城市住房的泛金融化：帮凶和危机

资本主导的城市更新引发了严峻的住房危机——大量投机者涌入房地产市场购置住宅，导致房屋价格飞涨。住房不再是一项基本人权，而变成了一种商品和金融工具。借助全球化浪潮和互联网时代的平台经济，资本的触角伸向世界，也将这种危机带到全球城市的各个角落。原本属于居民的街区被开发成旅游景点，居民或不堪其扰而搬离，或因难以负担住房贷款而放弃住宅。住房被企业吞并，个人被资本驱逐。新自由主义席卷全球三十余年，自由市场观念深入人心的同时，所谓“公平”的全球竞争也不断蔓延。在天平的一端是拥有雄厚资本的跨国企业，而另一端是随时可能被扫地出门的个体，这场较量的结果可想而知。

本期作者

熊志嘉

瑞典皇家理工(KTH) 城市规划硕士研究生

苏黎士邦理工(ETH) 交换在读

《城市中国》第四期海外观察员（UCIO）

PUSH——“为什么我们不再能负担我们的城市生活？”

如今听见人们提到绅士化的时候，令人感到讽刺的是，我的第一反应是：“如果只是这样就好了。”实际情况比这深不可测得多！

——萨森（Saskia Sassen），《施压》（Push），2019

2019年，一部新上映的纪录片在世界范围内引起了城市话题关注者的热议。由瑞典导演格滕（Fredrik Gertten）指导的纪录片《施压》（Push）追随联合国适足住房问题特别报告员法哈（Leilani Farha）的足迹，调查了全球各大城市日益严峻的住房危机问题：

在纽约，一位工人阶级租客每月需将自己90%的收入花在租房上，在他所租的房产被私募股权公司收购以后，他的工资将不足以负担房租，与他面临相同处境的租客数量正在增多；在伦敦，新建的公寓被作为投资产品在国际博览会上售出，这些新到发亮却空空荡荡的公寓被人们称作“空中的银行盒子”；在德国柏林，民宿入侵带来的租金上涨引起了街区居民的强烈不满和反抗……

△ 纽约单身公寓内的卧室

图片来源：imgur网

△ 伦敦市内不断被建造出的高级私人楼房

图片来源：independent.co.uk

瑞典导演Fredrik Gertten，以2009年拍摄的纪录片《香蕉启示录》和2015年的《自行车对战汽车》而闻名。关注全球化、城市化议题。

法哈认为用“绅士化”来描述这些现象不够尖锐，住房问题的成因和表现变得越来越复杂和难以捉摸，城市居民的居住权利正在受到全方面的“施压”。住房危机背后的“大玩家”在纪录片的呈现过程中露出冰山一角。研究“全球城市”长达40年的哥伦比亚大学教授萨森，和诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨（Joseph Stiglitz）对这些复杂现状的成因和机制进行了分析和解释：一方面，空置的公寓成为了一种金融工具；另一方面，金融体系的危机为房地产投机者打开了闸门。住房的双重价值——使用价值和交换价值的矛盾已经成为了近年来住房危机的主要特征。

法哈将矛头指向“金融化”（Financialisation），她认为“房屋作为商品，和黄金作为商品应该有着天壤之别，因为前者是一项基本人权”。导演格滕则直指，这场住房危机已经影响到了世界范围内的中产阶级家庭，将会成为接下来多年内最大的政治挑战。

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《落脚城市:最后的人类大迁徙与我们的未来》 

Arrival City: How the Largest Migration Is Reshaping Our World

作者：Doug Saunders

出版社：上海译文出版社

出版年份：2014年

售价：68元

简介：本书展现了深圳、柏林、孟买等城市中住民和社区的图景。当全世界有三分之一的人口在进行一场势不可挡的城乡迁移，落脚城市的移民政策和规划成为不容忽视的议题。

《布满贫民窟的星球》

Planet of Slums

作者：Mike Davis

出版社：中信出版社

出版年份：2017年

售价：45元

简介：本书记录了全球不断增加的城市人口正面临的绝望困境：城市重建和“美化”的冷酷机器正在把数百万贫民驱逐到城市边缘的灰色地带。城市贫困的不断加剧已带来严重的经济、社会、政治和环境后果。

《扫地出门：美国城市的贫穷与暴利》

Evicted：Poverty and Profit in the American City

作者：Matthew Desmond

出版社：广西师范大学出版社

出版年份：2018年

售价：68元

简介：本书聚焦于美国愈演愈烈的住房问题——房价持续上涨、生活成本不断上升，收入却停滞不前甚至不增反减。在书中，作者叙述了八个美国贫困家庭的故事，探讨居住正义、城市生活、底层剥削等议题。本书获2017年普利策非虚构类作品奖。

巴黎民宿的英国“房东”——世界变平，社区变空

我们待在巴黎的行程不巧，赶在了交通大罢工期间（2019年9月的交通罢工，是巴黎12年以来规模最大的一次交通罢工），市中心的酒店异常昂贵。为了能住在一个地理位置便于步行的街区，笔者通过Airbnb租住了一个位于十四区临街的多层小房间。房门外的信箱写满了邻居们的姓名，来取信的人们遇到我也会像对待当地人一样用“Bonjour”打招呼。共享这种身份认同感，一窥本地人的生活经验，是住房共享平台吸引用户的一大原因。深层原因，则是人们日益将“经验消费”置先于“物质消费”。加上社交媒体的推波助澜，城市原真性成为消费的目的。Airbnb的调查报告证明了这一观点——91%的旅行者想要“像本地人一样生活”，且其74%的房源都不在主要的酒店区域。住房共享平台在不改变城市结构的情况下对城市进行了“编程”——住宿空间被重新分配，狭小空间经过翻修实现高价短租，剩余空间的价值被重新唤醒。从这一方面来说，住房共享平台推动了住房的多样化。

△ 民宿外的面包房

图片来源：谷歌

△ 民宿楼里的居民信箱

摄影：熊志嘉

△布里斯班市内爱彼迎房屋（红色）与酒店（蓝色）的分布

图片来源：Jacqui Alexander, MADA

然而，这类以丰富游客的原真性体验而兴起的短租房，却在悄悄地瓦解着原本的社区。例如，Airbnb的用户群体通常具有统一的“国际化品味和消费习惯”，他们希望无论走到哪里都能享受到墨尔本一般的咖啡馆文化、布鲁克林式的工业照明和比拟斯德哥尔摩的网速；本质上，他们并不想体验工薪家庭生活的那种“本地（Local）”。街区“绅士化”随之而来——原本为本地居民提供日常服务的理发店、洗衣房，逐步被面向短期游客的纪念品商店、咖啡店、网红冷饮店等取代，原本宁静的街道充斥着日夜不断的外来者和派对带来的噪音。从纽约的Bleecker Street到柏林的Kreuzbergs区，再到上海的武康路、永康路和厦门的沙坡尾……城市街区应对外向型消费诉求的转变在全球各地发生。

除了“全球化”和“本地化”这一对长久以来的矛盾，互联网化、平台化的房地产行业还加剧了游客的消费需求、投资者的盈利需求与本地居民的日常居住需求之间的矛盾。在“住房共享”的过程中获得巨大收益的，往往不是Airbnb所声称的“通过短租的收入得以保住住房的家庭”，而恰恰是善于利用这种平台化的资本方。

恰如笔者在巴黎的经历。当我为了推迟退房时间而给房东打电话的时候，原本担心不会法语的我是否能够顺畅沟通，而电话那头意外地传来了一口纯正的伦敦腔英语。“当然”，她说。随后，我得知，这是一个民宿运营团队，我住的巴黎十四区的这个街角，也只是他们众多房源中一个，甚至连这位“房东”也只是一个电话客服。根据InsideAirbnb数据库显示，在伦敦，有11位“房东”在Airbnb上列出了超过100个住宿单元；近四分之一的“房东”列出了5处以上的住宿单元。数据研究组织DataHippo同样发现，在巴塞罗那，一名Airbnb “房东”管理着多达204套房源，每天潜在的租金收入高达37,721欧元；最大的10位“房东”总共管理着996套房源。巴黎民宿的伦敦“房东”，正是房源越来越多地集中在“寡头房东”手中的体现；更大的问题在于，这些“房东”本质上是酒店公司，而非个人。

造成这种现象的原因，是短租与长租之间的利润差。在巴塞罗那等热门旅游城市，将房屋改造成短租度假屋，每个月能收获3000欧元，向本地居民长租则只能获得800欧元。这驱使个人房东纷纷转投短租的怀抱，房地产投资商显然不会放过这种投资机会。热门旅游街区的住房，开始被大量改造成面向Airbnb等平台的短租住房。

然而，“负外部性”紧随而来。“共享经济”平台的商业模式——就是将硬件与软件用做基础（平台），充当用户（即服务提供者和消费者）之间的新中介——尽管拥有数字化外壳，但说到底就是一种专门用于收集和管理数据的资本获利形式，因此也被称作“平台资本主义”。Airbnb的创始人切斯基（Brian Chesky）就曾在2010年平台崛起之初说，Airbnb没有理由成为不了一家市值数十亿美元的公司，因为它从所有的交易中都收取佣金，并让人们能够“把自己的房子变现（Monetize）”。正式这种资本的诉求，掀起了“住房金融化”、“社区空洞化”的浪潮。

住房共享互联网平台的崛起，让进入原本手续繁杂、处于层层监管下的住房租赁行为，变得轻而易举，但也“漏洞百出”。“平台资本主义”通过绕开“中介”“看门人”等角色，使用户之间的交易处于一种近乎“匿名”的状态，海量的数据和信息在平台后端被集中和即时交换，是对政府机构缓慢而传统的监督手段的“降维打击”。监管困难重重。

根据美国国家经济研究署(NBER)学者Kyle Barron等人的一项研究，Airbnb的房源每增加10%，会导致平均租金增加0.42%，房价增加0.76%。在洛杉矶，几乎一半的房源集中在七个街区，那里的租金增长比城市平均水平高出1/3。

打着为家庭创收名号的“自有住房”出租活动，实际上已经发展成大型房地产投资租赁项目。资本方们一面享受着家庭出租房的低税收，一面持续不断地收购、翻修住宅，再以高价出租。络绎不绝的游客消耗着这些传统街区的基础设施，往往致使社区环境过载，而“房东”们却无需为这些“负外部性”买单。

△疫情期间的威尼斯城堡区。这个城市每年的旅游业收入约33亿美元。但随着大量游客到来，当地人在不断被驱逐。

图片来源：《纽约时报》，摄影Alessandro Grassani

在非政治化和技术乌托邦式的语境下，平台资本主义令权力与责任关系变得模糊不清。它乘着全球化的风浪，踏平了世界各地的邻里社区（Neighborhood）。租金的上涨和街区的游客化、“绅士化”导致越来越多原住家庭不堪重负而搬离，许多街区出现了“空心化”现象，疫情期间因缺少游客而一片死寂的欧洲各大旅游城市市中心就是很好的证明。居民也在用抗议表达对这一现象的态度。在柏林，一个热门民宿街区的窗户上贴满了“Airbnb滚出去”的标语；疫情期间的威尼斯，居民走上街头抗议政府在最后一个适合居住的社区附近建设游客码头的计划；在巴塞罗那，居民们抗议他们的城市沦为主题公园，在遍布拉瓦尔（Raval）广场的广告牌上，人们用加泰罗尼亚语列出了不受欢迎的邻里侵略者的名单：房地产投机者、游客暴民和Airbnb。

△巴塞罗那Raval区反对房地产投机者的条幅。

图片来源：reflectingBARCELONAtourism

△柏林街头抗议Airbnb的标语。

图片来源：media.hotellerie.de