信托公募REITs的配置价值与投资逻辑

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作为专业的机构投资者，信托公司长期致力于寻找新的优质资产，丰富资产配置品类，为委托人创造稳健回报。当前公募REITs发行提速，已经成为信托公司重点关注的新资产领域。对于个人投资者来说，我国公募REITs具有怎样的风险收益特征？与美国REITs相比投资价值如何？信托公司配置公募REITs的逻辑与路径怎样？本期信析解读信托公司作为专业投资者参与公募REITs投资的多元价值、REITs的风险收益特征、投资逻辑与路径。

一、信托日益成为公募REITs的重要投资者

信托公司作为专业机构投资者，对于资本市场的参与广度与深度日益加强。通过信托资金、自营资金参与公募REITs投资也成为信托公司的重要投资领域，公募REITs投资对于信托公司来说具备如下多元价值：

首先，助力良性投资循环，服务国家基础设施建设。公募REITs是盘活存量资产的重要工具，信托公司以信托产品汇集各类投资者资金投资公募REITs, 可引导社会资金参与基础设施建设，带动有效投资增长。

其次，丰富投资标的与策略，为投资者创造长期收益。公募REITs独特的风险收益特征可以优化投资组合。同时，随着REITs产品增多，对专业投研能力的要求不断提高，信托作为专业的机构投资者可以为个人投资者创造长期价值。

第三，壮大专业投资者队伍，为公募REITs市场稳健发展保驾护航。基于信托资金优势，发挥专业投资者价值发现的作用，助力公募REITs市场从零到一，持续发掘价值投资机会，助力REITs市场完善定价机制，实现平稳健康发展。 

二、REITs的风险收益特征与投资逻辑

1、REITs的收益来源

REITs的收益分别来自资产端和产品端。在资产端，公募REITs通过底层资产经营能够产生一定现金流，根据《基础设施REITs业务试行办法》，公募REITs收益分配比例不得低于合并后基金年度可供分配金额的90%，经营现金流是公募REITs的派息来源，另底层资产的增值也会给REITs带来收益。在产品端，公募REITs可以在二级市场发行和流通，投资者可通过交易获取资本利得。

短期来看，由于REITs产品供给有限、首批产品底层资产质量高、市场资产荒等，资本利得在整体收益中的占比较高。长期来看，随着产品发行的常态化、存量产品扩募机制的推出，市场供求逐步平衡，收益结构中分红收益的比例未来可能提升，REITs投资将回归长期配置逻辑。

2、REIts资产的配置价值

REITs作为资产配置工具之一，兼备股性及债性，具有较好的流动性及相对稳定的派息分红等特点，与股票、债券、商品相关性低，加入投资组合有利于分散风险，优化投资组合。

自2021年6月21日首批REITs上市以来，目前合计上市17只资产，资产表现较好，市场整体处于供不应求状态，截至2022年9月29日，REITs资产平均涨幅在32.55%，从收益表现上看，在FOF组合内具备一定投资价值，区间收益显著高于上证指数。

从目前的市场表现来看，我国公募REITs走势与上证指数整体呈现一定负相关关系，与南华商品指数相关性较低，部分REITs资产与中债-银行间国债财富（总值）指数存一定相关性，整体看将REITs资产加入FOF组合内能实现一定风险分散，提升组合风险收益比。但考虑到REITs资产目前上市时间较短，后续待长期持续观察。

考虑到中国REITs市场存续时间较短，对资产风险收益特征的分析上有一定局限性。而美国的REITs市场是目前全球最为成熟的 REITs市场，其总市值高、产品类型丰富且运行时间长，对投资框架具备一定借鉴意义。

美国REITs按产品类型分类，可分为权益型REITs与抵押型REITs；按底层资产类型分类，REITs可分为写字楼、工业、零售物业、住宅、多元化、康养中心、基础设施、数据中心等多资产类型。我国目前上市的REITs更类似于权益型REITs，底层资产标的限制于产业园、仓储物流、数据中心、港口、高速公路等基础设施资产，因此本文主要研究美国权益型REITs表现情况。

NAREITs价格指数是目前衡量REITs证券市场表现的主要基准，其由美国REITs的行业协会—美国全国房地产投资信托协会于1972年制定。从业绩统计中可以看出，权益REITs自1971年底至2021年底，区间收益显著高于标准普尔指数，年化收益达11.98%，波动率及最大回撤水平均略高于标准普尔500指数。

REITs顺周期属性强，历史上较大幅度回撤均出现在金融危机阶段，如1973年、1987年美国股灾、1997年-1998年亚洲金融危机、2007年-2009年美国次贷危机、2021年全球疫情。

从美国REITs指数与其他指数相关性来看，权益REITs指数与其他股票和债券资产存在一定相关性，但相关性水平低于股债间的相关性，在投资组合中纳入REITs资产能够适当的分散组合投资风险。

综上，从资产风险收益上来看，尽管REITs资产波动率较大，但从收益表现上，REITs资产历史回报优于股票指数，年化收益可超过10%，且分红收益贡献较为稳定。从相关性上看，美国REITs指数和其他股票和债券资产存在一定相关性，但相关性水平低于股债间的相关性，组合内加入REITs资产可以改善组合风险收益比。

中国REITs目前上市表现优异，项目需经过发改委、证监会及交易所多层审批，底层资产质量好。从目前资产表现上看，REITs资产的分红收益可为组合提供稳定的现金流。从配置角度，参考美国REITs市场，REITs收益表现优秀，加入组合有一定分散化效果，可为投资者带来长期稳定回报。

2、信托参与REITs投资的方式

目前信托可通过一级市场以及二级市场交易进行公募REITs投资。在一级市场方面，信托参与公募REITs的途径主要有三种，分别为战略配售、网下配售、公众配售。目前由于产品供给有限，市场热度高，超额配售倍数不断创新高，网下配售、公众配售的获配比例较低，但也从侧面反映出越来越多的投资者都加大了REITs的投资关注。从战略投资者来看，目前主要是原始权益人、原始权益人同一控制下的关联方以及相关专业机构投资者，战略配售份额的竞争也十分激烈。信托公司可以发挥在基础设施业务上的资产端优势，挖掘各类原始权益人需求，在资产孵化阶段就提前以Pre-REITs基金等形式介入，帮助在发行公募REITs时锁定战略投资份额，同时获取一二级市场溢价和长期配置收益。

作者：外 贸 信 托

来源：外 贸 信 托

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