楼市最大的长期基本面正在发生变化！学区房也要小心了！

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楼市最大的长期基本面正在发生变化！学区房也要小心了！

作者：知识星球找老齐的读书圈

短期看金融，中期土地，长期看人口，这一直是楼市研究三个维度，金融放松短期房价必涨，土地供给不足，过1-2年房价也还是必涨，人口如果持续年轻，持续流入，房价也会持续上涨。但现在三大维度里面，有两个逆转。金融今年开年就收紧房贷额度，现在一线城市和二线头部城市一贷难求，人口方面，昨天也出了一个足以令人担忧的数据，公安部发布《2020年全国姓名报告》。报告透露：截止到2020年12月31日，2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万，其中男孩529.0万，占52.7%，女孩474.5万，占47.3%。我们给大家补充一组数据，2017年新生儿是1723万，2018是1523万，2019是1465万，当然这些都是统计局的数字，统计局的数字会比公安部发布的人数更多一些，毕竟有些新生额还尚未进行登记，但是这个比例应该也不会很高。有200万顶天了，也就是说今年统计局公布的数字大致能推算出来，新生儿数量仍将大幅减少，估计也就1200万左右。出生率可能要降低到个位数了。

各个城市也发了新生儿数据，比如人口结构较为年轻的广州，2020年只有19.55万新生儿出生，相比2017年下降了10万人，下降速度十分惊人。浙江的温州和宁波也出现了出生人口大幅下滑，跟2019年相比，新生儿少了20%，上海全年的数据没出来，但是他有个传统，统计每年元旦的新生儿数量，1980年，1月1日，上海出生了2784人，2000年元旦出生1148人，到了2010年的时候，元旦还出生了380个新生儿，但是到了今年元旦，数量仅为27人。要知道上海现在是一座2000多万人口的城市，这个数字确实有点触目惊心。

有人说不对啊，最近全国各地的学区房卖疯了啊，为啥新生儿这么少，你没搞错，现在卖的学区房，都是适龄儿童上学用的，这些孩子现在普遍5-6岁，也就是说，上一波生育高峰出现在2015-2016年，当时我们放开了二孩政策，让生育率有了一个小幅反弹，全国出生人口，2015年是1655万，到2016年到了1786万，出现了一个明显高峰。而各地区也是一样，以北京为例，2016年也是出生高峰，当年出生人口达到了28万人，随后专家们都预测，将每年都是30万人，但显然过于乐观了，2017年就开始快速减少，随后的出生人口数量就变成了，26.4万，22万，17.5万，是的你没看错，2019年只有17.5万人了，比2016年减少了40%，2020年，估计很可能会降到15万以内。换句话说，今年是北京学区房最紧张的一年，原因就是因为5年前出生人口最多。而2年后，学区房的需求将大大缓解。甚至需求少一半还多。别忘了，学区房有6年一学位的规定，等你用完了，他再产生学位机会的时候，就会正好赶上2020年以后的这波出生人口，北京学区房的需求，将退回到07-08年的水平。这个下降速度是非常快的。最近还要抢学区房的朋友要格外的小心，估计只有特别优质的那种学区房才会保值，其他一般的学区房，很可能几年后就会泯然众人。我们早就说过，学区房的风险不在房价而在学区，一旦学区两个字不在稀缺了，那你的房子可就很难卖了。

新生人口大量减少，意味着我们未来的人口增量将发生逆转，变成了存量人口的争夺战，从全国各地来看，年轻人口基本都流向了广东地区，深圳和广州人口流入数量最多，人口也最为年轻，包括粤港澳大湾区之内的，东莞，惠州，佛山，这都是人口很年轻的地方，而一些大城市则人口老龄化非常严重，比如上海，老龄化程度在2018年就达到了34%，居全国之前列，也就是说走在大街上，每3个人中就有一个65岁以上的老年人。这已经是非常严峻的形势了，上海跟其他地区还不一样，他也在控制人口流入，那么年轻人口无法补充，老年人口肯定不会迁出，那么老龄化的速度就会比其他的城市更快。

所以未来将出现一场巨大的人口争夺战，新生儿不足，就相当于造血能力不足，下一步就只能抢血，抢到人口的城市，会让老龄化程度下降，如果抢不到人，反而被别人抢走年轻人口的城市，老龄化的速度会迅速上升。进而经济开始收缩。目前东北，华北绝大多数城市已经呈现出了这个特征。有的一个城市，就靠一两个大工厂维持，而现在大工厂里全都是退休职工，负担极大，所以整个厂子的效益不行，带动整个城市经济收缩。反过来让年轻人看不到希望，更加速了人口流出。这些人口基本流向了4个地方， 最多的就是广东的粤港澳大湾区，其次是长三角经济带，也就是苏州，杭州，嘉兴，昆山这些地方。第三流向西南，或者说叫人口回流，以前川渝是人口输出大省，现在成都和重庆崛起，很多打工人开始回到西南建设家乡。第四是中部核心城市，西安，武汉，长沙，郑州，合肥，这些基本抢的都是本省其他城市的资源，以一省之力，促一城。未来除了这20个左右的城市之外，大部分城市都会发生收缩。而且收缩的速度会很快。

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