解读商品房司法新规

4月21日，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，这是一个振奋人心的司法解释，有望在烂尾楼频现的现状下保障购房人的合法权益。

起因是河南省高级人民法院请示最高人民法院，问商品房已售逾期难交付引发的商品房消费者权利保护问题。最高人民法院答复了三点，其中第二点和第三点与广大商品房购房人有很大关系，购房人可以以此为由捍卫自己的房屋。

为了让大家清楚理解法律条文，我们先来讲一下背景。分别从建筑公司、银行和购房人三个角度分析。

从建筑公司角度看，开发商需要建设房屋，不可能自己动手建，它要把工程称发包给建筑公司，然后给建筑公司支付工程款，如果开发商不付款，那么建筑公司就有权请求法院拍卖房屋优先偿还工程款。

从银行的角度看，如果在建设过程中，开发商自有资金不够，它会把土地和再建房屋抵押给银行以获得资金，银行会要求办理抵押，如果开发商到期不能偿还借款，银行可以请求法院拍卖房屋以优先偿还自己的借款。

对于购房者来说，从房屋预售到拿到房产证可能要几年的时间，期间房屋可能烂尾，也可能建成但是开发商没有钱偿还工程款或者银行贷款。那么购房人肯定是希望开发商优先退还自己的购房款或者不要被法院执行自己已经收房，甚至是居住的，但是没有实际拿到房产证的房子。

开发商楼盘烂尾，本来就是没有钱，开发商剩余的款项或者被拍卖的东西折价给建筑公司、银行和购房人都不够还。蛋糕就这么大，既然不够三个人吃，那么优先给谁还钱就是一个现实的问题的。

最高人民法院发布的司法解释就是来解决这个问题的。我们来解读一下。

第二条的意思是，如果购房人已经付了全款，那么购房人就不会受到开发商的株连，谁也不能执行购房人的房子，即使购房人没有拿到房产证。

如果购房人只付了首付款，还没办理按揭，但是如果在建筑公司或者银行起诉开发商时的一审开庭前购房人能支付全款，或者办了按揭，那么购房人的房子就不能被法院执行。

第三条更是给广大购房人吃了一个定心丸。意思是如果房屋烂尾了，开发商不能交付房屋，购房人要求开发商退款后，如果开发商剩余的款项不能清偿购房人的房款，建筑公司的工程款和银行的借款的情况下，开发商剩余的钱应该优先退还购房人购房款。

综上，最高人民法院的司法解释在开发商跑路，房子烂尾的情况下，又给老百姓捍卫房子和辛苦钱提供了一条路径。

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