4月14日，阳光城在披露2020年度报告的同时，也正式公告将分拆旗下阳光城物业上市。截至目前，2020销售排行榜Top20房企的物业中，未上市的还有7家，分别是：万物云、龙湖智慧服务、金地物业、金茂物业、阳光城物业、中南服务商业、中梁物业。其中中南服务商业已经于3月底递交了招股书，阳光城物业也正式宣布将分拆上市。我们认为，阳光城物业上市后，必将成为上市物管公司中的优质标的。我们看好阳光城物业未来的估值和市值，主要原因有以下几点：top20房企旗下的物业公司，其未来的规模和增速都相对具有较强的确定性。截至2020年底，阳光城土地储备面积4251.97万平方米，其中75.96%以上位于一二线城市。同时，阳光城引入泰康作为战投，并签下了十年对赌承诺，这也保证了阳光城物业未来十年稳定交付的面积。一方面是在资本市场与阳光城物业合作，另一方面是在阳光城管理小区内提供多元化增值服务，包括社区居家养老服务、智慧物业平台、嵌入式养老服务站、远程医疗服务等。去年9月25日，龙净实业、阳光健康、阳光智博、阳光慧优、阳光慧佳对阳光城物业进行增资，增资金额合计为3.67亿，持股比例29.41%。其中阳光智博、阳光慧优、阳光慧佳分别是三个员工持股平台，合计持有阳光城物业24.59%股份。拿出四分之一的股权来做激励，力度之大可以与前不久上市的金科服务相媲美。去年增资时，阳光城物业的估值约为12.48亿，未来上市后，我们认为其市值将有10-20倍的增长。强有力的股权激励，也将使阳光城物业的市场拓展和业绩增长动力十足。目前港股物管公司中，只有华润万象生活、宝龙商业、合景悠活、星盛商业等几家的商管业务较为突出。最近刚递交招股书的中南服务，也显示出了自己的商管野心，名字改成中南服务商业。根据阳光城官网数据，阳光城旗下的商业运营业务已初具规模。旗下拥有阳光天地、阳光荟、阳光小镇三个品牌。目前已布局9城16座，商管面积超过250万平米。第1类：母公司背景为top20开发商，且非并购驱动；第2类：母公司背景为top20开发商，有机增长有待证明；第3类：母公司背景为top50开发商，主要是并购驱动；我们认为，从开发商实力、并购依赖、利润结构、股权激励、增长驱动等方面考虑，阳光城物业与金科服务相当，应位于第一类。同时，我们也将top20房企旗下物业的营收、利润、市值、估值等数据做了对比：
top20房企旗下物业，市值都在200亿港元以上。由于央企物业增速较低，所以除中海物业、保利物业外，top20房企旗下物业的市盈率（TTM）也都在40倍以上。但考虑到其母公司的支持、强有力的股权激励以及其商管的潜力，我们认为，阳光城物业未来上市后的市值或将超过200亿港元。