一定有一个是错的！北京楼市已崩盘，而深圳豪宅仍在飙
周末，看到两则关于楼市的消息，有点懵。
这两个城市，一个是北京、一个是深圳。这一北一南的两座城市是国内楼市的风向标，但目前却是不同的境况。
它们的差别有多大，用一句话来简单概括就是一个天上，一个地下。
1、据华夏时报的调查，北京个别区域的房价下跌幅度惊人：
广渠门外一套住房今年6月房价达到了124000元/平米左右，而10月房价骤然跌至63000元/平米左右，短短4个月缩水49%；
海淀区五道口一套两居室，挂牌价是580万，大幅降价150万，单价跌破8万元；
中关村一套53平米1室1厅户型，挂牌价468万，单价87921元/平米；
朝阳区十里堡一套大两居65平米户型，标价380万，下调了65万元。
2、虽然上述情况属个案，但北京住房市场降温幅度可见一斑。根据国家统计局数据，今年5至9月北京二手房价格指数的跌幅分别为：0.9%、1.1%、0.8%、0.9%、0.6%，每个月都为全国幅度最大。
当然，价跌了，量当然也好不到哪去。
3、同样，有环京楼市风向标之称的燕郊，自6月当地出台限购政策以来，无论是交易量还是交易价格均出现骤降之势，并且四季度房价可能继续走低。链家研究院数据显示，与2017年3月的高点相比，9月燕郊链家二手房成交量下滑90%，均价下跌26.9%，连续6个月下跌。不仅燕郊，环京区域的廊坊、张家口等地的新建商品住宅成交面积环比跌幅也不小。
4、很多人因为没看清楚形势，吃了大亏：
北京市民小张一直计划把双井的小户型房子卖掉，换成五环附近的大户型。从今年初，双井的房价一直在涨，最高时房价达到一平米12万多元，以这样的市价出售，不仅能换北五环的一套大户型房，还能有200多万的余款。小张当时一直在静待时机，不急于出手。
可是在8月份，房价突然就掉了下来，当时10万元还能出手，可小张很是不舍。在这不舍之中就等到了现在，最近他的这套房子无奈之中挂出7万/平米的价格，还注明了可以商量，然而此时却找不到看房的人了。
1、在整体房价盘整所谓“十二连跌”的大背景下，深圳核心区房价依旧坚定不移的持续稳健上涨。最典型就是深圳湾和香蜜湖，这两个片区的房价今年都在稳步上涨。香蜜湖的成交价格略低于挂牌价格但无限接近，而深圳湾的成交价已经在近几个月与挂牌价格重叠。
2、再来看看具体楼盘。太古城南42-43平方米一房，2015年11月均价8.42万，总价358万；2017年3月单价10.58万，总价455万；2017年9月单价13.05万，总价548万。也就是说2015年年底至今2年不到，358万到548万涨幅53%；今年3-9月半年时间，涨了93万，涨幅20%。
再比如经常被中介炒作的翡翠海岸，88平方米3房，2016年9月均价12.84万，总价1130万；2017年9月均价15.09万，总价1328万。一年时间里涨了200万，涨幅17.5%，中间还经历了十月大调控。
在当下，由于调控等系列政策的存在，一个城市的房价已异化成两部分，一是新房，二是二手房。由于限价等政策的存在，新房价格已失真，无法反应一个城市楼市的走向。上面我们看到的是两个城市的二手房价的走向，它反应了两个城市较为真实的一面。
当然了，对于两个城市的一手房市场，数字是这样的：
北京：出现了近年来首次同比下滑。新房价格9月份较8月份全面停涨，除了90平方米及以下小户型，新房价格与8月份持平没有下跌外，其余户型的新房价格及所有户型的二手房价格较8月份全部下跌。新房成交面积为37万平方米，环比增长2%，同比减少60%。
而环北京地区的燕郊、廊坊、张家口等地的新建商品住宅成交面积环比跌幅也不小，其中廊坊10月份上半月的市场成交环比下跌了81%。
深圳：9月份深圳新房成交均价为54314元/㎡，自2016年10月份以连续12个月下跌，环比跌2%，同比则跌去了约12%。从5月份开始，新房均价同比也五连降，且由于去年9月价格基数较高，今年9月同比跌幅最大，达11.83％。
1、北京从12万到6万的暴跌只是个别极端案例，京郊地区的下跌一定程度上会向中心城区传导，但仍只是局部性的。从官方公布的一手楼价格看，虽有下跌但基本保持平稳，市中心的房价依然高企。
2、环京是全国房价泡沫最大的地区，在上一轮短周期中房价涨幅太大，上涨2-3倍全国首屈一指。疯涨过后再遇调控很快就会上攻乏力，甚至是明显降温。涨的多就跌得多，过度透支当然是要吐回去的。
3、但是深圳房价去年涨过了之后就开始了长期横盘，长达一年的时间内处于盘整阶段，一直比较平稳。豪宅补涨，更多体现的是“价值投资理论”的应验（参考涨到你不敢相信的茅台股票）。是金子，总会发光的不是。
所以我判断，未来楼市的最终走向大致是这样：
北京：我挺认同杨红旭老师的观点，通州城市副中心、燕郊楼市长期仍可看好，但短期内仍将继续下行，大概率于明年某个时点见底。北京已经开始严控人口增长，但在土地供应上却可以继续三环四环五环一直到河北廊坊这样“摊大饼”，从供需关系上已经不具备上涨空间。如果你拥有不超过3套房，且不急着用钱，可以长期持有，毕竟卖了挺亏的。但未来一两年，环京楼市比北京更危险，降温幅度将更大，不可再投资。
深圳：我在《心慌！你在看跌深圳，我却担心手握1000万无处买房！》中有过分析，无论是土地供应，还是人口和金融，深圳的房价都找到不下跌的空间——每年新增45万人，土地供应却长期短缺，更应该担心的，并不是房价的短期下跌，而是长期的供应如何保障。
按照全市约2100万实际管理人口计算，深圳还有8成人租房居住。高净值年轻人群会不断形成更高层次的住房需求，住房消费升级将是深圳楼市的巨大机遇。对于新晋中产阶级来说，城中村的房子能叫房子吗？所以中心区域的少数名校学位房、标杆性豪宅，价格仍将持续上涨。刚需人群要买就赶紧下手吧。
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