楼市彻底变了

责任编辑 | X博士

昨天在北京开完会，跟几位业内老江湖吃饭。

饭场上，有人欢喜，举杯高歌，有人悲鸣，酒不下咽，但基本都围绕着一个字：

变。

自从2020年疫情这个巨大变量进入生活后，楼市规则也在转变，尤其年后，一系列从未见过的政策出台，正在将20多年形成的房地产逻辑击碎。

一切都在“推倒重来”。

必然可见，坐在这个利益桌上的大部分玩家，伴随着新一轮的「财富收割」，将会被快速清洗出局。

如果你的资产跟房子相关，那么请你认真读完下面这些文字，读懂中国楼市变局，找到财富机遇。

1

旧逻辑

自打第一次房改之后，中国房地产每一轮房价上涨都离不开一条熟悉的路径，我把它总结为：

「螺旋上升理论」。

“金融加杠杆—地方借贷—基础建设—房地产开发—房地产加杠杆—向居民转移—居民收入提高—居民自身杠杆降低—房地产泡沫消失。”

在这条路径中，金融加杠杆是起因，也是主要源动力。

为什么一定要金融加杠杆？这是一个鸡生蛋和蛋生鸡的故事。

其中最核心的原因就是土地财政。

地方想发展，但没钱，只能通过土地获利，如果把“所得”投入到基建或者招商引资，成功了便可助推城市化进程，最成功的莫过于早期深圳。

但更多的是不成功的，经济没起来房价倒是居高不下，一不小心欠了一屁股债，为了卖地更赚钱，只能继续做高房价，把债务转移到居民身上，陷入恶性循环。

不过，这条「螺旋上升」路径正在快速解体。

2

新秩序

2021年1月1日，银保监会规定，开发商必须严格施行“三道红线”，所有银行务必遵守“两道红线”。

前者限制了开发商的负债水平，后者掐紧了对购房者和开发商的货币输送管道——“房地产加杠杆”瓦解。

2021年2月24日，全国22城将实施“集中供地”规则，全国主要一二线城市未来土地交易，要集中公示、集中招拍挂、一年内最多卖三次。——土地权限变相回收，“地方借贷”瓦解。

“楼市是船，资本是水”，现在中央有意抽水，这艘船便无法前行。

从2020年后开始，我一直在对周围的人说，未来出现2016那波全国翻番行情的概率基本为0，楼市闭着眼赚钱的故事只能出现在历史课本中。

而且从去年疫情周期可以看出，即使一个地方经济再差，通过房地产拉动经济，也只是妄想。

之前地方饿了想吃奶，哭几声就有用，现在是饿死都没人管。

这就是楼市第一大变。

3

无效增长

2020年新房销售达到17万亿，在上半年疫情的冲击影响之下再创历史新高。

但实际上，2017年以来，新房销售面积同比增速从2016年的22%持续回落到2%左右，销售额增速从36%下降到2020年的11%左右。

二手房也是，去年一整年，全国二手房成交套数没有增长，只是价格整体被抬升了7%，而且主要增长的城市是一线和核心二线，三四线都很惨。

价涨量不动，说明中国楼市进入了：

「无效率增长阶段」。

也就是说：

过去人多房少，房价上涨，但现在，房多人少，房子卖不出去了。一二线和三四线城市分化加剧。

4

人口陷阱

4月18日，十四五期间（2020-2025）年出生人口或跌破1000万的消息登上热搜。

央行也直言不讳：

我国要认清人口形势已经改变，要认识到人口红利当时用得舒服，事后是需要偿还的负债。

说实话，这几年人口滑坡形势比想象还要严峻。

再加上这几年全国各大城市的“抢人大战”，城市人口之间的马太效应会越来越剧烈。

未来房地产价值，紧紧围绕着两个变量因素：

人口总量和增量。

人口总量低，增量为负的城市，房地产价值=-100，比如东北、西北等三四线小城市。

人口总量高，增量为正的城市，房地产价值=100，比如深沪、杭州、武汉、成都等一二线核心城市。

现在来看，南强北弱的人口格局已经铁打不动。

不知道大家有没有发现，“北漂”这个词已经很少提及了，年轻人都在往南走，或者干脆都呆在了二线城市发展。

北方唯一一个有人口强吸引力、能接纳人才的城市北京，这些年因为采取人口控制政策，导致房地产价值增速缓慢，连带着整个北方的购买力向南转移。

大家可以研究一下，环一线城市周边城市的房价和人气，北京周边是最惨的，居民也是最穷的。如果北京对人口一直采取这样的态度，京津冀城市群的未来只能画上问号。。

今年年后开始，南方都在想办法调控，打压房价，北方则在想办法松绑政策，救市，个中缘由，你应该懂。

5

投机链阻断

原来，房地产市场的牌桌上有六位玩家，中央、地方、银行、开发商、炒房客、刚需。

所谓房地产调控，正是中央带着刚需跟其他玩家博弈。

过去因为土地财政，中央留有余地，炒房客生生不息，借用一切通道入市炒房。

现在来看，胜负已现，地方、银行、开发商被管控，炒房客在被加速清理出局，不留余地。

2021年以来，政策调控累计出台了150多次，重点打击房价，已经由一线城市转移到二三线城市。

同时针对炒房客重点严查违规经营贷，从3月底开始，在全国范围内进行专项排查，对情节严重、数额巨大的违法违规行为将从“行政管理”上升至“司法介入”。

一个银行内的朋友说，广深查到违规情节严重的炒房客，被强制性抽贷，有的资金链断掉房子直接被拍卖，银行都护不住。

炒房客的投机路径被堵死，被历史性拉入黑名单。

6

突破底线

过去中国房地产是政策性市场，但同时也是“自由市场”。

在这个基础上，新房可以通过管理开发商，达到调控的目的，但二手房不同，控制权在业主手里，无法有效调控，而且是私人资产，无法涉及。

所以业内一直认为，二手房无法被调控。

然而今年深圳的二手房指导价，几乎打破了所有人的预期。

直接将房价系统全部下架，通过管控二手房中介机构和银行信贷，限制交易，这几乎是人类历史上最严苛的房地产调控。

二手房指导价一出，深圳楼市成交凄惨，瞬间入冬。这种另类的调控方式还会复制到其他火热的城市中。

事实证明，在中国，房价调控主要考虑的是“想不想”，而不是“能不能”。

7

成本加高

目前从全球环境来看，疫情在加速恢复，美国已经在准备加息割韭菜，美联储加息会对中国利率水平造成巨大影响，房贷利率也在其内。

像2020年那样的低利率环境，一去不复返。

同时，中国实体经济恢复，对房地产经济的需求在减退。而且进入2021年后，一二线城市表现火热。

央行公布的一季度统计数据显示，居民部门新增中长期贷款规模创近10余年单季度最高水平，为了控制当下过热楼市，房地产信贷环境会继续收紧。

现在来看，LPR已经连续12个月未变，全国各地银行购房利率持续上调，贷款额度收紧，房贷周期延长。

4月贝壳研究院监测的60城平均首套、二套房贷利率较去年底分别累计提高了17、13个基点，全国首套房平均利率达到5.38%，二套5.65%。

首套房贷利率最高的城市为成都、洛阳、开封，利率水平均为6.13%；二套房贷利率最高的城市是芜湖、洛阳、马鞍山，利率均为6.37%。

开封、惠州、成都、无锡、绵阳、合肥、南昌、安庆等城市二套房贷利率水平在6%以上，利率水平相对较高。

利率上涨，等于把钱白白送给银行，购房成本进一步提升，是抑制房价最好的举措之一，比如成都、惠州，就是此轮房贷利率调控的典型城市。

不过最受伤的还是刚需人群，但这个趋势无法破解。

8

大变局

最后我再总结一下。

2020年是中国楼市转折年，2021年是大变局。

过去的方法不再适用未来房价趋势的判断，房价的「螺旋上升理论」开始失效。

人口红利消失，房子总量开始逐渐超过人口，房价增长彻底回归“理性”。

房产价值不能再关注宏观角度，而是要深入到微观层面，经济和人口两个核心变量，越来越重要。

在此基础上，分化趋势在加速推进，南北分化，“大小城市分化”会迅速拉大。

小城市除了学区房以外，投资性房产应尽快出手，未来根本跑不过通胀，跟放在银行没什么区别。

核心一二线城市因为人口还在持续流入，房地产存在供需矛盾，长期投资尚可，但大家要花时间研究城市的板块价值和“自我周期”。

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