黄有光：取消公摊面积未必能让买房者省钱|大师
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大师NO.030
作者|黄有光（新加坡南洋理工大学教授、澳大利亚社会科学院院士、牛津大学Global Priorities Institute咨询委员、网易研究局专栏作家）
最近公布并正在征求意见的《住宅项目规范》，提出（第7.5.1条）‘四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。’。笔者认为这个规定，大概只考虑了住客的方便，没有考虑到环保的问题。
原来从1999年6月1日起实施的国家标准《住宅设计规范》第4.1.6条规定：‘七层及以上住宅或住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯’。
可以争论，20年来，中国的人均收入已经大量增加，原来五与六层不必电梯的时代已经过去，所以应该规定改为四层及以上就须要装电梯。如果只考虑住客的方便，这个说法成立。不过，笔者有四点相反的考量。
第一，这个规定是‘必须’，而不是‘可以’。原来规定7层楼及以上必须装电梯，并不排除6层及以下的建筑也可以装电梯。由于这个原因，必须装电梯的楼层规定，应该偏高，而不是偏低。
第二，电梯的使用需要大量的能源，而能源的使用，不但涉及使用者须要付出的生产能源的成本，也涉及额外的环境破坏的成本。中国虽然已经开始征收环保税，但税额远远偏低。（详见笔者去年5月在本栏的《中国环保税税额严重偏低》一文。）
因此，在环保税还没有足够反映污染的社会成本之前，应该鼓励人们减少使用包括能源等涉及环境破坏的东西。因此，在必须装电梯的楼层规定上，应该偏高。
第三，人们天生大都有一些惰性，能够少走，就不多走。在形成我们的偏好的长期进化过程的古代，是缺乏食物的，当时人们多数是在温饱与饥饿水平线上挣扎的。因此，天生的惰性能够帮我们节省体内的能源，避免消耗不必要的精力。然而，在现代，对于大多数非低收入的人们，不止每餐都吃得饱饱的，很多人也吃得过分肥胖。
这也是因为在古代，有机会多吃，多数是能够帮助我们生存的。但现在情况不同了，因此，现在的保健建议是多运动，只吃八分饱，但多数人没有充分做到。因此，住在第五六层楼及以下的人，没有电梯很可能反而是更好的。但如果有电梯，他们很难拒绝，很难强迫自己爬楼梯。
第四，不错，对于年纪比较大的，以及有婴儿的人们，有电梯应该是比较好的。不过，我们可以让人们与市场进行选择。那些有年纪比较大的，或有婴儿的家庭，可以选择买低层的住房，或选择设有电梯的高层楼房；不担心须要爬楼梯的，或想要用爬楼梯来强迫自己运动的，可以选择第五六层楼。
由于没有电梯，房子的价格与每年的管理费应该会比较低好多。开发商也可以根据不同地区人们的偏好，决定是否适合建只有五六层楼的房子，是否要装电梯等。
由于上述几个原因，笔者强烈建议，新的《住宅项目规范》，不必把原来的7层楼与16米减少到4层楼与9米。或者维持原来的规定，因为有如上述第一点，规定7层，并不排除不到7层的装电梯的可能性。或者最多减少到6层楼与13.5米。
如果根据现有建议，减少到4层楼与9米，笔者认为是忽略了环保的考量了。同样道理，每个楼层都必须设电梯站的硬性规定，可能也须要考虑，可能可以让开发商根据情况决定。
另外顺便加上关于房子交易的公摊面积问题的看法。据说，在中国大部分省市，目前购买的房子面积包括：房子套内建筑面积+公摊面积。房子套内建筑面积由房子套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。公摊面积包括电梯、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、楼宇与公共空间之间的分隔等。
新的建议（第2.4.6条）是‘住宅建筑应以套内使用面积进行交易’。笔者支持这个建议，因为能够使购买房子者更容易确认面积是否正确。然而，这个方法并不能避免有些评论者所担心的：包括公摊面积交易‘会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出更多物业费、取暖费等’。
例如，套内使用面积是100平方米，加上套内墙体面积、套内阳台与公摊面积后变成150平方米。那么，如果根据‘房子套内建筑面积+公摊面积’的交易价格是每平方米一万元，房子总价150万元，根据套内使用面积进行交易的价格会是每平方米一万五千元，房子总价也是150万元。物业费等也同样会相应调整。主要的一个小问题只是，将来人们比较房价时，必须对这个变动进行调整。
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