每日地产 | 观点：买一堆房产，然后坐等财务自由，到底靠谱吗？

最近的房市虽然不景气，但对房产感兴趣的人永远不缺。

前几周，有一个朋友来同我讨论房产话题，说要请教一个问题，她说自己之前参加了很多房产讲座，发现很多地产公司都会推荐一个理念，也就是让大家尽可能的多买一些房产，然后长期持有，直到有一天可以实现财务自由。

这位朋友来澳洲不久，听到这样的理念，她也十分动心。但她是一个比较爱思考的人，于是就来问我，这样的投资方式，到底是否可以真正实现财务自由？

这种做法，听上去的确非常诱人。

但实际上，通过单纯的买入房产并等待升值，就好像买股票的指数基金一样，你能得到的是市场总体走势的平均回报。在股票市场上，绝大多数人不能战胜指数，因为普通人对于买入的公司没有控制权，只能期待公司业绩上涨带来的股价上涨。

而房地产与持有股票不同的特点在于：可以人为使房产增值。这样的做法，要比纯粹的买入房产，并等待市场上涨的收益要高许多。

但可能很多人没有这么多精力，去做自己主动给房产增值的事，这些人可能安于获得“指数型”的回报，那么对他们来说，买入并持有的方式就是首选了。

不过即使如此，要按照以上路径实现财务自由，投资者还需要具备以下的先决条件才有可能：

1

 购房者需要具备一定的基础财力

玩过大富翁的都知道，每个人开始都有一笔起始资金的。

这笔钱大家基本都会用来抢地买房，但如果没有经过原点补充资金的规则，那么在买入几个房产之后，就无法把这个游戏持续下去了。

对于想要通过买一堆房子来实现财务自由的人来说，可以看看自己的能力能够买多少房子。如果资金有限，那么就该考虑，买完第一套之后，是否有足够的赚钱能力持续这样的购房行为。如果没有，那么就必须依赖前面买的房产升值，来持续投资。

以买新房来说，我见过的只以买新房作为自己购房策略，并且坚持很多年的人，绝大多数都是本身在其他方面的赚钱能力就非常强的人，比如说医生、律师、企业家这样的高收入人士。

说实话，哪怕不投资房产，他们在创造财富方面也已做得比普通人好。

2

购房者需要具备相当的现金流

还是拿大富翁做例子，在游戏中破产的人不是因为没有了资产，而是因为现金流断了。

对于有意连续投资房地产的人来说，现金流可以说是把“这个游戏”持续下去的关键。

澳洲的负扣税政策争议很多，看好它的人说，负现金流好啊，这样可以减税；讨厌它的人说，付出去1块钱，退回来3毛钱还开心，你是傻缺吗？

其实关键是你付出了现金流，那你的房子涨了没有。要是每年贴1万，房子涨了5万，不退税又如何？要是贴了1万，房子还不涨，那你图啥呢？别跟我说持有十年翻倍，没有人给你保证。

当然了，买太多负现金流，每周要贴钱才能养着的房子，你该考虑的是如果银行升息，并且持续升息，要你本息一起还，那么你是否还有能力继续持有这些房产。

以目前的市场而言，如果是近几年买了较多房产，而升值还没有多少的投资者，那么一旦现金流撑不下去，那么势必会抛售手中的房产，即便有的房产以后升值再好，恐怕也与你无关了。

3

前期购入的房产必须持续升值

市场上的房子有两种，一种是买了可以让你变得富有，而另一种，你最好等自己富有了再去买。

如果你本身不是什么高收入人士，我建议投资可以让你变得富有的房子，也就是购入后能有快速增值的房产。

原因也很简单，如果自身并非高收入人士，缺乏依靠自有资金持续投资房产的能力，那么就需要靠投资收益，也就是房产的增值部分，来持续房产组合建立之路。

我认为“预测市场”是一个极不靠谱的行为，任何企图把握市场走向，“赌”某个地区，城市的房价走向的做法，十有八九都是错的。

很多人看一堆宏大基建，政府投资，人口增加等看似利好，其实无太大用处的数据来决定投资，最后也都被市场残酷否定。

因此，如果打算只做买入并持有这件事，那么最好找那些现在就有确定性，且可以通过人为因素来增值的房产。

最后，再扯几句题外话。

可能不少人会想问，到底什么样的房子可以快速增值？

我想说，其实这个世界很公平，你创造多少价值，就有多少回报。

你看，在房地产整个生态链上，房地产开发商是处于金字塔尖的行业，这个行业对于专业度的要求最高，资金的投入量最大，承担的风险也最多。

但与此同时，开发商为整个社会创造的价值也是最大的。想一想，一块杂草丛生的平地，经过一个奇妙的过程，可以变成一栋摩天大厦，可以变成一栋滨水豪宅，可以变成政府解决社会住房问题的保障性房产。

从无到有地创造这个过程，为社会增加财富，解决住房问题的就是房地产开发商，因此，他们也可以获得与之付出匹配的利润。

其次是房地产中介，虽然没有造出房子，但他们为开发商带来了交易，为房东以最高价出售房产；买家中介，则代表买家在市场上寻找值得投资的房产，他们同样为社会和客户创造了价值，因此他们也可获得与之相匹配的收益。

同理，物业管理、建筑商、项目管理等等所有行业里的公司和个体，也都获得了与自身创造价值相等的收益。

如果你是一个房产投资者，那么我建议你也具备这样的价值创造思维，看看你的房产投资策略中，到底为社会带来的多大的价值？是只买了一个房子用来出租？还是可以做的更多？

想清楚这些，什么样的房产可以快速为投资者带来增值，也就不难理解了。

今天的文章就是这样，感谢阅读。

END

关于作者

Kevin Yu，澳房大全专栏作者，专业地产分析师，注册金融分析师CFA三级候选人，拥有近十年中澳两国房地产行业经验。本文转自澳房大全《澳房闲话》专栏。

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