学术 | 新冠肺炎疫情下，商品房买卖合同履约风险及法律应对
编者按
2019年12月以来，我国出现新型冠状病毒肺炎疫情（下称“新冠疫情”），全国各地陆续采取了一系列防控措施防止疫情蔓延。如有些城市发布“封城”公告、全国及各省份延长春节假期、企业延迟复工等。这些措施势必对部分民商事合同的履行产生影响，特别是买卖合同，一些当事人可能出现履行迟延甚至履行不能。因商品房买卖合同在买卖合同中的特殊性与重要性，对此，本文拟以新冠疫情对商品房买卖合同的履行所产生的影响及应对为中心，探讨不同履约情形下，可能涉及的法律风险问题。商品房买卖合同主体应当及时了解法律风险，作出合法应对，力争减轻和避免损失。
一、新冠疫情构成“不可抗力”或“情势变更”？
1、关于新冠疫情是否构成“不可抗力”
法律规定：《民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条及第一百一十八条。
根据上述法律规定，以“不可抗力”作为履约抗辩时，一般需要从以下四个方面考量，即：“是否满足不能预见、不能避免且不能克服的构成要件” 、“因果关系和原因力要件”、“通知和证明要件”，以及“避免损失扩大要件”。
现实情况：全国人大常委会法工委发言人2月10日答记者问中表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力；中国国际贸易促进委员会于2020年2月2日向浙江湖州某制造企业出具全国首份新冠疫情不可抗力事实性证明书[1],助力企业最大限度减轻因疫情造成不能履行合同的责任；佛山市贸促会于2月3日下午，向佛山某建材有限公司出具全省各地级市首份新冠疫情不可抗力事实性证明书；郑州市大豫公证处开通不可抗力事件公证业务。
2、关于新冠疫情是否构成“情势变更”
法律规定：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条。
现实情况：目前我国现行规定对于该项原则的适用需要较高的判定标准和较高级别的司法裁量权，相比因“不可抗力”而主张合同变更，情势变更原则的适用需要诉诸于法院，需论证该情况不属于商业风险且导致继续履行合同对一方当事人显失公平。从构成要件上讲，情势变更明确要求基础条件的变化导致合同显失公平。因此，如果个案中新冠肺炎疫情导致合同基础条件发生变化，虽不至于无法履行，但履行会导致结果明显不公，则当事人可以主张情势变更抗辩。
3、关于新冠疫情适用“不可抗力”还是“情势变更”的认定
相关规定：《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(该通知已失效，内容仅供参考)第3条第3款第1项规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”
广州市中级人民法院于2月14日在官方公众号发布《关于充分发挥司法职能作用，服务打赢疫情防控阻击战的意见》（以下简称“《意见》”），其中第五点要求妥善审理民商事案件，正确适用不可抗力和情势变更：“对履行合同方主张（或抗辩）因疫情防控导致的劳动、旅游、买卖、租赁、建筑工程施工等民商事案件，正确适用不可抗力和情势变更规定。疫情防控对当事人履行交付货物、提供劳务等合同义务而在生产、运输等环节造成不能克服障碍的，适用不可抗力规定处理；疫情防控虽不成为当事人履行义务的障碍，但义务的履行对一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，适用情势变更规定处理。”对于处理“不可抗力”与“情势变更”的关系问题，有重要的参考价值。
目前来看，根据“非典”疫情相关的法律规定和司法裁判标准，及一些地区高院或中院（如浙江省高级人民法院，福建省高级人民法院）近期发布的意见，“新冠疫情”既有适用不可抗力原则也有适用情势变更原则的空间，具体需根据个案的情况进行分析。
二、“新冠疫情”对商品房买卖合同履行的影响及法律应对
1、商品房买卖合同中逾期交付问题
因“新冠疫情”影响，多地住建部门均发文要求建筑工程企业推迟复工开工。如广州市住房和城乡建设局《关于切实做好建筑工地复工前后疫情防控管理的紧急通知》（2020年2月6日发布）要求“全市各区所有新建、节前停工的在建房屋建筑工程（含地下综合管廊工程）不得在2月9日24时前开工、复工[2]。”该等情形将导致建筑工程工期延期，从而可能导致出卖人逾期向买受人交付房屋。
法律应对：这种情况下，房地产企业应当首先回顾双方签订的合同中关于不可抗力约定的相关内容，如果当事人对不可抗力的范围、法律后果和责任分担等作出约定，一般应优先适用当事人约定；
在双方没有约定或约定不明的情况下，因“新冠疫情”对于商品房买卖合同的当事人而言，属于“不能预见、不能避免和不能克服”的突发性异常事件，通过检索“非典”期间相关案例[3]，此种情形，笔者观点更符合“不可抗力”的法律特征属性。此时，若商品房买卖合同签订时间在疫情发生之前，而约定的交房时间在疫情管控期间，则房地产企业可以主张双方协商一致将交房日期顺延至复工之后的合理时间，此种情形下房地产企业可援引“不可抗力”抗辩无需承担逾期交房的违约责任，但应按照合同约定的方式及时通知买受人；若交房时间在疫情管控结束后的期间，但确因受到疫情影响导致无法按期交房，复工后房地产企业应书面告知买受人疫情的影响，结合疫情影响程度等情况与买受人协商合理顺延和确定房屋交付日期（该合理期间的天数，房地产企业应结合合同约定交房时间与疫情管控开始时间综合考虑）。
但需提示，根据“非典”期间相关判例，因疫情对建设工程工期的影响周期无法直接、准确判断，以及举证能力等因素的影响，房地产企业仍存在无法免除逾期交付房屋全部或部分法律责任的风险。所以如因疫情影响逾期交楼，房地产企业应当收集齐全证据，除了各地各级政府发布的迟延复工的通知和新闻之外，还有施工单位、材料供应单位提出不可抗力顺延工期的申请、施工单位提供的载有工人籍贯多在湖北的花名册等，切实证明疫情造成的影响，力争免除相应的责任。
2、商品房买卖合同中逾期办理产权登记问题
因“新冠”疫情发展，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》（2020年1月26日发布）延长春节假期，房管部门延迟办公，很多地区不动产登记中心2月3日起才开始办公。导致开发商无法在买卖合同承诺的期限内为买受人办理不动产权证书。
法律应对：因疫情对于房地产开发企业办理房屋产证的影响较房屋交付而言要小，逾期办理产权登记的因素相对单一，在政府部门恢复正常办公后可办理相关手续。故，虽然疫情客观上影响产权登记手续的办理，但是影响程度有限。建议房地产企业应当主动提前书面通知房屋买受人相应的风险，在政府部门的相关业务恢复后，尽快办理产权登记手续，避免逾期办理产权登记的法律风险。
3、商品房买卖合同中逾期付款问题
对于买受人因疫情影响迟延付款的问题，应当区分看待疫情对买受人付款行为造成的影响。一种情况是疫情影响买受人的付款方式从而导致付款迟延的。比如，银行应政府要求暂停营业、暂停审批贷款等，原则上不应当免除买受人的迟延付款责任。因为买卖合同中，金钱给付义务通常不适用不可抗力。且随着科技的发展，支付方式日益丰富、便利，付款义务的履行并不需要双方当事人到场，除非买受人受疫情影响入院治疗，亦或是大额付款需要在银行营业网点现场办理，否则买受人主张受疫情影响要求免除迟延付款责任的，一般不应当予以支持；第二种情况是疫情影响买受人的付款能力从而导致付款迟延的，比如因疫情导致买受人收入下降等。因为不可抗力及情势变更的适用均强调相关情形的客观性及因果关系，上述情形虽然可能影响买受人的经济能力，但与买受人迟延付款之间并不存在直接的因果关系。买受人如以疫情影响收入主张免除延迟付款责任，甚至要求解除合同，通常不会被支持。
4、不予免责情形
对非典疫情时期的案件审理，北京二中院课题组曾在《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》[4]（以下简称“《案件》”）中指出：“要从严把握非典型肺炎疫情构成不可抗力免责事由的认定标准，即:非典型肺炎疫情作为一种不可抗力的客观情况，必须发生在合同成立以后,履行以前。如果当事人一方在合同订立以前发生非典型肺炎疫情，或者在迟延履行合同期间发生非典型肺炎疫情,不能认定为不可抗力。而且,非典型肺炎疫情作为不可抗力事件，必须影响到合同的正常履行。”
应用到本次肺炎疫情，该疫情作为不可抗力事件必须是发生在合同成立后履行前，迟延履行期间在疫情阶段的不能认定为受不可抗力影响。
5、关于通知与证明义务
《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。并且应当在合理期限内提供证明。”该条规定了遭受不可抗力一方的通知义务和证据的提供义务。《案件》中认为；“通知对方非典型肺炎疫情构成不可抗力事件(不是通报有关情况和理由)并提供证据,是债务人基于诚实信用原则产生的附随义务,债务人必须履行该义务,否则,要承担相应的责任”。
基于公平原则和诚实信用原则，当事人未及时通知，从而导致对方未能减轻损失的，针对该部分损失（如对方采取措施可以减轻的损失）不能适用不可抗力避免承担责任。
因此，建议房地产企业如发生因疫情导致工期延误、交付延迟、无法及时办理权属登记等情况时，应审查商品房买卖合同的相应约定，及时向买受人书面通知和留存相应证据，通知内容包括“新冠”疫情的发生，因“新冠”疫情导致无法履行合同具体义务的原因、情形，公司为避免损失过大而采取的积极措施（如有）。合同是继续履行还是进行部分变更等内容。
通常而言，可能提供的证据材料有：（1）不可抗力情形实际发生的客观证明，证实因“不可抗力”对商品房买卖合同的履行直接造成了影响。例如停工报告，政府部门出具的官方书面通知、公告，官方媒体（或其他有公信力媒体）的报道等；（2）向买受人通知的证明，例如书面通知的寄送文件、回执，录音录像，双方就不可抗力事宜确认签署的书面文件等；（3）积极采取措施减损、止损的证明材料（如有），如房产公司及时采取了相应措施减损、止损，建议固定和保留相应证据，也可以降低在后续可能出现的争议解决过程中所面临的风险。
注释：
[1] 不可抗力事实性证明书，是指由中国贸促会及其授权的分、支会应申请人的申请，对与不可抗力有关的事实进行证明出具文书，出具后可作为当事人可以部分或全部免除不履行、不完全履行和迟延履行合同的责任的证明。
[2] 广州市住房和城乡建设局于2020年2月6日发布《广州市住房和城乡建设局关于切实做好建筑工地复工前后疫情防控管理的紧急通知》
详见网址：
http://zfcj.gz.gov.cn/gkmlpt/content/5/5654/post_5654628.html。
[3] 如殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案,海南省三亚市中级人民法院,[2005]三亚民一终字第79号。
[4] 参见《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》，载《法律适用》2003年第6期。
作者简介
广东广信君达律师事务所朱滔律师团队，由具有长期从事审判、仲裁实务工作经验的朱滔律师创建。该律师团队长期专注于劳动人事、建设工程、企业治理、民商事争议解决、常年法律顾问等领域，拥有深厚的法学理论素养和丰富的从业经验，把握政策发展方向、洞悉市场发展趋势、熟谙专业法律知识，为客户提供全面的方案及见解，为客户发展保驾护航。
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作者丨朱滔律师团队排版丨王 婕审定 | 张 哲