【观点】业主起诉物业公司结算收益的法律实务问题探讨（上）
前 言
近年来，业主权利意识不断提高，获取信息途径越发多元、便利，部分物业服务企业在提供服务过程中的不合规行为逐渐暴露在了公众视野下，业主与物业公司的纠纷矛盾由此频发。然而，业主起诉物业公司主张结算收益的成案率却不甚理想，笔者团队接待的诸多业主咨询中，尽管确可发现业主权益受到损害的情形，但苦于诸如诉讼主体不适格、举证不能等原因，导致案件推进难言乐观。
本文一方面拟从团队经验出发梳理业主起诉物业公司结算收益过程中值得关注的实务要点，以期为业主维权提供指引；另一方面旨在就团队于该类案件中遇到的法律实务问题做进一步的探讨研究。本文所指的物业服务合同纠纷案件仅指住宅小区业主起诉物业公司结算收益的纠纷案件，不包含物业公司起诉业主主张物业费等其他纠纷案件，非住宅物业亦可参考本文部分观点。
★ 目录 ★
一、 诉讼主体资格
实务问题1：业主大会、业主委员会是否具有诉讼主体资格
实务问题2：业主委员会提起诉讼应当事先取得业主大会合法、明确的授权
实务问题3：业主委员会成立与换届改选的流程和条件
二、 诉讼时效
实务问题4：物业服务合同纠纷是否适用诉讼时效
实务问题5：物业服务合同纠纷中诉讼时效的起算点
实务问题6：更换物业服务企业（合同）后的诉讼时效适用问题
实务问题7：物业服务合同约定“按年/季度结算”对诉讼时效的影响
三、 诉请事项
（一） 物业费按实结算部分结余
实务问题8：业主能否起诉物业公司降低物业费收费标准
实务问题9：包干制、酬金制与按实结算概念辨析
实务问题10：如何确定物业费按实结算部分的范围
（二） 公共收益结余
实务问题11：物业服务合同中就公共收益“归物业公司所有”的约定是否有效
实务问题12：小区配套设施是否等同于全体业主的共有部分
实务问题13：“人防车位”的所有权与收益权
（三） 专项维修资金
实务问题14：使用专项维修资金的条件与规程
实务问题15：未经法定程序挪用公共收益“垫付”专项维修资金的认定
四、 举证途径
（一） 司法审计
实务问题16：司法审计的证据属性及其局限性
实务问题17：启动司法审计的条件与限制
实务问题18：物业公司不配合提供材料导致司法审计无法开展的处理
（二） 业主知情权诉讼
实务问题19：业主知情权的诉请范围
实务问题20：业主知情权的执行困境和应对思路
一、诉讼主体资格
在起诉物业公司主张结算收益的物业服务合同纠纷案件中，以何种身份提起诉讼是业主一方首当其冲需要关注的问题。现实中的诸多业主均因无法成立业主委员会或无法召开业主大会而早早陷入维权困境。
根据《物业管理条例》第11条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”业主起诉物业公司主张返还的收益归属于小区全体业主所有，且多数情形下业主方与物业公司结算均需要以解聘物业服务企业为前提，因此，起诉物业公司结算收益应属于全体业主共同决定的事项，业主个人在一般情况下无法成为本文所讨论的物业服务合同纠纷中的适格诉讼主体，相关权利仍应当通过业主委员会或业主大会提出主张。
实务问题1：业主大会、业主委员会是否具有诉讼主体资格
首先，关于业主大会是否具有诉讼主体资格。根据《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）第286条之规定，业主大会“有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失”，赋予业主大会诉权以行使前述请求权利，既符合我国法律设立“业主大会”这一组织的初衷，也是期待业主大会能够代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权的应有之义。最高人民法院发布的指导案例65号亦认可了业主大会作为原告代表业主起诉主张权利的诉讼主体地位，系“业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权”。由此观之，原则上，业主大会具备作为原告代表全体业主提起诉讼的资格。
但是，业主大会以原告身份出现在物业服务合同纠纷的情形并不常见甚至多被否定【1】。根据笔者在威科先行·法律信息库的检索结果，在当事人一栏关键词为“业主大会”、案由为“物业服务合同纠纷”、案件类型为“民事”、文书类型为“判决书”的检索条件下，仅显示结果284个，且多以被告的身份参与诉讼。相较之下，关键词为“业主委员会”的检索结果达9033个。究其原因，主要观点认为业主大会属于非常设组织，人员具有流动性；召开的程序较为繁琐、周期较长，诉讼成本和难度较高【2】，故不被建议作为诉讼主体。
其次，关于业主委员会的诉讼主体资格，尽管理论界与实务界仍存在不同观点，业委会在业主大会明确授权下有资格作为原告提起诉讼已渐渐为主流接受并认可。在最高人民法院公报案例之（2012）泉民初字第1486号案件【3】中，法院认定业主委员会系《中华人民共和国民事诉讼法》（下称“《民事诉讼法》”）规定的“其他组织”，业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义主张权利，具备诉讼主体资格。
现实中，较多的小区及业主因忽视业主委员会在社区治理中的重要性，长年未曾成立过业主委员会或未在业委会换届改选过程中把握主动权，导致业主时常在权益受损后陷入维权难的窘境。此外，值得注意的是，如前述公报案例所载，业主委员会取得诉讼主体的前提在于存在业主大会的合法、有效决议，其所行使的诉讼权利亦应当在业主大会决议的授权范围内。
实务问题2：业主委员会提起诉讼应当事先取得业主大会合法、明确的授权
如上所述，业主大会作出明确授权业委会提起诉讼的合法有效之决议是业主委员会取得诉讼主体资格的前提。业委会的本质系业主大会的执行机构，无论是通过业主大会的决议授权还是已在业主大会议事规则中载明，业主委员会在起诉时均应当提交业主大会作出明确授权的证据，否则人民法院有权以原告不具备诉讼主体资格为由裁定驳回起诉。
然而何为明确、具体的授权，尚无明文界定标准。关于司法实践中的审查标准，从上海市高级人民法院（下称“上海高院”）作出的（2021）沪民终20号《民事裁定书》中或可窥见一隅。
本案中，上诉人小区业主大会先后作出两份决议，其中第一份决议（2018年5月）对决议事项的表述为：“4、授权业委会和共管会处理小区法律诉讼遗留问题的决定”；第二份决议（2019年10月）对决议事项的表述为：“全权授权业委会和共管会从小区资金账户内支付各项法律诉讼费。根据2018年业主大会授权，业委会和共管会委托上海小城律师事务所对开发商（即虹桥高尔夫俱乐部）提起法律诉讼，已获得法院受理并立案……”
针对第一份决议，上海高院结合业委会提交的其他证据，认定业主大会“对授权虹桥高尔夫业委会聘请律师事务所开展必要的法律诉讼，包括确定诉讼代理方式、诉讼标的、诉讼方案、签订代理合同等授权是具体明确的”，但同时也指出“召开该次业主大会的公告及形成的决议就与提起本案诉讼相关的表决事项之表述较为笼统，未如前述虹桥高尔夫业委会出具的提请决定列明具体授权，且虹桥高尔夫业委会未提供充分证据证明前述提请决定一并张贴进行了公告，可能被认定授权不明”。
针对第二份决议，上海高院认为业主大会就“委托律师事务所提起本案诉讼并被法院立案受理后发生的相关诉讼费用的支出渠道形成表决决议”，视为认可了业委会根据第一份决议的授权内容执行事务的效力，系对业主大会授权不明的补正。现实中，召开业主大会的程序繁琐、周期较长，相较之下物业服务合同纠纷的起诉往往具有紧迫性，上海高院对决议补正效力的认可既为业委会取得诉讼主体资格提供了容错的空间，同时也减少了诉累。值得注意的是，本案中的第二份决议或形成于一审审理过程中、法庭辩论终结前，作为证据提交于二审上诉阶段，因此，业主大会作出补正决议时，还应当对期限的问题予以关注。
综上所述，业主大会授权业主委员会提起诉讼主张权益的决议内容应当明确、具体。笔者经总结团队过往实务经验、检索相关判例后建议，业主大会所作出的授权业委会起诉物业公司结算收益的决议，应当明确包括但不限于以下事项：（1）具体的结算事项（如物业费按实结算部分结余、公共收益结余等）、（2）结算的期间、（3）结算的方式（应当包含“诉讼”“司法审计”或拟采取的其他具体方式的关键词）等。
除了对授权业委会提起诉讼作出决议外，若业主大会或业主委员会拟聘请律师事务所代理诉讼事宜，由于诉讼费、保全费、律师费等费用均需从业主共有的财产中支取，最好将前述拟支付的费用也一并列为表决事项经过业主大会表决通过。至于前述授权业委会提起诉讼的决议是否能够等同于对业委会聘请律所的授权，在实践中存在争议。从全面维护业主权益、同时亦是从防范法律从业者执业风险的角度出发，笔者仍建议在双方签订聘请律师合同时确保业主大会已就委托律所事宜作出决议。
实务问题3：业主委员会成立与换届改选的流程和条件
拥有一个能够代表业主权益的业主委员会是业主提起诉讼主张权益的第一步。主要可依据和参考的法律文件包括但不限于《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》（下称“《指导规则》”）以及地方政府制订的规章办法（下文以《上海市住宅物业管理规定》为例）和小区的业主大会议事规则。
业主委员会成立的流程和条件
业主委员会作为业主大会的执行机构，一般情况下应与业主大会同时成立，相关法律法规中成立业主大会的条件与程序，往往也是成立业委会的条件与程序。
1、提出成立业主大会的申请。根据《指导规则》第8条的规定，申请成立业主大会的条件是“物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%”，此时，建设单位（即开发商）应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，提交成立业主大会的书面报告。上海地区对开发商递交前述书面报告的期限为30日，然而实践中开发商主动提出成立申请的情形较少，往往需要广大业主自行提出申请。需要报送的材料详见《指导规则》第8条、《上海市住宅物业管理规定》第14条。
2、成立筹备组。根据《指导规则》第9条之规定：“符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。”筹备组由业主代表、开发商代表、街道办事处代表、乡镇人民政府代表和居委会代表组成，其中业主的代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。上海地区规定，筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单在物业管理区域内公告。
3、开展筹备工作。根据《指导规则》第12条之规定，筹备组待开展的工作内容包括：“（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。”前述内容应当在首次业主大会召开之日前15日作出公告。
4、召开首次业主大会，选举成立业主委员会。根据《指导规则》第15条之规定：“筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。”
关于业主委员会成员的资格与条件，以上海地区为例，根据《上海市住宅物业管理规定》第20条第二款之规定：“业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员”。此外，小区业主大会议事规则和其他管理规约的规定亦会对业主委员会的任职资格和条件作出规定，因此业主在召开业主大会、表决通过议事规则和管理规约时应谨慎留意前述规则中是否存在不合理限制业委会成员任职资格的情形。
5、业委会备案。根据《指导规则》第33条，业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。备案所需材料包括：（一）业主大会会议记录和会议决定，包括业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）专项维修资金管理规约；（五）业主委员会委员的名单、基本情况和书面承诺；（六）业主委员会委员的培训记录等。
6、业委会成员名单公告。根据《上海市住宅物业管理规定》第21条第二款：“筹备组应当自选举完成之日起三日内，在物业管理区域内公告业主委员会主任、副主任和其他委员的名单”。
业主委员会换届改选的流程和条件
业主委员会的换届改选可分为到期换届改选和提前换届改选。
关于业委会的到期换届改选，根据《上海市住宅物业管理规定》第28条第一款之规定：“业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。”相较于提前换届改选，业委会的到期换届改选在实务中争议相对较小，且相关流程均与前者重合，故在下文中与前者合并讨论。
关于业委会的提前换届改选，以上海为例，存在两类情形：第一类系根据《上海市住宅物业管理规定》第32条规定应当提前换届的法定情形：（1）业主委员会委员人数不足半数的；（2）业主委员会连续六个月未开展工作的；（3）业主委员会作出的决定严重违反法律、法规的；（4）因其他原因导致业主委员会无法正常运作的。第二类则是业主发起动议罢免业委会的情形。主要流程如下：
1、召开业主大会作出换届改选的决定。根据《上海市住宅物业管理规定》第32条第二款之规定：“业主大会决定对业主委员会提前换届改选的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当依法组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。”可见，启动换届改选工作的第一步是业主大会做出的对业委会提前换届改选的有效决议。
实践中，若业主与业委会的矛盾已激化至需要罢免的地步，业委会有可能怠于组织召开业主大会，此时业主可以根据《指导规则》第21条规定，经20%以上业主（指专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主）提议发起临时业主大会。若业委会仍拒绝召开业主大会的，根据《上海市住宅物业管理规定》第25条第三款之规定：“业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当督促其限期召开；逾期不召开的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议。”但该规定尚未明确此条中的“限期召开”的具体期间。
2、业主大会作出罢免并改选业委会的有效决议。罢免并换届改选业委会的决议系业主大会的一般表决事项，根据《民法典》及《物业管理条例》的相关规定，需符合参与表决人数的要求（物业管理区域内专有部分面积占比与人数占比均为三分之二以上）以及同意人数的要求（参与表决的专有部分面积占比与人数占比过半数），在此不作赘述。
3、组建换届改选小组。根据《上海市住宅物业管理规定》第32条第二款之规定，组建换届改选小组的义务主体是乡、镇人民政府或者街道办事处，组建期限应适用第28条之规定即“收到书面报告之日起六十日内”。（此处的书面报告系指业委会正常届期换届时所提交的书面报告，提前换届改选或应以收到决议之日起算）换届改选小组的组成要求同业委会成立筹备组。
4、移交材料。根据《上海市住宅物业管理规定》第19条之规定：“业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管机构保管。”
5、 换届备案。新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续。
值得注意的是，《上海市住宅物业管理规定》并未就提前换届改选的期限作出规定，仅在第28条到期换届改选程序中规定了成立新一届业委会的期限为“业主委员会任期届满前”，同时第28条第一款给到期换届改选预留了5个月的时间，其中再扣除组建换届小组的2个月时间。笔者认为参照适用第28条的规定，业委会提前换届改选的期限应以3个月-5个月为宜。
二、诉讼时效
在业主方提起诉讼的物业服务合同纠纷案件中，因超过诉讼时效而被驳回诉讼请求的情形鲜少受到关注，然而一旦陷入争议，将直接导致业主方的诉请无法得到支持。
实务问题4：物业服务合同纠纷是否适用诉讼时效
关于业主主张公共收益是否适用诉讼时效的争议焦点，往往在于该主张是否是一项债权请求权。类比指导案例65号业主大会诉业主缴纳专项维修资金一案中，法院认为缴纳专项维修资金“系业主的法定义务，并非系业主大会与业主基于债权关系而形成的债务，故对于维修资金的催讨不适用诉讼时效的规定”“这一权利并非是单纯的债权请求权，不是时效制度的客体，不应适用时效制度”。在（2014）静民一（民）初字第691号一案中，法院认为因公共收益应归属于全体业主共有，业主方主张返还收益所行使的并非债权请求权，故不受诉讼时效规定之限制。然而笔者对此或持不同观点：
其一，非债权请求权并不必然排除诉讼时效制度的适用。诉讼时效制度之所以具备限制民事主体自由的正当性，在于其具有保护不特定第三人信赖利益的功能【4】。《民法典》第196条将不适用诉讼时效规定的请求权类型列举为：“（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”其中所有物返还请求权得以排除诉讼时效制度的前提是不动产物权和经登记的动产物权，而未经登记的动产物权的返还原物请求权尽管系物权请求权，但如果长期不行使，则会如同债权请求权一样，向不特定的第三人呈现权利不存在的状态，故依然适用诉讼时效制度。
因此，业主公共收益是否适用诉讼时效制度，应当审视公共收益的占有是否影响到不特定第三人的信赖利益。笔者认为，一方面，公共收益结余属于货币，系种类物，且具有“占有即所有”的权利特征，本就不应适用返还原物请求权或其他物权请求权；另一方面，现实中小区公共收益多先行结存于物业公司账户，由物业公司代管，不特定第三人无从分辨结存于物业公司账户的公共收益是归属于物业公司还是业主；若业主长期未与物业公司结算、未对收支明细提出质疑、未主张返还收益，第三人或会认为审计报告中的金额系物业公司经营收益的合理支出，此时业主对公共收益的法定权利则如同债权请求权一样，向不特定的第三人呈现出权利不存在的状态。因此业主对公共收益的权利无法简单类比指导案例65号，在没有法律明文规定的情况下，实难满足《民法典》排除适用诉讼时效规定的条件。
其二，法定权利并不必然否定结算公共收益作为一项债权请求权的性质。
首先，结算公共收益具有合同之债的特征。根据《民法典》第282条之规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。实践中，业主方往往会与物业公司在物业服务合同中通过约定公共收益分成的方式进行结算，物业服务合同经业主大会表决通过视为业主对其法定权利作出了自由处分，结算的方式、金额、时间均受到合同权利义务的规制，具有典型的合同特征。业主对公共收益的权利虽源于法定，但权利的实现却有赖于合同。
进一步而言，公共收益源于物业公司接受全体业主的委托经营物业共有部分的所得，具有委托合同的特征。参照《民法典》第927条之规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，受托人转交财产收益虽系法定义务，但双方亦可在委托合同中另行约定财产转交的方式和数量，委托人主张权利亦需基于合同的约定，受诉讼时效限制。
其次，主张物业公司返还收益具有侵权之债的特征。实践中不乏依据《民法典》第287条从提起侵权之诉——如损害财产责任纠纷，或不当得利之诉等救济性权利的角度请求物业公司承担赔偿责任。对此，最高人民法院指出：“对于侵害支配权转化而来的救济性权利中的损害赔偿请求权，则应当适用诉讼时效”【5】。上述均体现了业主主张结算收益作为一项债权请求权的特征。
综上所述，物业服务合同纠纷是否适用诉讼时效制度在实务中仍存在较大争议，虽然有指导案例在先对同类型的非债权请求权作出定性，但在法院审理过程中引入时效制度并据此裁判的案例仍占据主流。从本文提示风险的角度出发，笔者更倾向于认为物业服务合同纠纷适用诉讼时效的规定，物业服务合同纠纷中诉讼时效经过的风险依旧存在，值得引起广大业主的关注。
实务问题5：物业服务合同纠纷中诉讼时效的起算点
根据《民法典》第188条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”引起民事纠纷案件的法律事实发生于《民法典》实施前（2021年1月1日），应适用《中华人民共和国民法通则》规定之两年诉讼时效的情形在此不做赘述，下文皆以《民法典》规定为准。
因此，物业服务合同纠纷中诉讼时效的起算点应当“自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，实务中存在以下三个常见的时间点：
1、 业委会成立日
在（2019）沪01民终13167号案件中，应属全体业主共有的小区配套设施被私自出租的事实发生于2012年，小区业主委员会于2016年6月成立，于2019年1月提起该案诉讼，最终上海市一中院支持了原告业委会主张返还系争房屋自2012年4月1日起至2018年9月30日期间的租金收益。本案中，尽管侵害全体业主权益的行为发生许久，但因小区迟迟未成立业主委员会，单个业主即使知晓权利受侵害也无法代表全体业主行使诉权，若因此放任诉讼时效经过，显然有违公平。因此，业委会成立之日往往被认定为物业服务合同纠纷案件中最早的诉讼时效起算点。
2、物业公司退场日
根据《民法典》第949条第一款之规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”
《上海市住宅物业管理规定》第50条则进一步明确：“物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物：……（二）物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料；（三）公共收益的结余；（四）采用酬金制计费方式的，产生的物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物；……”
基于上述规定可见，物业公司履行向业主移交财务资料、公共收益结余等义务往往发生于物业服务合同终止后，也正值此时业主方能了解小区的收益结余和财务收支情况，方能知晓自身权益是否受到侵害，正因如此，实务中将物业公司退场日作为物业服务合同纠纷案件的诉讼时效起算点最为常见。另一方面，物业公司根据物业服务合同的约定接受全体业主委托进行物业管理，所收取公共收益（典型如停车管理费）的合法经营行为已获得授权，故仅有在授权的基础丧失，即物业服务合同解除后，物业公司仍占有公共收益且由此产生的影响持续至合同终止后的，方能构成对全体业主权益的侵害【6】。
3、诉请金额确定日
现实中，物业公司遭解聘后拒不移交财务账册等资料的情况屡见不鲜，加之其在提供物业服务期间也怠于履行公告财务收支情况的法定义务，导致业主即使是在物业公司退场后仍对小区的财务情况一头雾水，此种情况下无法期待业主能够认识到自身权益受到何种侵害。在（2021）沪0106民初32253号一案中，尽管自物业公司退场之日起已经过2年（适用《民通意见》的两年诉讼时效），人民法院最终将《专项鉴定报告》的出具之日认定为诉讼时效起算日，即直至前述报告出具之日，业主方才知晓小区的收益情况和自身权益的受损情况。
实务问题6：更换物业服务企业（合同）后的诉讼时效适用问题
对于沿用前期物业服务企业至今的小区而言，在物业服务合同无特殊约定的情况下，诉讼时效多以物业公司退场日作为起算点。然而对于成立至今更换过不同家物业服务企业（或虽仍为同一家物业公司提供服务，但是前后变更过数份物业服务合同）的小区而言，业主在向变更前的物业公司主张结算收益时，亦需要关注并留意诉讼时效经过的风险。
情形一：不同家物业公司，不同份物业合同。
此种情形下的争议较少，如业主方拟向更换前的物业公司主张结算前一份合同服务期间的小区收益，一般情况下应以物业公司退场日为准；若物业公司在提供物业服务期间从未向业主公示、结算过小区收益，亦可基于诉请金额确定日即审计报告作出之日主张诉讼时效的起算（详见实务问题5）。
情形二：同一家物业公司，不同份物业合同。
此种情形下，建议重点关注前后数份物业合同对结算的约定是否具有连续性。
如果数份合同未作约定，或者明确约定在合同期限届满之日办理交接，第一份物业合同期限届满之日往往会被作为第一份物业合同诉讼时效的起算日。在（2021）沪0115民初7264号一案中，案涉小区与同一家物业公司先后签订了三分物业服务合同，且合同约定的内容近乎一致。然而，法院仍然认定“三份物业服务合同虽然履行期限前后承接，但对原、被告的权利义务作出了各自的约定，并无履行期限在前的合同未尽之事由后续的合同进行补充完善的情况，三份合同应系三份独立的合同”，并最终以第一份合同期间的主张诉讼时效已经过为由驳回了原告业委会的诉讼请求。
相较之下，如果后续物业合同中对前期合同未尽事宜作出安排或前期合同仅约定物业公司在业主大会选聘出新的物业服务企业后方才办理交接，此时物业公司办理交接结算的合同义务尚未届期，业主也无从知晓自身权利是否被侵害，因此在第二份物业合同终止、物业公司退场后起算诉讼时效更为合理。
实务问题7：物业服务合同约定“按年/季度结算”对诉讼时效的影响
多数小区将与前物业公司的结算日约定为合同终止后的交接日或退场日，也有部分小区在与物业公司的服务合同或补充协议中对结算的日期作出如“按年结算”“按季度结算”的特殊约定。而业主于合同约定的当季度结算日起未及时向物业公司主张结算的，是否因此导致诉讼时效经过？
在（2018）桂0305民初1883号一案中，业委会与物业公司签订的《物业管理委托合同》约定“小区物业收益利润的50％属于全体业主，50％属于物业公司（停车费每月现金结清）”，业委会于2017年7月31日提起诉讼主张物业公司返还自2015年6月之后停车费收益，法院最终认定2015年6月的停车费收益主张因已超过彼时2年的诉讼时效，不予支持。
实践中的此类案例仍然较少，相反，在诉讼时效问题上的讨论较多集中在物业公司或业委会起诉业主主张物业费的纠纷案件中。或主张欠付物业费是一个持续性的违约行为故在最后一笔物业费届期前均不起算诉讼时效，抑或主张应当在每个结算日起算当期物业费的诉讼时效，两种观点均可给“公共收益”诉讼时效的讨论带来参考。
笔者认为，业主缴纳物业费的义务与物业公司结算公共收益的义务无法作简单类比。二者最大的区别之一在于：物业费的收取账户掌握在权利人物业公司手中，而业主的公共收益在大部分情形中实际系由物业公司“代管”。换言之，当约定的结算日届期时，物业公司能够知晓物业费的欠付情况，然而广大业主却无法知晓自身权益是否被侵犯——在物业公司未履行公示义务的情况下，业主无从知晓公共收益结余的具体金额、物业方是否实际将收益划转入了公共账户、是否存在私自挪用等。
在上述情形下，业主主张结算收益，实则是需要以业主知情权的保障为前提的。在（2022）沪0110民初1203号一案中，业委会与物业公司的物业服务合同约定：物业公司应“每6个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支账目”，物业公司据此主张业委会起诉日三年之前的收益诉讼时效已经过。然而法院认为“现有证据可以看出被告未曾向原告完全披露收益详情，不能得出原告在2020年9月30日被告退场前已知或应知其权利受侵害之事实”，进而对物业公司关于诉讼时效的抗辩不予采纳，并最终将物业公司退场日认定为诉讼时效起算日。
因此，鉴于多数情形下业主公共收益长期由物业公司“代管”，业主无从知晓公共收益的结存情况，在物业方始终怠于履行公示义务的情况下，即使物业合同确有关于公共收益“按年结算”“按季度结算”的约定，笔者仍倾向于认为应将业主一方诉讼时效的起算点确定为物业公司退场日或诉请金额确定日（审计报告出具日）。然而如若公共收益账户掌握在业主一方，或物业方定期公示收支情况，业主有渠道知晓自身权益是否受侵害的，将合同约定的结算日作为诉讼时效起算日亦具有合理性。
附
注
【1】最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》，人民法院出版社2020年版，第426页
【2】参见刘利权：《业主委员会诉讼主体资格问题探析》，中国法院网2018年3月21日文
【3】《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第6期
【4】参见王轶：《物权请求权与诉讼时效制度的适用》，《当代法学》2006年第1期，第80页
【5】最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组：《中华人民共和国民法典总则编理解与适用》，人民法院出版社，2020年版，第991页
【6】宋安成，祝茗屿：《业委会主张小区公共收益诉讼时效问题初探——从三则有关诉讼时效问题的类案谈起》，《住宅与房地产》第80页
本文作者
白树彩 律师
上海博和汉商律师事务所高级合伙人
投资并购与公司治理专业委员会主任
第二党支部书记
上海市律师协会公司与商事业务研究委员会委员
专业领域：
投资并购、公司治理、民商事争议解决等
baishucai@bhslaw.cn
黄奕麟 律师助理
上海博和汉商律师事务所律师助理
康奈尔大学法学硕士
专业领域：
投资并购、公司治理、民商事争议解决等
huangyilin@bhslaw.cn
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