绿城西安“变脸”之谜?
撰 稿：史香玲
编 辑：唐执简
十年前，宋卫平曾直言不讳：“我们要是造出**那么粗糙的房子，我们的项目经理要跳楼自杀N次！”地产圈“乔布斯”的品质执念，一度“圈粉”无数。
十余年，他将绿城中国一手带大，亦逐渐将自己的痕迹剥离，乃至2019年彻底放手。就在老宋一步步抽身的过程中，绿城也逐渐分裂出“双重人格”——绿城管理（09979.HK）被分拆出来，最终于去年独立上市。
头顶“国内代建第一股”光环，绿城管理却似乎很难复制昔年老宋时期的绿城口碑。
这家被媒体称作“做贴牌生意”的房企，包括西安部分代建项目在内，因变更物业、建筑质量不达标、与开发商合同纠纷等，近年来常常被推上舆论的风口浪尖。
如果房子品质被质疑，以“贩卖”绿城品牌为核心的代建模式如何持续？又如何避免绿城品牌自身的“被动贬值”？
官网显示，绿城管理如今拥有代建项目296个。输出品牌是代建模式的核心，而绿城这块“金字招牌”，为其代建业务奠定基础。
西安亦不乏绿城的身影，据西安绿城微信公众号显示，其在西安、咸阳的14个项目中，有7个是代建项目。
譬如，位于浐灞生态湿地公园附近的绿城新兴玉园，便由新兴方舟（西安）房地产开发有限公司委托绿城管理代建。
有业主在地方领导留言板投诉，当初以1.2万均价（高出700米开外的普华熙岸约2000元）购房，是冲着绿城的牌子。直到交了首付，一些业主在购房合同中才发现，“绿城新兴玉园”变成了“新兴玉园”。
回忆购房过程，售楼部门头、内部宣传广告、宣传册、置业顾问介绍、组织的活动等，都让业主以为自己购买了绿城的房子，没想到还有开发商和代建方这样一层关系。
开发商倒是坦诚，后来在相关回复中，表明绿城新兴玉园是委托绿城代建的项目……
然而，这只是代建项目争议的开端，西安绿城新兴玉园之后变更物业，再度引发业主不满。
奔着绿城物业的名号而来，物业最终却变成了绿城物业服务集团有限公司（股权占比51%）与西安新兴房地产开发有限公司（股权占比49%）合资成立的陕西绿新物业服务公司。虽说绿城物业还是大股东，但买完房才让签物业管理变更协议的做法，还是让业主莫名有种“狸猫换太子”的感觉。
客观讲，此类纠纷在房地产行业不算鲜见，但对于做代建生意的绿城管理而言，着实有些“打脸”，因为代建的核心就是输出品牌、管理、资源等服务。
这恐怕还只是冰山一角。
近年来，绿城管理的代建项目多有争议。
据媒体报道，昆明绿城春江明月项目因资金链断裂导致停工两年之久；2018年12月，济南中康绿城百合花园项目，有4栋已大部分售出的高层住宅楼，因混凝土强度不达标，由开发商自行拆除……
相较而言，西安项目还算顺利？
说起绿城的代建生意，早在十年前，其便成立了“代建”公司。
彼时，受困于高负债率，绿城另辟蹊径选择鲜有房企涉足的项目代建行业，试图缓解资金紧张。
在绿城品牌加持下，市场上培养出了一批“绿粉”。
经过多年积淀，到了2020年，绿城管理集团全年实现合同销售金额745亿，堪比一家前60强房企的销售额。同年，绿城管理在港交所上市，成为中国代建第一股。
市场对“国内代建第一股”的热情高涨，绿城管理的股价从发行价2.5港元/股上涨至近期的5港元/股左右。
虽说以金地集团为代表的大牌房企，也在布局代建业务，以及中原建业（09982.HK）紧跟绿城管理步伐在港交所上市，但业绩规模仍与绿城管理难以比肩。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“房地产政策趋严的情况下，代建业务确实是有优势的，至少可以在成本降低和轻资产运作方面有较好的表现。从实际过程看，房企如何进入代建行业还是有争议的，至少相比进入物业管理行业，代建方面的进入节奏相对是慢的。”
当然发展空间还是有的。
据中指研究院的预测，国内代建市场规模占比将保持年均20%以上高增速，今年的行业渗透率在4.8%左右，到2025年这个数字会提升到12.5%。
今年3月底，绿城召开2020年度线上业绩发布会。这也是宋卫平辞任绿城董事会主席后，绿城交出的首份答卷。
绿城中国董事会主席张亚东在发布会上提出了更高的业绩目标，预计到2025年，轻资产房产代建业务合同销售额预期达到1500亿元以上，轻重资产的年增长率均为15%。
背靠中交集团的新绿城决定“换挡提速”后，其产品品质还能否一如从前，引发各界猜测……
理想很丰满，现实则需要冷静。
正如严跃进分析：“从代建本身来说，是当前很多房企轻资产模式的体现，但是代建背后却涉及到品牌输出和产品管理等内容。总体上说相关开发商也需要警惕代建的风险。另外部分代建本身也涉及到股权的交易，类似情况或更复杂，即本质上是股权的转让，这种情况下如果随意变更股权结构，那么相关企业本身需要警惕。尤其是部分开发商营销部分如果过于夸大项目品质的时候，要警惕变更股权后物业管理质量下调等风险。”
一旦产生信任危机，绿城代建与绿城独立开发的项目能否相提并论，便成为置业者心中的一个疑问。
这不只是绿城管理潜在的隐忧，更是整个代建行业存在的发展瓶颈。
首先是对品牌的影响，代建行业的客户群体主要是中小开发商，而中小开发商的风险抗压、资金周转等能力相对较弱，倘若出现纠纷，不仅业主要承担损失，代建公司的品牌也会受到影响。
其次是发展空间，在楼市调控趋严，以及房企融资、拿地的门槛不断升高的情况下，中小开发商的生存空间不断被挤压，未来房地产市场逐渐向龙头企业集中。作为“中间商”的代建行业，能走多远尚不可知。
最后是竞争压力，虽说绿城管理在代建领域的实力不容小觑，但潜在的竞争对手亦不容忽视。据不完全统计，目前有30多家房企将触角伸向代建领域，若是后续代建企业增多，类似净利率等数据也会受到冲击。
代建行业看似一片“蓝海”，首个“吃螃蟹”的绿城管理也尝到了甜头，但代建行业最终能够走多远还有待观察。
（封面图片来源于视觉中国）
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