这些城市，地铁房仍有巨大的升值潜力和空间，尚未爆发！

作者：张大大      来源：楼市时评

买房什么最重要？

李嘉诚说到退休的一句话：地段，地段，还是地段。

上周，我们针对地段问题写了两篇文章。一个是老区的结局，一个是新区的选择。

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虽然这两篇文章，能解决大部分读者关于地段的疑惑，但还是有朋友提出了一个非常棘手的问题，那就是：

如果我的钱不够，只能买环线or近郊or远郊房，既买不起市中心，也买不起新区，这个时候该怎么办？该怎么选？

对于这个问题，答案只有一个：

近远郊买房，只买地铁房。

地铁，才是近远郊房产增值保值的命根，没有地铁的远郊房，很难产生高升值高溢价。

尤其是大部分二三线城市，如果你是刚需，如果你手上预算不够，但又希望能买到一个相对保值增值的房产，那么地铁房，将是你不二的选择。

这个时候，也许你会有疑惑，地铁真的能带来这么大的优势？

凭什么说二三线郊区地铁房，甚至是市内地铁房，仍有巨大潜力？

今天，我们就来解答这个疑惑，看看地铁房的潜力，到底有多大。

1.地铁房的真实价值

地铁房到底有多大的潜力？我们来举两个例子，就可以看清楚很多问题。

第一个例子，来自于某地铁网完善的一线城市：

由于该数据统计距今有一段时间了，所以大家不要特别在意价格，只看数据对比即可。

从上图中我们可以看到，在这个一线城市中，有轨道交通的房子，比没有轨道交通的房子贵了3000元，溢价超过了10%。

也就是说，对于这个一线城市，地铁轻轨等轨道交通，创造了至少10%的溢价。

看完一线城市，再来看看某二线城市的情况。

这个二线城市目前只有2条地铁在运营，4条在建，10多条处于规划中。

（地铁房：地铁周边1公里内；近地铁房：距离地铁1-2公里范围；非地铁房：距离地铁2-5公里范围）

可以很明显的看出来，地铁房比非地铁房，贵了2500元左右。

也就是说，对于这个二线城市，轨道交通产生了将近20%的高溢价。

那么问题来了：

为什么二线的地铁房，比一线地铁房的溢价率更高？

其实原因并不复杂。

一线城市地铁网络完善，越来越多的房子从非地铁房，逐渐变成地铁房或者是近地铁房，该涨的都涨差不多了，所以整体价格偏差会逐渐缩小。

而对于二线城市来说，由于地铁线路少，地铁网尚未建成，地铁房更加稀缺。

因为稀缺，造就了暂时的高溢价。从另一个角度来看，很多该涨的都还没涨，也留下了很多机会。

所以说，二三线城市，地铁刚开始建设的城市，地铁房的投资机会还有很多。

这个时候，新的问题又来了：

明明这个二线城市，有2条运营，4条在建，10多条处于规划中的地铁线，为什么这些没有正式运营的地铁线，产生不了高溢价？导致二线地铁非地铁价格差别这么大。

因为地铁房的涨价，公认的往往有3次。

第一次，地铁规划出炉。

第二次，地铁开始建设。

第三次，地铁正式通车。

规划多，建设少，通车更少，就是二线城市地铁房溢价高，非地铁房溢价低的原因。

通车后的地铁房溢价了3次，而规划中的地铁房可能只溢价了1-2次。

而基于这一点，就产生了一个新的机遇：

正在建设中的地铁房，是一个非常好的潜力型资产。注意，只有建设中的，才是潜力股。

那么第三个问题来了：

为什么规划中的地铁房不能算是真正的潜力型资产？

因为规划是会变化的，只要不正式开建，都有被取消的可能。

大家可以自行百度地铁被叫停的新闻，有14个城市规划好的线路，今年3月刚刚被取消。

现实就是这么残酷。

尤其是对于刚需来说，攒点钱买套房不容易，宁愿少赚一次升值，也不能买到没有地铁的远郊，不然以后哭都没有用。

说完了地铁房的真正价值，我们再来看看，远郊地铁房的潜力到底有多高。

2.远郊地铁房的高潜力

我们依然来看张数据图，下图是某一线城市，地铁与市中心距离，对周边房价的影响。

从图中红线和蓝线中相隔的距离来看，距离市中心越近，地铁房溢价越低。

离市中心越远，地铁房价的价值才会真正体现，溢价率也越来越高。

甚至到25-30KM范围，地铁房能比非地铁房贵20%以上。

为什么会出现这样的现象？

1.因为越靠近市中心，房价越贵，公众交通选择众多，居民身价普遍较高，选择私家车及公共交通的人数更多，因此，地铁不是生活必需品。

2.越靠近市中心，一线城市的地铁密度越高，非地铁房几乎不存在，而越靠近远郊，地铁密度越低，地铁房非地铁房差异越明显。

3.远郊盘大多为刚需购买，地铁往往是出行必须品，而如果没有地铁，则会增加1-2小时甚至更多的通勤时间，这是上班族不能接受的。所以，为地铁支付高溢价，成为远郊接盘侠们的普遍选择。

30KM，是一个一线城市的最大通勤距离，在这个距离之下，睡城是存在的。

即上班在市内，睡觉在远郊。

这种范围，有真实需求支撑，完全不用担心未来的置换或者变现问题。

就像我们之前说的，国贸到燕郊的距离。

而对于二线城市来说，20KM是极限。

20KM内的远郊，相对更安全一些，超出这个范围，地铁房也会多少打些折扣，毕竟，1小时通勤，基本上是二线城市的极限。

三线城市要再打个折。

对于以上分析，我们可以再次得出两个非常重要的结论：

1.远郊地铁房的潜力，有时候会比市内更大。（潜力是相对的，郊区跟郊区比，别拿郊区跟市中心比）

2.提前布局远郊地铁房，可以用最小的成本，获取相对更高的利益，并且更有保障。

3.哪些城市的地铁房，更有潜力？

有些城市地铁已经成熟，潜力相对用尽，而有些城市轨道交通刚刚起步，潜力十足。

那么哪些城市的地铁房更有升值潜力？（依然是相对本地非地铁房来说，总不能拿洛阳去跟北京比吧）

哪些城市的地铁房，升值空间快到尽头？

首先，我们必须要了解，城市轨道交通的3个发展阶段。

第一阶段：

开通里程150KM以下，地铁线路往往只有2-3条，通常是沿着城市横竖中心轴分布。这种情况下，地铁尚不能进入大多数人的日常生活，公交和私家车依然是主要交通工具。

此时，不论是城内还是郊区，地铁房升值空间都很大。

第二阶段：

开通里程150-300KM之间，绕城环线已经建设，轨道网络初具规模，市内非地铁房越来越少，这个时候人们将习惯于地铁出行。

此时，市内的非地铁房的洼地，将会被逐渐填上，原来的非地铁房，在变成地铁房的过程中，价格会出现明显上涨，好的机会也将越来越少。郊区地铁房空间依然很大。

第三阶段：

里程数大于300KM，市区内基本没有非地铁区域，主要建设为郊区线路，此时，市内地铁房优势基本耗尽，市区地铁口吸引力下降，郊区地铁房将会出现明显上涨，年轻人往往会选择在远郊买一地铁房出租，然后在工作地附近，租一老破小来暂时过度。

此时，整个城市的地铁房潜力，都越来越小，除非是开发新的线路。

试想，当整个市区布满了十几二十条地铁线的时候，还存在真正的非地铁房么？

所以，了解清楚自己城市的轨道交通建设，进行到哪一步，对地铁房的购房有着至关重要的参考简直。

其实这个数据不难查到，每个城市的轨道交通运营里程数，都是可查的。

由此来看，排名前4的北上广南，在市内买房，不用太纠结是否是地铁房。

排名前十的深圳，重庆，武汉，成都，天津，大连，市内地铁房做为参考即可，近远郊地铁盘性价比更高。

而排名更后的这些城市，苏杭郑西昆宁长等城市，规划中的地铁房，不论市内市外，都有潜力可挖掘。

当然，以上的这些都只是技术层面的推论，考量一个城市房价是否会上涨，主要还是货币，土地供给，人口等多维因素共同决定。

不过，虽然宏观我们需要考虑，但是微观选择我们也应该逐渐了解，这样才能在同样的起跑线上，更快更准的冲过终点。

毕竟，同样一套价值百万的远郊房子，虽然都能在大势下上涨，但是有地铁和没地铁，几年后相差大几十万都有可能。

宏观因素决定何时上涨，何时入手更合适。

微观因素则决定买哪个房涨的更猛更多。

一个都不能少。

最后，再次强调：

对于大多数二三线城市来说，地铁房还有非常大的升值潜力，尚未爆发。

只要认真筛选，未来依然有机会，去实现最终的弯道超车。

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