂的人很多，真懂的人没多少，底层逻辑完全变了。”

“三道红线’管房企

重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即三道红线：

1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%； 

2、净负债率大于 100%； 

3、现金短债比小于 1 倍。

如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。

“两道红线”管银行

建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，即两道红线：

1、房地产贷款占比。大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

2、个人住房贷款占比。大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

“土地两集中”管政府

集中发布出让公告，集中组织出让活动，每年不超过3次。

22个重点城市住宅用地将实现两集中，涉及城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。

孙宏斌表示，这个政策主要针对政府提出，让政府的出地、供地更透明化、更规范化，保证供地增长的同时更加透明。

集中供地政策短期来看影响不大，到了下半年及明年影响就比较大了，对规模比较大的几家头部企业拿地策略没有太大的影响，对中小房企影响会更大。

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“未来是优秀（头部）企业的盛世年华”。

三道红线管了这么多，再加上疫情、人口变化，在全新的逻辑下很多企业要出清了，2年以后会看到个别企业暴雷。现在看不明白是哪些企业可能有暴雷，未来就会分化。

参考第二段，确实如此，三道红线管住房企融资，两道红线其中一道管住居民贷款，土地集中管住地方炒作地王的冲动，中小房企本身资金链就紧张，加上抢不到地，只剩倒闭出清这一条路了。

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结语

未来，楼市在房住不炒，以稳为主，局部分化之后，还要加上一条，头部为王。

中小房企出清之后，头部房企不但风险更小，而且更便于管理。

未来楼市，除了外部风险，一切可控。

就这样。

”

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”

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