深度｜调控之下，楼市又该何去何从？
看点1：楼市调控目的
看点2：双限之下，楼市又该何去何从
看点3：调控下的房地产走向如何
本期颜值财经的是财经大咖——程凌虚老师，为大家解读楼市调控政策的影响。
楼市调控目的
每当楼市调控政策出台，吃瓜群众的第一反应就是：房价会不会降？然后持币观望，坐等开发商降价。
事实上，这些年，我们的房价一直在“调控”的口号下，走着“猛涨”的套路；而我们的货币政策一直在“稳健”的口号下，走着“宽松”的套路。
十年来，国内的房价在一波接一波调控中涨了十倍。这一次调控也不例外，不是为了打压楼市，而是为了托市，救楼市，即把涌进一二线城市楼市的钱流分流到三四线城市，帮助三四线城市去库存。
到时，一二线城市再放开限购，憋了几年需求再一轮爆发，房价再一次报复性上涨。可见政府从来就没有想过打压楼市。吃瓜群众别会错了意。
首先，政府调控的目的是什么？窃以为，楼市调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币。
本轮”融断式”的调控，下手那么狠，都是印钞机惹得祸。目前，我国m2(广义货币)发行量已高达155万亿，占全球M2发行量的1/4，超过美国加欧盟的M2发行量，你说房价物价能不涨吗？政府为什么拼命印钞票？
归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松，如果中国不印，就成了冤大头。但美国多印的美元是由全世界人民买单，而中国多印的人民币只能引发国内通货膨胀。
这些年，虽然有股市楼市两大蓄水池拦住了流动性，但前年的股灾令股市一泻千里，儿近崩盘;经过一轮又一轮筑坝，楼市也成了”高山偃塞湖”。
有数据为证：
1、1990年是日本房地产泡沫的峰值，日本整个房子的价值是当年日本GDP200%；
2、2006是美国房地产的顶峰，当年美国房地产总价值是当年美国GDP的160%；
且前，中国房子的价值已经达到GDP250%，而且这个数字并不包括土地已经拍出去需要建房，或者是已经在建的项目的价值。中国住房的价值和国家的GDP的比率是全世界有数据记录以来的最高，可谓高处不胜寒，总不能坐视楼市”高山堰塞湖”溃坝而不管吧？
其次，限购、限贷有没有作用？我的看法是，有作用，但效果不大,。有人说，限购是政府为高房价背书,这不无道理。
双限之下，楼市又该何去何从
因为这十年，在一片限购声中，北上广深厦房价涨了十倍。从理论上讲,只有稀缺物品才会设限，热点城市楼市限购，潜台词是这些地方房子是稀缺产品，供不应求，要买赶快。
事实上,中央政府用限购、限贷两只脚暂时踩住了高房价这颗”地雷”，既不敢用力踩,怕把楼市踩爆了；又不敢松脚，怕房价反弹。然而，不卸掉”地雷”的引线，又能踩多久？
现在是以时间换空间，慢慢卸掉地雷引线，最终让住房回归居住功能。最近，高层发话：房子是用来居住的，不是用来炒的。释放出来的信号不言而喻。
炒房客能否全身而退？我认为，很难。这些年，房价飚升，炒房客起了推波助澜的作用。
4月1日，国务院宣布决定设立雄安新区后，最先涌入的是全国形形色色的炒房团，雄安新区以前所未有的力度禁止炒房，这依然阻止不了炒房团们的热情。
3月31日售价每平方米7千元的房子，一夜之后，据说已经被炒家以每平方米4万元的价格接手，等交易解冻之后再过户。这不是在炒房，绝对是炒命。
如今，炒房行为已经把国内的实业成本抬高到了难以承受的地步，也把货币政策逼到了绝境，再无宽松空间。
在这种情况下，开始以前所未有的力度打击炒房，与以往不同，这次房地产调控都是以冻结流动性为目标的，这意味着，目前手握巨量房产的人将成为接盘侠，尤其足在雄安炒房的，他们抑成成为本轮楼市调控的祭旗者。
其实，炒房客在资本市场玩了十几年，也该歇歇了。要知道现在的资本市场跟以前不一样了，虽然外套是破的，但内衣还是穿上了。
在调控的高压下，开发商会不会降房价？我的答案是，不会！我一向的观点是：开发商只要资金链不断，就不会主动降房价。
政策没有用，政府施压没有用，舆论喊话更是耳边风。何故？利益使然也。以厦门为例，楼市的开发商基本上为地产大鳄，要么是央企，要么是上市公司。这些地产大鳄共同的特点是财大气粗，故地王频出。
在新房市场是“死扛”房价，即使是调控力度较大的2011年也坚持不降价，因为他们不存在资金链断裂的问题。然而，台风来了，猪都可以飞上天；潮水退了，才知道谁在裸泳。
时下，银行是最大的房东，各大商业银行其资产有近一半压在房地产上，只要房价下跌30%，“房奴”就有可能会断供，楼市就有可能崩盘，就有可能引发金融危机！开发商就会“死给你看”，地方财政就会“死给你看”，银行就会“死给你看”！这是一场博弈，比的是定力，就看谁先贬眼。
调控下的房地产走向如何
最后，调控下的房地产走向如何？我认为，恒者恒强，弱者恒弱。分化更严重。中国现在其实就是几十个城市房价在涨，大部分城市已经不可能再涨了。
此后，地产业的整合速度会加快，而民营背景、资金少、实力小的狼将会败下阵来,最终难逃被吞掉的命运。
2014年11月，我在微信公众号上发了一篇楼市评论< 楼市已经进入“狼吃狼”时代>，羊吃完了，狼开始吃狼了，其中透露的信息耐人寻味。随着限购限贷等调控措施日渐收紧，羊圈里的羊也越来越少。
楼市成了富人之间的货币游戏，于是狼群也在弱肉强食。”狼吃狼＂时代，楼市更血腥，吃相更难看。其特征是：其一，政府、银行、开发商＂铁三角＂破局，相互残杀；其二，强者恒强，弱者恒弱。
＂虹吸效应＂使三四线城市人流物流钱流加速向一二线城市流动；其三，摊子铺得太大的房企出现资金链断裂，烂尾楼成为购房者隐患。至今，我仍然坚持这一观点。
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文 丨程凌虚 编辑丨招财喵
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