房贷换锚！要不要去转LPR！我们来算笔账

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房贷换锚！要不要去转LPR！我们来算笔账

作者：知识星球找老齐的读书圈

去年年底的时候，央行发布公告称，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。也就是说，最近新办的房贷，基本上都是按照LPR浮动利率来进行了，而去年底之前，办过房贷，且正在还房贷的朋友，在8月31日之前，就要去做这个艰难的决定。

对此，很多专家学者也是众说纷纭，有的说应该换LPR，因为未来长期看，利率会持续下降，长期利率走低，会减轻房贷负担。也有人说不应该换，一旦你换了LPR，以后万一利率上调，你的压力反而更大了，不如固定的写死的利率更踏实。更有阴谋论者说，一旦你换了LPR利率，就是人为刀俎我为鱼肉，以后人家啥时候想搞你，就是分分钟的事。在老齐的星球里，很多朋友，这几个月就从没间断过，不断地问，要不要转成LPR，那么我们今天就来说说几个事实。

首先，LPR报价机制，已经执行了一年，在这一年当中，跟房贷有关的，5年期以上LPR共下降3次，从4.85%降到了4.65%，累计下行20个基点。处于一个明显的下行区间。而受到LPR利率下调的影响，不少城市的房贷利率也有一定幅度的下调，但普遍还在执行上浮区间。也就是说还在表明立场，金融不支持房地产，但是利率还是下来了。

其次，明年1月1日重新定价，也就是说，按照现在的LPR利率，对于绝大多数的房屋贷款人来说，都将意味着还款压力减轻，利率这一年下调了20个基点，有人大概算了一笔账，意味着，30年期每100万还款额每月少90块钱，全年节省1000元以上。虽然不多，但也毕竟是带有确定性的优惠，而且马上就可以享受到。。

第三，LPR利率不影响你之前的房贷折扣，我们可以算笔账，假如你去年刚买房不久，利率是基准的4.9%，上浮10%，也就是5.39%，那么今年的利率肯定是不变的，还是这么多，但是计算方法变了，是用倒推的方式，测算出你的加点额度，也就是用你现在的5.39%-现在的4.65%的LPR利率，等于0.74%，这就是你特有的加点幅度。以后LPR利率变化，而你的0.74这个幅度是不变，可以想一下，利率降的越多，基数越低，对你越有利，相当于你优惠幅度越大，而反过来说，利率加的越多对你越不利。举个例子，比如利率降到了3%，你的折扣能帮你再优惠20%以上。而如果利率涨到了7%，那你就只能优惠10%了。

所以一切问题的焦点其实都在于，未来LPR利率到底是会升还是会降，如果利率会降，肯定要换锚，如果不降反升，那肯定不如写死利率更划算，也更踏实。我们要知道LPR利率，是5年长期利率，他不光等于房贷，还代表着整个市场的长贷利率水平，所以如果LPR利率利率大幅提升，市场利率也会大幅提升，那么到时候企业融资就更贵了，一般这种情况下只存在于明确的通货膨胀预期之下。也就是说，等到那时候，房价猛涨，物价涨，股市涨，经济一片繁荣，才会出现这种情况，市场上的资金需求变得越来越多，所以长期利率才会持续走高。但就目前来看，根本看不到这种情况。反过来说，如果真出现这种情况，你买的房子，已经赚了大钱了，也就不差这点利率了。

所以其实逻辑很清晰，肯定是要去换成LPR利率的， 逻辑有4点，

第一，经济不好，央行就要逆势调节，释放更多的流动性，这样长期利率肯定会走低。你就占便宜了。房贷压力会持续减轻。

第二，一旦经济好，利率持续走高，资产价格肯定上涨的幅度更大， 你的房子涨幅要比利息多多了。所以这种情况的概率虽然不大，但是万一真出现了，你可能反而会更高兴。

第三，央行会不会，明明经济不好，他还要大幅提升5年期利率？除非他有病，为了赚你那点利息，把整个经济搞残！这合理吗？况且LPR利率本身也是市场决定的，央行只能引导，并没有决定权。而且银行也是不喜欢利率上行的，因为跟你定利率的日子是1月1号，如果这一年利率上行，他就亏了。

第四，世界大趋势是通缩，而不是通胀，从欧美日这些国家的贷款利率来看，都已经非常非常低了。美国银行贷款利率都是3%附近，欧洲都在2%以下，日本已经快不要利息了，未来我们大概率也会这样，如果觉得欧美日太远，就拿我们自己来说，这20年来，我们的房贷利率也是逐渐走低的，1996年房贷利率高达15.12%，2008年接近8%，而现在只有4.65%，这中间虽然也有波动，但是大趋势肯定是向下的。

所以，老齐的观点很明确，至少换成LPR没什么坏处，而且马上应该就能享受到好处了，未来房贷利率会有一定的波动，如果你还要还房贷几十年，站在这么长的时间周期上，那么利率肯定是向下的。这个毫无疑问。至于有人非得说，我就差几年了，还要不要转，这个其实已经无所谓了，几年内利率不会有大变化，顶多就是几千块钱的事，还是怎么方便怎么来吧。

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