个税抵扣房东慌了 如何让房东乐意纳税？

点击右侧关注 >>>

网易专业财经智库

作者|严跃进（易居研究院智库中心研究总监）

近期租金抵扣个税的试点工作正积极推进，但是衍生了一个新问题，即房东是否因此需要纳税。网上关于“是否需要补缴税费”的讨论也比较多，具体实操层面的政策又相对模糊。

因此，从税务和住房两个层面研究这个问题，非常有意义，而且预计2019年上半年也会有相应的指导意见出台。

一、个人房东出租房屋纳税情况如何

对于房东出租房屋是否纳税的问题，实际上涉及到租赁合同备案的问题。

从实际情况看，很多住房租赁合同是没有备案一说的，本身就是个人和房东之间的协议或合同，中介门店在中间也是简单的撮合角色。从数据上看，此类没有备案的合同，预计会超过90%。

从这个角度看，至少有90%的租赁交易本身是没有纳税一说的。换而言之，出租房屋不纳税的做法，本身也成为一种默认的现象。这个时候简单套用“守法合规纳税”的概念，其实和租赁的传统做法是有冲突的。

在具体纳税层面，对于需要交纳多少比例的税款，实际上也有很多分歧和讨论。其中一种观点认为，需要交纳类似20%比例的税费。这个提法是有点混淆概念了。

暂不说这个数据是指什么税费，单纯从理论上说，出租方面若是要缴纳这么多税费，那么房东图什么？而且这中间确实也涉及到房东不动产信息和租赁信息公开等问题，那么税费成本高，房东肯定不乐意去纳税。

当然，在具体纳税层面，实际上是按照综合税率的模式操作的。若是严格从税收角度看，可能需要交纳个人所得税、增值税、房产税等，不过因为租赁业务比较繁琐，而且每个月都发生租金收付，那么类似五花八门的税收自然也意义不大。所以即便是有纳税一说，其实更普遍的是采取了“租金收入*5%”的方式进行，尤其是个人出租住宅类房屋这个领域。

二、为什么提“暂免”而不是“减免”

对于“暂免纳税”这个提法，主要是考虑到几点因素：

第一、民生的导向。目前市场上的抱怨就有很多，类似“你省50，我涨500”之说。换句话说，房东的抱怨和情绪也是需要倾听的，类似问题不解决而盲目征税，房东自然会抵触，这会影响租赁交易。

第二、从当前财税政策改革的角度看，2019年是全面减税的环境和政策导向，此时租赁市场本身也是需要提倡税费减免和抵扣概念的。从这个角度看，此时若是对房东征税，或是讨论类似征税的概念，本身和大环境是不符合的。

上面的考虑是从税法的角度进行的。不过从全面性看，我们还需要从住房制度改革和租赁市场发展角度出发，来看待这个问题。

租赁市场的全国性政策出台，主要是从2015年开始的，当时就提出了2020年建成相对发展和完备的租赁市场概念，换而言之，此类市场是以鼓励性政策为导向的。

在盘活租赁房源和刺激租赁需求方面，就有“租金补贴”一说。这里提到的租金补贴，包括“补贴租客”和“补贴房东”两种做法。从这个角度看，既然都已经提到了对房东补贴租金，那么现在又考虑给房东征税，这就属于多此一举了。

反过来说，一方面既要考虑给房东补贴租金，另一方面又要考虑给房东征税，这两个操作本身就是有点矛盾的。

而从大方向看，租赁市场本身就是提倡“多主体供给、多渠道保障”的概念，个人房东房源是租赁市场“多主体供给”的重要组成部分，甚至是最大的组成部分。这个时候多考虑房东的租金收益而不是税费成本，才是改革的主流方向。

三、如何让房东乐意纳税

之所以强调暂缓缴税，而不是强调“免税”，其实也是有很多考虑的。人人都有纳税的义务，这一点毋庸置疑。而考虑暂缓，其实也是对当前此类新问题所采取的灵活的协调方式。

而从大趋势看，设计更为灵活的纳税模式，让房东租赁行为也有纳税概念，显然也是关键。至少当前可以在以下两个领域做好工作。

第一、继续督促各地政府加大租赁平台的建设和运营。当前类似平台虽有建设，但效果一般。部分平台是当地中介行业协会管理的，部分可能是具体银行管理的。此类平台也分为互联网平台和APP平台。对于此类平台，未来必须尝试导入“租售同权”的概念，这样租赁需求会大增，进而提高租金收益。

同时房东在此类平台上，可以享受租赁信息撮合、租金监管、房源风险管控等便利，这样就会更主动去纳税。甚至可以通过“税改费”的方式，通过征收管理费来替代相关税费。而具体的纳税可以由平台本身来操作。

第二、尝试先对机构房源进行征税。目前我们理解的新租赁市场改革，其实更多的是长租公寓的改革，主要是中介管理的租赁房源、专业租赁机构管理的租赁房源、开发商开发的租赁房源等相关改革。

类似机构房源在纳税上相对更容易操作、逃税可能性也比较小，政策推动的阻力自然也小。所以建议在2019年积极出台相关机构房源的纳税操作流程，而个人房东出租房源的暂时不征税。

同时，因为纳税主体是租赁企业，所以此类房源未来的租金管控也会更加到位，这样可以有效防范税费成本转嫁和乱涨租金的风险。

-END-

网易研究局招策划实习生

工作职责：
负责财经热点事件的选题策划，上市公司、财经事件资料整理和数据分析等；
负责网易研究局智库运营、嘉宾关系维护、邀请嘉宾参加栏目等；
负责网易研究局公众号运营，包括发稿、与读者互动、增加用户粘性、粉丝群、商务合作、稿件推广及多次推广、传播渠道拓展等；
负责网易研究局项目开发、制作等。
职位要求：
有良好的沟通能力，有一定的新闻敏感性，“新闻控”优先；
热爱经济，懂经济，经济、金融等专业背景加分；
工作日每天坐班，能连续实习3个月以上。
待遇：
网易食堂免费工作餐（一日三餐），中餐、西餐、日料、烧烤、炖菜等百余种菜品任选；
免费的健身房；
简历投递邮箱：[e-mail]
有符合上述职位要求的作品请一同附上。

关注我 看最有态度财经言论

联系我们

WeChat:

yangzeyu565760

CHANCHANZXY1101

xyhbhf

Email:[e-mail]

阅读全文了解更多！