学术 | 疫情下情势变更原则在租金减免中的适用
新冠病毒蔓延下，随着我国各地疫情防控措施的严格实施，酒店、住宿、餐饮等各行业的相关合同的履行均受到不同程度影响。在此情形下，全国多家购物中心宣布减免租金，彰显了企业的社会责任担当，也有效减少了与租户的相应纠纷。但若出租人不同意减免租金，双方产生纠纷时，承租人能否援引“情势变更”请求变更合同？本文将对此问题进行初步探讨。
一、情势变更原则
司法文件：情势变更原则并非正式的法律规定，仅体现在司法解释当中。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，情势变更指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同存在明显不公平或不能实现合同目的，当事人一方可请求法院变更或解除合同的制度。
法律效果：情势变更产生合同变更或者解除的效果，但不当然产生责任免除的效果。
行使条件：情势变更必须由司法机关进行认定，即需当事人向法院或仲裁机构请求以此变更或解除合同，并交由法院或仲裁机构裁量。
二、新冠疫情与情势变更
疫情发生后，有关不可抗力和情势变更在合同中的适用问题存在较大争议。对比2003年非典的爆发，各地法院在合同纠纷的处理上也呈现出不同的立场，适用“不可抗力”、“情势变更”和“公平原则”的情况均存在。如(2005)沪一中民二(民)终字第2390号案中，上海市第一中级人民法院在当事人以非典构成不可抗力导致暂停营业而要求免除租金支付的问题上，运用公平原则酌定承租人补足租金，但不承担延迟给付的违约责任。而（2018）晋04民终2272号案中，长治市中级人民法院维持了原审法院判定的非典属不可抗力，承租人在疫情期间酒店歇业，支持其租金减免请求。
因此，对于是否构成“情势变更”，应结合是否因疫情所致这一要素进行个案认定。适用“情势变更”，不仅需要合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的基础事实条件，还需要继续履行合同对于一方当事人明显不公平的或者不能实现合同目的的因果关系条件。当事人若主张变更合同，则需要证明此次疫情对合同影响达到若继续按原条件履行会显失公平的地步；若主张解除合同，则需要证明疫情致使合同目的不能实现。
广州市中级人民法院于2月14日发布了《关于充分发挥司法职能作用 服务打赢疫情防控阻击战的意见》，其中“对履行合同方主张（或抗辩）因疫情防控导致的劳动、旅游、买卖、租赁、建筑工程施工等民商事案件，正确适用不可抗力和情势变更规定。疫情防控对当事人履行交付货物、提供劳务等合同义务而在生产、运输等环节造成不能克服障碍的，适用不可抗力规定处理；疫情防控虽不成为当事人履行义务的障碍，但义务的履行对一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，适用情势变更规定处理”的规定，为情势变更的适用提供了参考。
三、情势变更在租金减免中的具体适用
在房屋租赁合同中，出租人的义务是将适租房屋交付给承租人使用，承租人的义务是按期支付租金。因交付租金属于金钱给付义务，根据传统民法观点，大都认为以金钱为给付的内容，无给付之不能的问题。尤其在电子支付普遍应用的当下，疫情与能否如期偿还金钱债务之间没有必然的因果关系。但疫情爆发，许多租客面临继续履行原租赁合同，将出现显示显失公平或不能实现合同目的的可能。而情势变更原则的运用，可以通过调整合同，实现双方当事人之间利益关系的平衡。例如，（2018）鲁06民终268号案中，烟台市中级人民法院对因非典疫情影响宾馆停业的承租人，适用情势变更原则适当减免其部分租赁费。具体而言：
1、住宅租赁合同。承租人使用房屋的目的并非对外经营，合同继续履行并不直接受到疫情的影响。若承租人在疫情发生前已租住房屋，其亦一直在使用该房屋，则疫情未对合同履行产生影响，不构成情势变更，不应减免房租。但是，若承租人虽承租房屋，但因其被隔离、感染、封城等原因致使无法返回租住地，无法正常使用该房屋，则承租人与出租人可对延长租期或减免租金进行适当协商。
2、商业、物业租赁合同。承租人的使用目的在于通过对外经营来获取经营利润。疫情之下，政府出台相应政策要求关闭商场、停工停产，承租人无法利用商铺进行正常经营，合同基础发生重大变化，要求承租人继续履行租赁合同支付租金明显不公平，此时属于疫情或其后续影响造成合同履行明显不公平的，则构成情势变更。
长期租赁合同中，如果不能使用租赁物期间较短，承租人并未遭受较大经济损失，此时承租人主张适用情势变更要求减免租金将难以成立。在短期场地租赁中，承租人在承租期内未使用过商铺，合同本身无法履行或履行达不到合同目的，存在主张情势变更的可能。
3、办公或厂房类租赁合同。该类合同以使用房屋办公及生产为目的。疫情期间，许多地区停工停产至2月9日或之后，停工期间企业无法按照原定计划开始办公或恢复生产。对于这段期间的租赁合同履行，存在承租人依照情势变更原则要求调整合同内容，以降低租金或延长租期的，存在司法机构支持的可能。
承租人能否援引情势变更原则主张疫情期间减免租金，应综合考量租赁期限、商业运营特性、政府防控措施等因素。本次疫情是否对租赁合同的履行造成直接影响及影响的程度，是判断是否能适用情势变更原则的重要标准。
四、实务建议
1、积极协商。预判合同履行将受疫情影响的当事人应及时通知对方，进行友好协商。若承租人提出合理的减免租金请求经对方同意，双方可协商一致签订补充协议。
2、证据留存。情势变更的认定较为严格和审慎，当事人应提供存在情势变更的证据，如疫情导致原材料价格高涨的价格单，延期复工、交通管制的相关政策性文件等；自身损失的证据，如业绩锐减情况、租金单、水电费用单等，并保留与对方的短信、微信、邮件、电话录音等沟通记录。
3、明确提出诉讼请求。除非双方达成合意，情势变更必须由司法机关进行认定，故采取诉讼手段时，当事人应将合同的变更或解除作为一个明确的诉讼请求或仲裁请求提出。
作者简介
徐敏，广东广信君达律师事务所探路团队律师助理，法学硕士。
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