上海调控果然再升级！是否能遏制上涨势头？

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上海调控果然再升级！是否能遏制上涨势头？

作者：知识星球找老齐的读书圈

前几天我们刚说了，上海楼市最近明显走热，新房认筹数量增加，二手房跳价频频登上新闻，很多当地的朋友又都慌了神，我们也第一时间就说，估计新一波调控就在路上了。果不其然，说完这话的第二天，上海就传出了调控升级的传言，但之后又遭到辟谣，按照套路，辟谣之后就会正式出台文件，这次也不例外。有人说为啥每次都是这么搞，公信力何在。主要是现在媒体消息太快了，往往你这刚研究，人家那边消息已经出去了，而且传的很相似，但是并不准确，你这时候就非常的被动，所以只能辟谣，辟谣之后，就得抓紧发布，否则再传出去一个乱七八糟的版本，就更被动了。

那么这次上海房地产调控主要都说了什么呢？

首先，最狠的一点，就是离婚3年不能增加房票，按照离异家庭之前的总套数计算，很明显就是要打击假离婚，上海之所以把这个东西当成杀手锏，肯定是看到了某些数据的变化，估计离婚买房的人不在少数。所以这一下，很多人就又瞬间失去了购房资格。另外，也是为了对他后面的政策做铺垫，这次只是强调了，完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。并没有明确说，一个家庭同一时间段只能在一个楼盘摇号，但是市场之前早有传言，估计无风不起浪，这个后面应该会有细化方案。那么严防假离婚，也是提前给这个新房认筹的规定在做准备。这个将有效降低市场的流动性，让中介很难再有操作空间。另外，老齐多说一句，深圳715政策上，也是在离婚这块打了补丁，可见肯定有人在这方面在钻空子，而且可能人数还不少。

第二，调整增值税免征年限，从2年提高到5年，一下让上海一半的二手房，需要交纳一笔不小的增值税，加税肯定会降低流动性，这主要就是针对上海二手房的，确实上海现在二手房有点少，一共才3万多套，也就是说诺大的一个上海城，如果再不管，再过一个月可能就没有二手房可卖了，这完全不符合一个特大一线城市的气质。上海应该进入存量房时代才合理，但现在显然是二手房数量太少。甚至形成了不小的恐慌。所以这个政策只能起到暂缓的作用，但是估计维持不了多久，比如北京，光链家中介一家，手上就有8万套二手房。上海二手房太少始终是个隐患。

第三，堵贷款！严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。这块政策比较虚，估计要金融监管部门或者银行来具体细化，反正记住，房价上涨，必有信贷支撑，如果信贷撤力，房价必然短期熄火，估计上海房贷肯定要从严处理，再加上今年额度本身就十分紧张，不排除窗口指导，很多房贷可能就不批了。也就是说，你有资格，也符合条件，也已经摇到号买到房了，但是能不能申请到贷款也十分不确定，未来贷款肯定向无房家庭的首套房刚需倾斜，二套房或者有房家庭，甚至改善型需求，会暂缓。有人说了，怎么判断是不是刚需，看价格和面积就知道了。我花1000多万，买套200平米的房子，即便你是首套，也肯定不能是刚需吧。人家会把贷款都带给那些500万以下的90平米以下的购房家庭。

第四，增加供给。租购并举，严打扰乱市场信息的行为。之前我们就分析过，有开发商捂盘惜售，也有中介串通房主跳价。这些都被视为是有坏人了。在这个重要当口，上海肯定会出重拳，打击这种行为。估计现在只要举报，必然严查。监管部门会把所有的怨气都发泄在这上面。

总之，上海这次调控，看得出来，很仓促，也基本上是打补丁的方式，主要就是表明一个态度，露头必打。但老实说，这些政策目前来看并不具有特别强的杀伤力。上海的问题还是在于二手房供给严重不足。新房再不能满足需要，那肯定就麻烦了。当然这本身就跟房价看涨预期有关，大家都觉的房价要涨，于是想卖房的也撤单了，二手房下降非常快，不见得都是卖掉的。也有很多卖着卖着他就不卖了。所以必须要把预期再扭转过来。这就要政策上一层一层的加码。未来还有很多政策可以用，比如进一步限购限售，或者调高利息等等，上海目前的利息，在全国都是最低的。但最关键的还是要加大供给，唯有供给增加才能稳定预期，我们都说长沙模式和之前重庆模式，最重要的一点就是土地盯住人口，人口增加，土地就要给足。这样就很难形成涨价预期。所以现在预期管理很关键，以后这种抢人落户的政策还是应该少出。这种东西，肯定会被理解为政策放松。

也有人问了北京，北京跟上海完全不同，北京坚决控制人口流入，认房又认贷史上最严，二手房供给充足，限竞房库存也还不少。今年放开了商品房土地供给，顶多新房数据上，可能会表现出涨价，但其实供给增加肯定不是坏事。中长期反而更有利于北京楼市的稳定。所以老齐不认为北京楼市也有上涨的风险。甚至今年楼市信贷更紧，二手房价可能还会继续走低。你的房子更不好卖了。未来北京跟上海和深圳完全不同，他就是个收缩型城市，只是这个收缩，是他主动为之而已。从城市定位来看，北京连经济中心都不提了，旁边还盖了个雄安新区，一直在疏解非首都功能，难道这还看不出这是什么意思吗？也就是说，北京以后就相当于华盛顿，华盛顿的房价，是不能跟纽约比的。甚至比旧金山和洛杉矶都不如。所以北京和上海以及深圳，之间会慢慢的拉开差距。回头我们会在一本书，叫做中国城市大洗牌里面，把全国的主要城市都给大家梳理一遍。有兴趣的可以到时候去老齐的读书圈收听收看。

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