开发商不挣钱，难道是在为人民服务？

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我差一点就信了。

今天有一张图传得非常火，来看一下：

嗯，拿到地块之后，在精干高效管理下，才能努力做到1%到2%的净利润水平。

还比不上活期存款收益，忙活半天这是为人民服务呢？

结合最近集中供地的土拍新闻，我们之前写过《不断刷新下限的开发商，让大家失望了》，在高地价和限房价再加上竞自持之下，开发商如何做到盈利，成了一个疑问。

其实，仔细想想，开发商哪里会这么傻？

利润也不可能只有1%-2%，这里有什么隐藏的秘密？

转一个业内人士@宋延庆的解读：

高地价+限房价，相当于两手挤压几乎没水的海绵，结果是，房企只能“努力做到1%-2%的净利率水平”。如果钢材、水泥、人工费还继续上涨，利润率就归零或为负了。但为什么开发商还都拼命地抢地呢？

1.赌市场。赌窗口政策（而不是书面政策）放宽，只要稍微宽松点儿，房价就会跳涨，净利润就会翻倍地增长。历史证明，胆大的都赌赢了。

2.加杠杆。拿地的钱几乎都做融资，也就是加杠杆。比如一个项目可售货值30亿元，地价15亿元，利润6000万元（2%），但如果自己只出5亿元，然后通过假股真债等方式融资，自有资金利润率就是12%（6000万÷5亿）。

3.靠预售。就12%吗？岂止！因为房子可以预售，拿地后几个月，只要一销售，5亿元肯定就回来了，然后就可以用回来的钱再拿新地，于是又一个12%就又有了。而且销售中后期，项目会有大量的现金流可以挪用，留给工程施工的钱很少。为了占用资金，开发商都有意拉长施工期（施工速度越慢，工程款支付就越慢），这也是近几年人们买房后要等几年才能入住的原因。

通过销售款挪用，一个盖子三个锅操作，自有资金利润率就能做到22%、32%、42%。什么东西是先付全款（银行的按揭款也是销售后放款），几年后才交货？只有房地产！

房地产的水很深的，产业链很长的，玩法很高的，而且已形成了银政企相互依存的共生关系。

如果净利润率真的只有1%-2%，再一年化几乎就没了，还冒很大的风险，开发商不是傻吗？否则就不买房子，改买鞋垫算了。

正因为不是1%-2%，而是百分之几十，所以才疯狂。

你看懂了吗？

就这样。

去年至今，有人说这是10年来最坏的一年，但也是未来10年最好的一年。谁曾想到，这一年的经济发展轨迹，居然被一篇此前的文章，用2万字看透一切？其分析之透彻，令人叹为观止。如何看待我们现在的处境？点击下方关注，回复“雄文”即可查看。

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