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成都:全民集体喊涨,资深投资客却在悄悄出货!

2017-10-25 商业地产内参 商业地产内参


来源:樱桃小房子(ytxfz8);作者:陈小瑛


今天在埋头写成都的稿子时,傍晚看到消息,宁夏出台房产税实施办法了,明年1月1日实施,因为之前已经答应成都的读者,今天一定得把成都的文章推送出来。刚刚写完看了下宁夏的,对个人住房免征税,跟今年陕西出台的文件一样,所以洗洗睡吧,不是大家盼望中的房产税。


1


房价今年补涨

看房价前,先了解一下成都的地理概念。

成都中心城区包括11个区,传统的老城区有5个,即第一圈层包括金牛区、成华区、锦江区、青羊区、武侯区。后来,成立了高新区和天府新区,均属于经济区而非行政区,但房价统计依然把高新区纳入了主城区。今年7月份,第二圈层新都、郫都、龙泉驿、温江、双流和青白江以及高新区和天府新区两个特区均被纳入到中心城区。

中心城区里只有青白江区不限购,此外,其余的县市也不限购。



成都有意打造老城区和天府新区两个双核中心,所以天府新区尽管从地理位置上算二圈层,但房价涨的最快。

如上面链家的二手房房价板块图,高新和锦江均价最高,成都房价目前领头的绝版金融城、攀成钢3万+ 、  稀缺板块东湖、大源2.5万+  ,三环舒居板块2万+ 。我找了几个二手房小区,对比了去年调控前和调控后至今的房价涨幅。整体而言,从去年10月到现在,二手房涨幅已经翻倍了。


1、高新区金融城,是成都房价最高的片区,该片区最贵的小区南苑小区B区, 08年的盘,4室2厅 203.01平米,2016年3月1日成交价,328万,1.6万/平米。到10月份,同户型成交515万,单价2.5万/平米,最新成交是9月22日,总价717万,单价3.5万/平米。此轮行情启动到目前,已经上涨1.18倍,而去年调控以来到目前,上涨了40%

2、锦江区,东湖,翡翠城二期 3室2厅 152.4平米,今年9月26日,成交总价412万,2.7万/平米,同户型,去年9月6日,成交218万,单价1.56万/平米,去年1月份也是1.5万左右的价格。

沙河堡片区,万科金润华府 2室2厅 65平米,2012年的盘,去年1月1日成交1.29万,83.8万/平米。去年9月24日,成交90万,单价1.39万/平米。今年9月25日成交价,160万,单价2.4万/平米,同户型。去年调控前没怎么涨,调控后补涨,也快翻倍了。

3、金牛区,西岸观邸 3室2厅 92.89平米,2013年的盘,今年9月28日成交的158万,单价1.7万/平米,同户型,去年10月6日成交96万,单价1万左右,去年1月份,成交价大概九千上下,所以也是去年调控前比较稳定,调控后反而快速上涨70%。

4、天府新区,麓山国际半月湾 2室2厅 98.12平米,2013年的盘,今年9月19日,170万,单价1.7万,去年9月份,单价八千多到一万都有,去年初,大概六七千。此轮行情启动以来,涨幅已经不止翻倍。


因为8月份之后,成都新房很多要求全款,所以将不少资金不足的人挤向了二手房市场,最近两个购房者向樱桃小房子讲述了他曲折的买二手房经历:

1、我今年7月份开始关注房子,想买个一般的小户型学区房,看的第一套,都到房东家里面准备签合同了,突然房东说不卖了,她女儿不同意卖;看的第二套,房东要全款,我同意,犹豫了半天,房东的妈说不卖了; 看的第三套,房东要全款,我也同意,结果说被其他人抢先了;看的第四套,房东国庆节前就拖着,说要10月底去了,不知道那时候又有啥变数,而且还说好几个人等。那天有个中介在说有个房子,不过单价到1.4了,很老的房子,光线也不好,涨幅较去年同期50-60%,眼睁睁看这房价一步步往上爬,还抢一样的。我开始怀疑人生。

2、一环内看学区房。03年左右的房子,6月30平50多万,老公喊观望,家里意见不统一就作罢。今天挂牌80万,中介喊去看房时,临时调整为85万。今年7月还错过宽窄巷子附近34平全款70万一楼的房子。看了两次以后彻底放弃。中介十几个各自带自己的客户看一套房子,起码30、40人,直接抢。

新房也涨到让人心惊肉跳。

但受到政府限价,新房二手房价格倒挂现象明显,导致房企不愿以政府指导价开盘,干脆捂盘不卖。市场供给量反而少了!上述图表在售的虽然指导价明显低于周边楼盘价,但房企脑洞大开曲线救房,采用渠道费,茶水费,虚高的装修费等方式,变相的加价,加上这些成本,最后的售价,跟限价不限价没多大区别,对刚需而言反而增加了购房成本,因为这些变相的收费,都需要全款支付,不能贷款。

有的房企为了规避政府催促开盘,甚至想出了丢失预售许可证的奇葩理由。还有房企自己举报自己的违规行为,以拖时间延迟开盘,真是醉了。二圈层中,高新区和天府新区最先领涨,一路高歌猛进,在短短的四五个月内就跳涨了1倍多,老城区、双流去年9月下旬开涨,目前片区均价已经到了1.1万/平米,剩下的新区温江、龙泉 、郫县、 新都,今年才开始补涨 。普遍都已经上万了。

找了几个代表盘


1、高新区,北大颐和翡翠府 ,从2016年5月份的8000元/平米,9月份涨到15000元,10月底涨到18000,涨1万块,1倍多。

中德英伦联邦,2016年5月还是8600的价格,7月涨到11500,9月涨到14500,10月涨到18000,5个月的时间,涨了近1万块,1倍多。

2、天府新区,新鸿基悦城,2016年8月还是7300,9月10日涨到9000,9月26日涨到13000,11月7日涨到15000,因为限价,一直到今年9月也只有16000。

3、老城,锦江区,恒大都汇华庭,2016年1月到9月一直是2万,到10月9日就涨到2.3万,今年3月涨到2.7万,之后限价没变,复式3.5万。

吉宝凌云峰阁,2016年1月到9月23,一直是1.65万左右,9月29日开涨2.2万,今年3月涨到2.4,7月涨到2.8,10月19日涨到3万,从去年9月一路涨下来,也涨了80%。

4、新都的富力桃园,2016年5月清水价4500元/平米,而今年最新9月份卖的均价是8200元/平米,一年多时间,涨了3700,涨幅82%。 

4、龙泉百悦城,2015年11月均价五千,2016年9月底,10月上旬,价格都是6100元/平米,今年3月均价7800,上涨56%,后续一直捂盘未开。龙泉的炒作水分很大。


8月份之后,成都新房即使全部要求全款购房,开盘也必遭疯抢。但是新房位置普遍都不在中心的市区,新区较多,核心市区几乎没有新房在售了。


2


成交量供不应求

从成交量来看,根据锐理的数据,2016年,大成都的新房住宅成交面积为3288万平米,成都勇夺全国榜首。而供应面积只有2467万平米。

今年1-9月,大成都新建商品住宅均价8516元/平米,成交量为2075万平米,但供应量只有1538万平米,供给量已经连续两年大幅低于成交量,也造成了市场上供不应求的局面。

今年以来成交量同比降低,并非是调控产生了效果,主要是因为能卖的新房基本卖光了,剩下的基本都是远郊的,供给量下滑导致的成交量下降。

而成都中心城区的价格就比整体均价要高不少了,9月末的均价已到13866元/平米。同样是供不应求。

今年以来,成都新房开盘认购率一直在提高,可见火爆程度并非浪得虚名。

下面是成都的2名购房者向樱桃小房子反映的买新房经历:

1、本人出于改善型需求,于今年二月底卖掉了成都北三环内一套67平米的房子蓝光花满庭,只挂出去十几天就成交了,成交价70.4万。现在十月初,同套房要卖100万左右。 卖房后准备买新房,结果看上的楼盘一拖再拖,后来发现作为按揭户的我根本连选房资格都没有,找过一点关系,回话是:现在连街道书记都拿不到房,行情太火爆。二手房暴涨得离谱,不想考虑,于是生活的幸福感陡降。

2、本人于今年7月底交了20万,打算去西三还外一个叫融创观玺台的楼盘排号,结果微信选房当天,点进去几乎已经被全款先选房的一抢而空了。然后过了一段时间就有中介打电话,说还有房源,问考虑不,但要加价二十几万。看上那套137的户型房价备案只有195万,但精装修费四十几万,个人看了样板间,估计只值几万块钱的装修费。


3

为什么调控没用

为什么成都调控了,今年房价还普遍翻倍?

成都从2016年10月1日开始出台调控措施,此后多次补刀,政策上,限购限贷限售都没有缺席。中心区除一区外全部限购2年,新房二手房要求限售3年,限购区二套房首付6成,个别区7成。

其实从上面梳理成都新房和二手房发现,成都二手房房价以及部分区真正启动行情,是在去年十月份调控之后,2016年6月到10月,高新区、天府新区最先启动行情,四五个月时间已经翻倍,但二手房涨幅不大。其余地区房价涨幅偏小,大多只有20%左右。

成都在去年10月份出台限购,但大部分地区涨幅不大,今年成都其余片区还是有补涨的需求。

通常,限购普遍限不住省会城市的购房名额,因为省内买房的人居多,请人弄名额是轻而易举的事,而限贷也限不住,因为整体资金面宽松,各种首付贷、消费贷可以补充资金不足。

这一轮全国普遍都在暴涨,以深圳为龙头,从行情启动到平稳,标志就是整个城市的房子价格至少都翻倍,少数新概念炒作的地区翻两倍。其余跟着暴涨的二线城市如厦门、合肥、苏州、天津等地房价也是翻倍后才逐渐平稳。

要知道,同一个城市,不同的片区,虽然房价有差异,同一个片区,房子也因为新旧和品质价格会有差异,但购房者或者投资者会不断寻求洼地,然后填平,整体而言,同一轮行情中,涨幅都会在原来的基础上翻倍,只是有些配套后发的地方,涨幅会偏大,而落后的地区涨幅稍微低20%左右,但不至于其他地方翻倍了,我这里只涨40%,聪明的资金一定会去填补这个差距。

所以,今年成都大涨,实际上是在补涨。

在这个过程中,炒作就需要不断有概念,不断有庄家去抬升。

今年4月份成都市提出东进西限北改南拓中优方针,紧接着开始总体规划修编,直接把中心城区从四环扩张到了五环,中心城区由6个(5+1)区扩张到12个(10+2)区,近郊(五环内左右)房屋均价持续上涨。

据成都当地人向我反映,国庆前所有近郊土地拍卖楼地面价都突破了一万。有的地方甚至出现地价与新房房价倒挂,比如大面镇新房价格1万左右(由于限价,二手房价格已到1.4万左右),最近土地拍卖楼地面价已经达到1.1万,导致最近都在传大面房价要涨到2万,集体看涨。

4

庄家的套路

作为供给方,庄家手里的牌怎么打呢?

呵呵,写到这里,有些读者调侃,我不需要写了,直接把武汉那篇标题名字改为成都就行了。

因为都是同样的配方,熟悉的套路,一方面,从供给端减少供应,另一方面,从需求端增加需求。


先看供给端,下图就可以看出,从2015年后,成都已经连续三年降低了土地供应量,但楼面价却节节攀升,今年的土地出让金会超过07年创出历史新高。

今年成都住宅用地供应明显减少,成都对土地出让采取饥饿式卖法,奇货可居,导致竞买的房企也多,激烈的竞拍场面,地价顺理成章的抬上去了,所以对后期的房价上涨预期起到了推波助澜的作用。

如下图,2017上半年,成都住宅用地的供应面积下滑最大,2017年上半年只供应了109.01万㎡,降值达到186.5万㎡。

从2016年上半年到2017年上半年住宅用地成交价格涨幅度最大,平均成交楼面价从2752元/㎡上涨到了8577元/㎡,上涨幅度超过3倍。

这几年,地价从2014年到2017年,从政府的起拍价来看,已经上涨了两三倍。

下图是最近成都公布的基准地价,I级住宅用地是2.43万/平米,按3的容积率算,也是每平米8100了。

而2014年,同样的I级住宅用地,只有9390元/平米,按3的容积率计算,每平米地价只有3130。


房价涨了,土地的基准价自然要调高,而地价涨了,房价进一步上涨的预期就会拉大。形成恶性循环。

虽然,2016年12月7日拍地时,政府采取了“熔断机制”,竞买人超过最高限价的,终止土地出让,但结果并没有让地价降下来。

比如今年8月16日,距离市区最近的远郊县,中心城区唯一没有限购的青白江出让成交1宗商住混合用地,起拍楼面地价约为1000元/㎡,最终以楼面价地3600元/㎡、溢价260%成交。

经过2个月,10月16日,青白江又卖地了,起拍价涨了2倍多,最终一块成交价3496元/平米,另一块楼面地价达到4448元/平米。

这限地价整的,地价越限越高!天下奇观!

而需求端,成都跟武汉一样,眼看着需求该买的都买了,今年7月20日,成都出台了12条人才计划,连专科都可以落户,那当然就不受限购了。8月又出了人才安居工程细则,其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制。

据新闻报道,这些人才新政后,落户非常火爆。仅7月20日至8月2日,十几天时间,成都已办理全日制大学本科及以上学历入户1.2万人,年龄35岁以下的占80%;本科学历占85%,硕士、博士研究生学历占15%;从省内迁来的占65%,省外占35%。从落户区域看,成都高新区、天府新区成都直管区、成华区名列前三。

这又得创造不少购房需求,承接市场的狂热。

据成都业内人士告诉我,成都4月限购以后虽然价格还在涨,4-7月的二手成交量是下跌的。但是开放本科落户政策后,人为创造几万人的购房需求,新盘供应又严重缺乏,导致8-9月二手的成交量和价格又大幅度提高。


5


全民看涨

根据樱桃小房子粉丝群的交流以及大家的留言来看,成都人民对成都房价,真是自信心爆棚,一片看涨啊!

他们的理由很多,我代为总结下。

1、成都有1600万人,国家中心城市,地铁轨道2022年要修到600KM。毕竟和沿海地区比起来,涨到现在的成都房价还不到别人的一半。

2、供应极少量的地供开发商争抢抬高地价进而形成房价还会更高的预期,这种预期导致很多炒房客进入成都房市。

3、人为加大住房需求量,成都做法为借棚户区改造大量拆迁,基本上都是货币补偿,短期内形成大量需求,加上炒房客加入,使需求显得很旺盛。

4、供应端短缺,一是开发商捂盘,二是二手房限售。

5、成都信贷市场宽松,广播电台里贷款广告最多。

6、新盘房价被限价,抢到就是赚到。

7、因为有关部门在做统计时扩大了成都的统计区域,将几个较远的县城也纳入统计,弄出了成都房价下跌的数据,所以现在也看不到有调控升级可能性。

8、成都降低住宅容积率,以前成都住宅容积率至少在3左右。以后分区限定容积率。另外拍地再砍半去租赁和人才公寓,所以说新房供应缩水严重,地价又拍得高,有的堪比目前的房价,明年上市的盘又是这波行情后的地。

总之是政府想推高房价,开发商和炒房客主动配合,拆迁户和刚需被动加入,形成现在房价涨不停的状态。

目前成都购房活跃群体中,主要有两类人,一是炒房者,二是周边城市来成都异地购房。


6


后市

在成都一片喊涨的气氛中,有一些人内心其实是忐忑没底的。

有一个成都人向我反馈了他实地调查的情况:


本人专门骑着小黄车往东南西北边以晚8点至晚11点不同时间段,花一个月时间抽样,从三环始往外,部分楼盘售出至少两年,闲置率达70%,且占到同环线至少40%,其他闲置率少的也达30%,这类楼盘居多。再前往开盘楼市抽查,大部分人属于二套、三套房或者多套投资,而且属于盲从市场的状态,大多并不富裕,但有少量闲钱,主要是受到炒房哄抢市场影响,感觉到有利可图入市。因此就成都来说,不是没有存量,而是有大量存量“黑盒子”,但没有被推送到市场进行交易。


还有一个资深的成都投资富婆告诉樱桃小房子,二手房市场实际上已经出现了涨不动的苗头。很多报价虚高的开始回落。


最火的城南中环岛,我5月看上一套338万, 昨天我查链家成交8月卖成325,融创长滩上叠号称装修花了300万的,5月报价560,现在报价490,我们小区之前报价580的,现在报价490,因为我看了太多了,很多房东之前都谈好了签约的时候不卖了,现在又来问我要不要,所以我也不准备看了,等风来。


她所了解的高端市场,例如总价超过300万以上,最近两个月来法拍房越来越多,因为很多做生意的老板资金链遇到了问题,无力还款,因此拿房子抵押做的贷款,最后通过拍卖来还款。

去年也有一些豪宅法拍房,但那时价格便宜,一般让银行内部的人消化了,今年消化不动了,在成都,总价超过200万以上的房子,接盘能力明显不足。

她之前也拍过三套,但现在也开始观望了。等着去一线城市抄底。她说有些先知先觉的投资客也在开始出货了。

现在是这样一幅情景,部分只会跟风的投资菜鸟和大妈还在往里冲,部分资深的投资者却在抛盘,两类人擦肩而过,互道一声傻X。

如果不是庄家故意减少供应量,按照成都天府新区和二圈的土地面积,现在应该不存在供应紧张的问题。

接下来火爆的土拍市场应该也会渐渐熄火,实际上,成都在国庆大会前也收敛了一下,对土拍做了新的规定,土地成交的溢价率都只有百分之十几。

据6月下旬成都市公布的住宅用地中期规划, 2017年-2021年,成都年均城镇住宅用地供应量将达到786公顷(786万平米),按2.5的容积率算,约2000万平米建面,以这几年的新房平均成交量来看,不算多,只能算达到供需平衡的水平,只能期待后面供应节奏加快了,大部分将在二圈内。

2015年的人口普查结果显示,成都市主城区常住人口达529.54万人,比2000年增加182.49万人;近郊的第二生活圈层(龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流县、郫县)常住人口为429.63万人;远郊的第三生活圈(金堂县、大邑县、蒲江县、新津县、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市)常住人口为445.59万人,比2000年减少2万人。

成都作为四川的唯一中心城市,对周边的人口吸附能力还是比较强的,四川8200万的人口,估计以后会有30%以上的人口生活在大成都,长期来看,成都成为2000人的人口城市不是梦,成都第一圈层的人口增速比较快,而第三生活圈的人口比较固定,预计未来第一和第二圈层的人口还会继续增长,吸引省内的人口,第三圈会比较稳定。

但这个长期,指的是未来几十年了,这一波暴涨翻倍后,会慢慢熄火,全国都一样,翻倍了,市场购买力就变弱了,买的起的已经买了,想买的却没实力接盘了,随着贷款收紧,资金成本提高,投资客也炒不起了。

韭菜又需要几年时间培养。


内容转载自公众号

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