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不止于地产

伍戈 伍戈经济笔记 2024-03-11

核心观点:

1.环环相扣,生生相息,是经济系统。尽管强调新产业的重要性,但地产、基建等传统动能的稳定,对于维护总需求乃至就业举足轻重。经历疫后1个季度的积压需求释放,近期地产似显疲态,其与基建及地方财政过往的那种交互循环能否持续?

2.作为经济的重要要素,土地一端连接老百姓的住房需求,一端关乎地方财政。最近看房热度下降预示着商品房成交的趋弱。尽管疫情消退,但居民资产负债表的修复仍需时日,加之存量房贷利率相对较高,或影响购房需求及房企拿地意愿的扩张。

3.保交楼是今年诸多房企的首要任务,其本质是还过去的旧债,而非资产端扩张。可用于拿地的现金流拮据,事实上制约了大多数房企的拿地能力。即使销售有所修复的房企,其拿地销售比等表征购地意愿的指标依然低落,民企和城投平台尤为明显。

4.展望未来,商品房销售弱势下,土地出让收入将低位徘徊。历史上,这都预示广义财政的支出压力,进而影响基建实物工作量。随着城投债到期规模将达历史最高,偿债压力势必抬升。短期稳定住地产与基建的循环机制,长期实现转型,已显迫切。


正文:

经历疫后1个季度的积压需求释放,近期地产似显疲态。尽管强调新产业的重要性,但地产、基建等传统动能的稳定,对于维护总需求乃至就业举足轻重。地产与基建及地方财政过往的那种交互循环能否持续?环环相扣,生生相息,关乎整个经济系统。


一、地产,为何重现弱势?

最近看房热度下降,预示着商品房成交的趋弱。尽管疫情消退,但居民资产负债表的修复仍需时日,加之存量房贷利率相对较高,或影响购房需求。


图1. 存量房贷影响居民信用扩张

来源:WIND,笔者测算

注:贷款为同比差值,2021年以来为较疫前同期差值。


作为“刚需”主力的青年人,推迟购房的意愿仍在持续。据安居客调研,一二线城市五年内有置业需求的青年中(18-38岁),计划年内购房、1-2年内购房的比例分别较去年下降了5个百分点至20.3%、46.5%。


图2. 房企拿地能力仍将承压 

来源:WIND,笔者测算

注:各数为当季值同比差值。


保交楼是今年诸多房企的首要任务,其本质是还旧债,而非资产端扩张。加之商品房销售和净融资修复不强,可用于拿地的现金流增速或延续下行。即使销售有所修复的房企,其拿地销售比等表征购地意愿的指标依然低落,民企和城投平台尤为明显。中指院数据显示,1-4月26家样本房企中,有22家的拿地销售比相较去年明显下降。


二、经济,不止于地产?

作为经济的重要要素,土地一端连接老百姓的住房需求,一端关乎地方财政。历史可见,土地出让收入不振时,其后一年的广义财政支出增速多有放缓。此外,土地财政收入似在很大程度上影响基建实物工作量的走势。


图3. 土地收入影响基建实物工作量 

来源:WIND,笔者测算

注:工作量含沥青、全钢胎、磨机开工率,特厚板、铁道用钢、挖掘机、压路机销量等。


不同于过往土地成交走弱期,本轮城投融资的政策环境反而有些趋紧。叠加今年城投债到期规模将达历史最高,债务偿付压力或将显著高于过往。


图4. 城投偿债压力或继续抬升

来源:WIND,笔者测算

注:压力为现金短债比小于1的城投占比。


三、基本结论

一是环环相扣,生生相息。现阶段地产-基建之间的正常循环关乎经济系统的稳定。最近看房热度下降预示着商品房成交的趋弱。尽管疫情消退,但居民资产负债表的修复仍需时日,加之存量房贷利率相对较高,或影响购房需求及房企拿地意愿的扩张。

二是保交楼是今年诸多房企的首要任务,其本质是还过去的旧债,而非资产端扩张。可用于拿地的现金流拮据,事实上制约了大多数房企的拿地能力。即使销售有所修复的房企,其拿地销售比等表征购地意愿的指标依然低落,民企和城投平台尤为明显。

三是展望未来,商品房销售弱势下,土地出让收入将低位徘徊。历史上,这都预示广义财政的支出压力,进而影响基建实物工作量。随着城投债到期规模将达历史最高,偿债压力势必抬升。短期稳定住地产与基建的循环机制,长期实现转型,已显迫切。


【作者】
伍戈博士,长江证券首席经济学家。曾长期供职央行货币政策部门,并在国际货币基金组织担任经济学家。孙冶方经济科学奖获得者,获浦山政策研究奖,远见杯经济预测冠军。著有货币经济“四部曲”。
俞涛、曹海巍、高童长江证券研究员。
刘霞、张采溢、董可歆:实习研究员。

【近期研究】
1.居民,购买力多少?,2023年5月7日
2.价格的温度2023年4月26日
3.居民扩张,还是收缩?2023年4月16日
4.归雁留痕,2023年2月17日

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