深度 I “我知道我们快没有房子住了”
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文：纽约华人资讯网主笔 詹涓
11月下旬，莱恩·德拉特（Rian de Laat）已经走投无路。在过去的一年里，她的母亲被诊断出患有癌症，她的父亲动了一次大手术，而44岁的德拉特则被一家生物科技初创公司解雇。她要还两幢房子的按揭——一套平房用来自住，位于西雅图巴拉德（Ballard）社区南部，一处两居室的小公寓用来出租。她的房客奥利·阿尔达马（Ollie Aldama）在3月中旬新冠疫情之初丢了工作，起初是难以支付水电费，后来每月1800美元的房租也付不出来了。到感恩节时，他已经欠了德拉特2万多美元。
莱恩·德拉特(左)与她的房客奥利·阿尔达马在她租给他的公寓前
疫情期间，各州和国家要求暂缓驱逐令，这导致德拉特没法将阿尔达马赶出去。但是，她自己的经济状况又不足以让她无休止地容忍租客欠租。焦虑了几个月后，她决定利用法律漏洞：她可以自己搬到她出租的公寓里，迫使他离开。
但在11月30日，到了发出最终驱逐通知的时候，德拉特还是没能坚持硬下心肠。一通长谈后，她了解到阿尔达马是当地一家俱乐部的酒吧经理，而这家俱乐部她本人恰恰常常光顾。她还知道阿尔达马患有一种罕见病，而他的伴侣受伤后需要卧床休养，阿尔达马已经在努力送外卖赚钱了，如果这时候扫地出门，他们真的是无处可去。“他哭了，我也哭了，”德拉特对《时代》周刊回忆说。“我做不到。我就是没法在疫情这么严重的时候把他们赶出去。”
全国各地的房东和租户都面临着类似的情况。随着疫情导致酒吧和餐馆关闭，蓝领就业市场遭遇毁灭性打击，数百万美国人眼睁睁地看着自己的银行存款迅速消失。美国人口普查局（Census Bureau） 1月份的一项调查显示，虽然失业率近几个月来有所下降，但超过三分之一的美国成年人仍在为支付基本的家庭开支而苦苦挣扎，11%的人报告说，他们的家庭前一周没有吃饱。
在疫情之前，美国的住房不安全已经是个很大的问题，近四分之一的租房家庭将收入的一半以上用于租房。而在疫情中，受失业率影响，越来越多的租户开始欠租。进步智库预算与政策优先中心（Center on Budget and Policy Priorities）在2020年12月调查发现，有1550万租房者对自己支付下个月的房租“没有”或“只有轻微的”信心。穆迪分析公司（Moody's Analytics）的一项调研估计，截至1月份，租房者拖欠的租金、水电费和滞纳金已达530亿美元。其他调查显示，美国家庭对支付下个月的房租越来越悲观，并削减食品和其他生活必需品的支出。
在这样的背景下，联邦政府和地方和州一级出台了暂停驱逐令，确保上千万付不起房租的租房者不会在严寒的冬季和肆虐的疫情中流离失所。美国总统拜登将该禁令延长至3月31日。到目前为止，这些租户中的许多人得以仍然有瓦遮头。
但是，暂停驱逐令显然没有解决最核心的问题：欠了的房租总得有人承担，如果没有联邦的援助，这笔损失就会转嫁到房东的头上，这就是像德玛特这样的小业主面临的艰难选择——如果任由租客欠租，自己要蒙受巨大损失；如果强迫租客离开，不仅会面对良心的折磨，而且在程序上也艰难重重。
同时，暂停驱逐令只是一个权宜之计，禁令将在未来几个月到期，具体到纽约市，部分驱逐禁令只会暂停到2月26日，也就是说，从周六（2月27日）开始，一些房主就会合法启动驱逐程序，预计街头将会出现更多的无家可归者，而这也意味着一些社区将更加不安全。
陷入敌对的房东与房客
在暂停驱逐令生效后，房客与房东的矛盾也开始不断激化。
一边是无辜的房东。在纽约，《纽约邮报》（New York Post）的一些报道声称有些网红租客在汉普顿（Hamptons）尽情狂欢，却拒绝支付房租，而他们的中产阶级房东则在为大学学费和医疗费苦苦挣扎。在迈阿密，《迈阿密先驱报》（the Miami Herald）上月底报道，一名房主经历了长达近一年的“噩梦”，一名欠了超过6000美元房租的租户不还钱，也不愿离开。在旧金山湾区，房东们向《水星新闻》（the Mercury News）提出了类似的投诉，有一次甚至有转租客换了锁，拒绝离开。
另一边是无助的房客。迫在眉睫的驱逐危机经常被描绘成狄更斯式的漫画：在一个世纪以来最严重的健康危机中，贪婪的房东把脆弱的租户推到了街上，而活动人士要求政府完全“取消租金”。
阿尔达玛和德拉特的情况表明，现实情况要复杂得多。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据，超过70%的房东（这里的定义是拥有的出租单元在四套或四套以下）根本不是有钱有度的人，或者斥资数十亿美元建奢华高层公寓楼的企业集团，而是像德拉特这样的人：他们往往是个人或小家庭，住在投资房附近自行管理财产，并依靠租金收入来支付自己的抵押贷款、医疗账单和每月开支。
这些小房东在疫情期间承担着巨大的负担。对许多人来说，这越来越难以为继。德拉特后来在一家制药公司找到了一份基因治疗方面的好工作，现在她的财务状况有所好转。她说：“从道义上讲，我仍然反对让那些付不起房租的人搬出去住，尤其是在这种情况下。”但她指出，现在是她在负担这套投资房的一切费用。“这是不可持续的，”她说。“但我也不认为他们有办法偿还。”
房客阿尔达马的故事对数百万工薪阶层的美国人来说可能听起来似曾相识。2014年，他患上了一场严重的坏死性胰腺炎，昏迷了三个月。之后，他挣扎着重新站了起来，但一直受到一种罕见血液疾病的困扰。由于免疫系统非常脆弱，他在疫情期间很难继续在酒吧这种拥挤的场所上班。他曾经是一名采血医生，但他的资格证早已过期。
在疫情之前，阿尔达马的年收入平均约为3.5万美元。现在他只能通过DoorDash和Postmates送外卖挣钱，收入是原先的三分之一。“我真的从来不买新东西，”40岁的阿尔达马说，除了袜子和内衣，他穿的所有东西都是二手的。但他补充说，现在再怎么省吃俭用也不足以让他摆脱赤字。“在我成年后的生活中，”他说，“我从来没有想过我会离露宿街头只有一线之遥。”
尽管新冠疫情在某种程度上影响了几乎所有美国人，但低收入人群受到的打击最大——无论是病毒还是由病毒引发的金融危机。根据纽约联邦储备银行（Federal Reserve Bank of New York）的一项分析，通过信用卡账单和汽车贷款等债务拖欠模式来衡量，金融脆弱县的新冠感染率和死亡率高于拖欠率较低的县。同样，皮尤研究中心（Pew Research Center）的数据显示，8月份高收入人群中有14%的人报告说，他们或家里的某个人因疫情失去了工作或工资，而低收入人群中这一比例为33%。
低收入租户面临着疫情对工作的冲击，而在美国的房地产市场中，也是底部承受的阵痛最为严重。调查显示，那些拥有高品质和高价公寓的大房东在疫情期间表现出了惊人的弹性，其租客较少受到这场经济衰退的影响。但对小房东和低收入租户的调查显示，滞纳金和债务正在累积。
对于房东所承受的压力，一个迹象是全国各地未缴的房产税正在飙升，以纽约为例，纽约市审计长斯金格（Scott Stringer）表示，预计今年纽约的房产税拖欠率将达到3%，其中住宅物业（公寓楼、合作社、共管公寓和一户至三户家庭的住宅）的未付比例为4.9%。
亟待联邦支援
在最艰难的时刻，许多租户和房东在互相支持。佛罗里达州博卡拉顿（Boca Raton）的投资者戴维·德韦克（David Dweck）说，他在疫情开始后不久就通知租户，如果他们需要帮助，他将把租金推迟60天。两个房客接受了他的提议；他们都在60天内付清了全部款项。
也有很多租户从非营利组织那里得到了援助。去年3月，因为担心感染妻子、3岁的儿子，以及和他住在一起的两位年迈的父母，30岁的穆罕默德·艾哈迈德（Mohammad Ahmed）放弃了优步（Uber）司机的工作，当他无力支付他们在弗吉尼亚阿灵顿的两居室公寓的租金和电费时，一家主要由纳税人资金资助的当地慈善机构介入。
今年秋天，非营利机构阿灵顿茁壮成长中心（Arlington Thrive）支付了他三个月1259美元的月租金和113美元的电费。
阿灵顿茁壮成长中心也拯救了39岁的艾丽西亚（Alicia）。她是一个单身母亲，有三个孩子，年龄从5岁到15岁不等。在去年3月份，她就职的酒店开始让她停薪留职，之后她申请了好几份工作，但都没有成功。她在7月份联系了这家机构。从8月到12月，该机构帮她支付了1898美元的房租。
他们的经历说明了联邦政府去年3月份批准的《关爱法案》一揽子救济计划非常重要。正是因为这笔资金，联邦政府和郡一级政府对阿灵顿茁壮成长的支持总额在过去一年中从近100万美元上升到650万美元，私人捐款也从60万美元攀升至100多万美元。
尽管如此，联邦政府还没有制定可行的长期计划来解决迫在眉睫的驱逐危机。国会去年12月通过的救济法案包括250亿美元的紧急租赁援助，州和地方政府可以用这笔钱来补偿租客未付房租的房东。但住房专家表示，这只能暂时支撑不稳定的现状。
阿灵顿茁壮中心的执行董事安德鲁·施耐德说，“如果州政府和联邦政府不继续提供大量的支持，那么当暂缓驱逐令结束时，将会有一波灾难性的驱逐潮。”
2月，拜登总统强调了数百万人面临的住房不安全问题。他说，在1.9万亿美元的救助计划中，房租补贴对“让人们保住自己的房子，而不是被扔到街上”至关重要。
而在总统竞选期间，拜登也提出了雄心勃勃的解决方案，其中一条是将住房选择券作为一种津贴福利，类似于医疗补助计划（Medicaid）和社会保险（Social Security）。问题是政府的公共住房僧多粥少。平均而言，符合条件的家庭需要等待一年半才能获得代金券。对一些人来说，等待的时间要长得多：在美国最大的公共住房管理机构中，有四分之一的机构的等待名单至少要拖上七年。
就像1000多万处于类似情况的美国人一样，阿尔达玛没有那么多时间。联邦驱逐禁令将于3月底到期，目前还不清楚州和地方政府或联邦政府是否会延长禁令，或延长多长时间。阿尔达马说：“我知道我们快要没有房子住了。”
他补充说，他知道他和他的伴侣之所以还呆在家里，很大程度上是因为德拉特的耐心。他知道，从长远来看，目前的安排是不可持续的。但他们都不认为有捷径可走。只要他那辆破车还能启动，阿尔达马就会继续送餐。
附文：你该怎么办?
如果你是房东
当你的租户不付款时，你能做什么，不能做什么。
暂缓驱逐令的适用范围是什么？
为了避免被驱逐，租户必须向房东提供一份书面声明，证明他们已经寻求政府的租金援助，年收入不超过9.9万美元（如果是联合报税，则为19.8万美元），由于失去收入、工作时间或特殊的医疗费用而无法支付全额租金，已经尽最大努力及时支付部分租金，如果被驱逐，将无家可归。所有的出租房产都在覆盖范围内，但各州和各地可能还有不同的解释。
美国全国公寓协会负责政府事务的高级副主席格雷戈里·斯科特·布朗（Gregory Scott Brown）说，如果暂缓驱逐到期后，房客还是没有支付租金，房东仍然需要通过驱逐程序才能重新获得他们的公寓。布朗建议，房东只要有可能，就应该和租客一起制定还款计划，让他们按期还款。
我可以在暂缓驱逐令期间把我的租户锁在外面吗？
不要这样做。也不要关闭水电气。美国国家公寓协会主席鲍勃·平内加尔（Bob Pinnegar）表示：“重新获得公寓所有权的唯一途径是通过法院和驱逐程序。如果你自行执法，可能会受到民事或刑事处罚。”
代表房东和租客的纽约市律师霍华德·波奇（Howard Poch）说，在纽约，如果房东这么做，法院甚至可能允许租客回到公寓。
如果我的租客停止付款，我可以怎样做？
虽然有暂缓驱逐令，但并不免除租户缴付租金的义务或解除租约的任何其他条款。根据联邦指引，租户必须在声明书上签字，明确说明租金仍未到期，一旦暂缓期解除，租户若不偿还租金，将被驱逐。此外，如果是基于租客从事犯罪活动或损坏你的财产等原因予以驱逐，这仍然是允许的。在这种情况下，记录这些违反租约的行为至关重要。
我可以停止支付我的租赁组合财产的抵押贷款吗？
这样做你可能会面临违约和丧失抵押品赎回权的风险。相反，你应该在第一次签约时就联系你的贷款人，解释情况，要求延期，暂时暂停付款，或者修改贷款条款，这样可以改变你的抵押贷款条款，从而降低利率或延长期限。有各种各样的计划可以帮助业主避免丧失抵押品赎回权，而且不会影响到信用分。
如果你是房客
我还有多少时间？
联邦的禁止驱逐令3月31日到期，而一些州和地方的暂缓驱逐令有所不同。比如在纽约市，暂缓驱逐令虽然理论上延至5月1日，但这只适用于填写经济困难申报表（Hardship Declaration）的租户。这意味着，如果没有填写这份艰苦声明，房东就可以对租户提起驱逐诉讼，并可以按程序进行驱逐了。不过在这段时间内，你仍然可以尽快采取行动，向法庭或房东提交这份经济困难表，这至少能为你再争取三个月的时间。
除此之外还有哪些救济方案？
努力与房东保持沟通，说明你面临的困难，并提出解决方案，比如将拖欠的房租按若干月分期付款。
如果你的房东还算过得去，他可能会接受这个条件。即使他表现得不通人情，也要记住保持礼貌。写每一封电子邮件时，都要表现得好像有一天它会被驱逐法庭的法官读到一样。
另一个要考虑的因素是租赁协议的担保人，你的房东可能会向他们追讨你欠的钱。所以，如果你还没有告诉他们你的困境，现在是时候了。你可能想让他们参与你下一步的决定，因为他们的钱也岌岌可危。
纽约市为房客和房主均准备了经济困难申报表的中文表格：
中文承租人表格：
https://www.nycourts.gov/eefpa/PDF/Eviction_Hardship_Declaration-Chinese_SImp.pdf
中文抵押贷款表格：
https://www.nycourts.gov/eefpa/PDF/Foreclosure_Hardship_Declaration-Chinese_Simp.pdf