当我站在越南的土地上，脑海里全是15年前的北上深！
▲米宅海外提醒：本音频大小11.8MB
听过我破竹课程的，在破竹问答过我问题的，听过我去年3月23日米宅深圳会议的，都知道我明确的观点：我很看好越南的房地产市场。
在东南亚的房地产市场中，不考虑出入境、贷款、对华关系等因素，越南的楼市，是我最看好的。
当然，我必须承认，它也是对我们很不友好的，但咱去投资就是去赚钱的，友不友好不是一个成熟理性投资客要考虑的第一要素，给我们付租金和涨幅才是最重要的。
杭州未来科技城西溪公馆6万多人去摇几百套房子友好吗？不友好，但，置业顾问不搭理你，你就要放弃吗？一平米可是15000元的倒挂！
而，能跳过情绪简简单单做投资，也是一个成熟投资客的最基本素养。
米宅的价值观第一条：自己不会买的，就别给别人推荐！
所以，越南楼市，我依然是比你们各位都要率先一步，我已在越南置业两套，有坑我先踩，有洼地我也先挖，我先买，再推荐给你。
我擦，来晚了！
去年初，当我来到越南，站在胡志明第一郡的高楼，望向第二郡、平盛郡、第四郡、第七郡，眺望第九郡的时候。
我给同事感叹的说：我擦，TMD，来晚了！
被国内那些新闻和分析给误导给耽误了！
来之前，我和大家一样，都上在网上查资料，得到的资讯和分析，大都TM是错误的！
如同你们在网上随便一查就看到的一样，来越南买房的都是SB，来越南买房的都是脑子进水。
但可惜，在国内很多没有出过国的小编不断鄙视和骂的地方，这儿在过去3年房价涨了40%，远超国内，更重要的是，人家有租金，人家有妥妥的5%以上的租金。
回报率远超国内！
但可惜，我们来晚了！
当我考察完胡志明，来到河内的时候，我穿梭在河内的大街小巷，我心里说：河内的周期晚了胡志明5年左右的时间，河内还有很多机会，河内还不算晚。
河内房价7000-20000元/平，比胡志明便宜30%以上。
但米宅在去年一直迟迟没有开启越南市场，为什么？团队内部其实是有共识的：这里机会非常好，但这里会非常难卖！
为什么？
网上太多关于越南的负面！
越南在网上根本经不起查！
比如，
越南腐败。
越南房价在2012年下跌了20%。
越南盾过去曾暴跌过。
中越关系不好。
越南人仇恨中国。
有的越南开发商不认中国护照。
资金出入境越南不自由、不方便。
等等。
米宅是做房产投资的，当然知道，专业投资客要只盯着回报率，就是租金+升值，其它的一律不看，为什么？其它的都是情绪，而，专业投资客一定是要跳过情绪看问题的。
中越关系好不好与房价何干？
越南人仇恨中国与房价何干？
越南腐败与房价何干？
但，大多数的人，都不是专业投资客，很容易被网上信息干扰，很容易被情绪干扰。
如同我们在推荐澳洲房产的时候，会被这样的问题给问崩溃：中澳关系不好对我的房子有何影响？澳洲反华对我的房子有何影响？
有个毛线影响啊！
所以，有半年的时间，我们一直没有启动越南市场。
直到，当我不断的被数据冲击，当我真的知道不能再错过机会。
越南开始赚美元、开始赚全球的钱
迄今为止，越南与其他国家之间签署了17个自由贸易协定（FTA），尤其是与欧盟、日本、韩国等发达国家之间均签署了FTA。
例如，去年越南与欧盟签订的《越南与欧盟自由贸易协定》（EVFTA）根据协定，欧盟将免除越南输往欧盟85.6%税项货品关税，并在后续7年期间将废除税项比例提升到99%，这将为越南出口，尤其是鞋服产品出口注入强大的活力。
去年11月12日，越南成为第七个核准“跨太平洋伙伴全面进展协定”（CPTPP）的国家，协定将有助于促进越南对亚洲、美洲、大洋洲等市场的出口，尤其是日本、澳大利亚和加拿大市场。
不明白这个的话，可以想像2000年中国加入WTO之后的一骑绝尘，可以想像新加坡、香港这些零关税贸易港对地区经济的巨大推动。
从外资涌入这个角度来看，越南就是2000的中国！
近几年，越南接收的外商投资规模持续攀升，2018年度越南外商直接投资总额达到354亿美元，到位191亿美元。
2019年越南外国直接投资（FDI）总额增长至总额380亿美元，到位资金204亿美元。
从投资领域来看，外国投资商对19个领域进行投资，其中，加工制造业是吸引外资最多的领域，协议资金达近245.6亿美元，占协议总额的64.6%。
这比房地产单一独大安全健康多了。
如家得宝以及宜家家居等零售商从中国进口家具减少13.5%，而由越南进口攀升37.2%；汽车轮胎方面，美国减少从中国进口28.6%，而从越南进口暴增141.7%。
去年三星电子关闭了在中国大陆最后一家智能手机工厂，转而巩固了在越南和印度的生产。该公司在越南的八家工厂和一家研发中心投资了170多亿美元，成为了越南最大的外部投资商。
从产业结构来看，制造业是越南经济发展的重点。2019年越南工业和建筑业产值增长8.9%，对GDP增长的贡献超过50%。相比之下，农林渔业对GDP增长的贡献仅为4.6%。
电脑及零部件产业，占该国出口总额的13.3%。
美国已经成为越南最大的出口市场，在2018年，越南对美国的贸易顺差已达到395亿美元，逐年大幅增加。
2019年全年，越南对美国出口超过600亿美元，总量同比飙升了35.6%。
越南工商部数据显示，2019年越南对欧盟出口金额为414.8亿美元，从欧盟进口额为149.1亿美元。
2019年全年货物进出口总额约5,169.6亿美元，创下历史新高；货物贸易顺差将达到99亿美元，创四年来新高。
今年初，2020年2月12日，欧洲议会正式批准《越南-欧盟自由贸易协定》(EVFTA)。
变革、开放的前夕
越南目前的改革力度是全面的，空前的。
2017年，就在美国总统访问越南之前，越南推出户籍制度新规定，总理阮春富10月底签发112号政府令，宣布正式取消“居民管理系统当中的户口簿制度”，正式告别户籍制度。
越南目前也在大力推进自由市场经济的全面私有化进程，石油、电力、越南橡胶，越南移动、越南邮政、越南烟草等已经完成私有化。
2018年越南总理阮春福又明确指出，越南正大力推动国企股份化进程，出售在运输、航空、粮食食品、农业、电信、贸易、旅游服务、建筑等领域的大型国企股份。
一切的一切，正在激发这个1亿人口大国的经济活力。
老城区满满的革命印记：
劳动力成本低
2017年人口总数达到9370万，在东南亚排名第三，即将成为亚洲第八个人口超过一亿的国家。
而越南的人口结构更为年轻，从2017年的预估数据看，越南的人口中位数年龄仅有30.5岁，而中国则为37.4岁。
根据Jetor的数据显示，同样的岗位，越南的人工成本约为中国的1/3。相较之下，越南年轻劳动力资源相对丰富，也较中国便宜。
这儿，正在步入中国过去快速发展的路径。
三星在越南的手机产量，供应着三星全球60%的市场需求；
英特尔在越南豪掷10亿美元，计划将其全球80%的芯片产能投放在此；
优衣库40%的生产总量将转移越南；
Nike阿迪、奥林巴斯、微软诺基亚、佳能、LG、富士康、索尼等跨国巨头都已经在越南落地。
晚上下班时分，街上全是年轻人大军：
城镇化高速起步阶段
据越南政府在2013年提出的城镇化发展目标，到2015年力争全国城镇化率达38%，2020年为45%；城镇面貌得到改善，满足融入国际社会的要求。
2015年，据法新社报道，越南每年有数以千计的人口从农村迁往城市，其中主要迁往河内和胡志明市两大城市。越南一些官员给出的数据显示，每年约有10多万人迁入河内，13万人迁入胡志明市。
今天的速度会更快。
据2015年世界银行的数据，越南总人口接近9058万人，越南的城市人口为大约2989万，占总人口的33％。换言之，仍有67％的越南人生活在农村。
这意味着，越南城镇化的空间仍然很大。
数据显示，1990年到2014年，越南城镇人口增长率在3％到4％之间。
河内新发展区域的高楼大厦已经起来了：
从城镇化水平看，越南城镇化水平接近2000年的中国：越南2018年末城镇化水平约36%，相当于2000年中国（36.2%）的水平。
2000年的中国，回望那时，机会可想而知。
看到这些，是不是感觉可熟悉：
据世界银行统计，2016年越南中产阶级人群占比为13.3%，这一数字将在2026年扩大至26%。
新增中产肯定都是在大城市里，这增长的一倍，就是硬核的中产购买力。
而，越南的互联网普及率已经超过中国，手机普及率也和中国不相上下。
汇率低位
如图所示，是近20年美元兑越南盾的数据。
20年来，越南盾一路贬值，历史低位。
同期，越南的出口和外贸上来了，外汇储备大幅增加，两个叠加，是一个较好的汇率窗口期。
最后一击
一切的一切非常明显。
出口强劲，经济强劲，这儿承接着太多中国的产业，这儿承接着全球太多的制造业。
释放制度红利，让位于民营经济，这是多么熟悉的路径！与80、90年代的中国何其类似。
能赚美元，赚的才是真的钱。
能赚更多的美元，这个国家一定是越来越富有，最终，转移到工资和房价上。
日本韩国如此，中国如此，越南也是如此。
回顾我国近20年间的经济走势，改革开放后，我国依靠着巨大的人口红利，又幸运地赶上了全球化进程，成为了世界工厂，入世后更是依靠着强劲的出口获得了经济的高速增长。
而，越南，正在完美的抄袭这条路径。
城镇化高速发展的初期，正是资产价格入场的窗口期。
但，这些只是让我蠢蠢欲动的基础，真正下定决定不再观望是因为下张图。
在2019米宅深圳的春季论坛上，我曾公开表达过我的观点：决定一个城市房价阶段的是重要因素是这个城市的城镇化阶段！
2000年的中国什么样子？而如今的越南就是2000年中国的阶段。
来不及解释了，赶紧上车吧
于是，我让米宅团队七八次赶到河内寻找项目。
而这篇稿子，其实是去年初就写好的，但一直没有发，没派上用场。
已经跟着米宅买过越南的朋友会发现，咦，为什么没见你们发过稿子啊。
是的，供需严重不匹配，房源极度稀缺，1000万人口的河内，在售项目不过10个，而，咱国内一个1000万人口的城市，哪个城市的在售项目会低于200个？
第一个项目，小范围给核心用户一发，房源就没有了。
第二个项目，小范围给核心用户一发，房源就没有了。
第三个项目，今年初小范围一发布，房源就没有了。
第四个项目，刚刚小范围一发布，房源也所剩无几了。
其实，真正净资产在1000万以上的家庭，屁股决定脑袋，屁股下的资产决定着他们较高的认知，否则也不会有这么多资产。
他们非常清楚米宅的逻辑，也认可米宅的专业，他们对越南的认识也许比米宅还要深刻。
所以，只需一个眼神，大家就赶紧上车占位了。
但是，稿子也不能一直废着啊，数据都过快时了，那就发了吧。
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