民营房企仍处于危险之中

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市场消息称，2月份出现楼市回暖的不少城市近两周的销售数据又开始塌方了，比较明显的是二手房市场出现天量的抛盘后一二手房的销售都开始急转直下。

房地产企业融资的“三支箭”落地效果比预期差了很多，截止当前，由中债增信公司担保发债后的优质民营房企仍旧出现了违约或爆雷，房企离开中债增信公司的担保则基本发不出债（没有投资者认购）；银行疯抢国央企开发商的开发贷业务，但对普通中小民营房企还是保持着距离；上市房企的定增、配股等股权融资没有什么水花，不动产私募基金新规发布后的落地情况也让人开始有所怀疑。

如果2月份开始的楼市复苏势头无法持续，那民营房企很可能迎来第二波集中爆雷潮。当然，因这种情况的出现会引发经济、金融危机，因此我们相信中央肯定不会允许这种情况的出现。

我们注意到，因近两周民营房企的生存境况显示出越来越难的趋势，因此大部分地产前融机构都收缩了投资准入标准，包括地产的信托非标已基本停滞，地产私募基金、不动产基金、Pre-REITs等现在也都没有什么动静，目前地产前融市场比较活跃的只剩下国央企与民营金控平台，但如果楼市的销售重新进入整体下行的轨道，那估计很多地产投资机构都得停业或改行。

就我们自身目前的投资业务情况而言，国央企开发商和城投平台的前融业务依旧面临出表、成本、上平台交易等各种难点，民营房企目前的拿地尚未复苏，虽然代建业务铺面较多，但融资业务的落地难度相对较大，尤其对于主体规模偏小的民营房企来说，因抵抗市场风险的能力偏弱，因此只能通过项目的优质程度来弥补融资主体的不足。

需要注意的是，民营房企在当前的市场环境下想拿到优质的项目已变得越来越难，比如我们在今年的业务中发现，中小型开发商基于资金体量的短板问题，大部分拿的项目都处在强区域的弱区位，因此项目的销售去化一般都会面临较大的压力，以长三角的很多热门城市为例，主城区去化相对有保障，但下沉到郊区、县域或者两省接壤地等，则去化周期都非常长，只不过这些地方的楼面地价相对低很多。

鉴于上述原因，我们在做中小民营房企的前融业务时，对其开发规模、操盘经验和近三年销售去化情况的分析变得更加重要，在前期也会先要求交易对手提供资产规模、开发规模、在建在售项目情况等详细数据，以最大程度避免做无用功。

回到中小民营房企融资难的问题上，考虑到楼市复苏的可持续性具有一定的不确定性，因此我们建议中小民营房企特别关注一下当前市场环境下各类地产投资机构对融资准入标准的修正问题，具体举例如下：

一、融资主体情况及股东背景

以下情况对投资机构的主体准入影响较大，一是项目公司股东穿透后存在出险的百强房企；二是项目公司的股东是单纯的个人，或者项目公司的实控人无法为融资提供担保；三是项目存在特殊情况，比如要求投资机构新增融资必须跟原有投资机构的贷款并存等情况。

二、拿地区位

根据前文所述，项目优质程度对融资的影响变得更为关键，因此项目所在区位，包括这个指标延伸出来的当地库存的去化周期和目标项目销售预期，以及人口净流入流出情况等的分析对于房企和投资机构来说都显得非常重要。

三、项目所处阶段

是已经拍到地块，还有剩余未支付土地款需要融资；还是已经拿到土地证，直接净地抵押融资；又或者是已经是在建工程，接近预售等阶段的融资需求。对投资机构来说，民营房企的项目阶段越靠后，则融资对应的风险相对逐步减小。

四、周边配套问题

尤其是当地的城市定位，比如当地是否有产业支撑，由此判断未来是否有人口和产业的“虹吸”效应，从而确保项目销售去化的可行性。

五、合作方式选择问题

这个问题涉及到融资额度等要素以及融资产品的具体设计问题，比如是“置换存量贷款+后置抵押”，还是“前置抵押贷款+在售项目资金共管”或其他方式，毕竟不同的融资合作思路带来的资金风险有很大的差异。

六、个案指标

一些项目有特殊性因素存在的，投资机构也会做综合权衡，比如项目是否已经成为网红；再比如开发商实控人对融资方案的态度（有些项目的实控人一会想融资自己开发，一会又想整体转让项目，在这种情况投资机构会对融资合作感到反感）。

作者：西 政 资 本

来源：西 政 资 本

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