开发商逾期办证如何承担违约责任？

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导读

商品房买卖过程中买受人常常会遭遇开发商逾期办证，逾期办理可能导致孩子无法上学，无法落户，无法转让等情形，给购房者造成一定的损失。

对于逾期办理房屋权属证书的违约责任，在商品房买卖合同中有不同的约定。合同有约定的，按约定处理。没有约定的，则按法律规定处理。 

没有约定，包含没有约定办证期限和没有约定违约责任。

没有约定办证期限的，相关司法解释规定：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。即由于出卖人的原因，买受人在上述期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。

没有约定违约责任，即合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，相关司法解释规定：可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 

对于已经约定违约期限和违约责任的，则按照合同约定处理。

比如在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当然，如果合同约定的违约金过低，买受人则可以根据法律规定请求法院予以调整。法律依据为《合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。但是，买受人如认为违约金低于造成的损失，请求法院或仲裁机构增加，须提供造成相应损失的证据予以证明。

有的开发商为了规避违约责任，在合同中含糊其辞，导致约定不明。比如有的合同约定：告知买受人原因，协商延期或协商处理，貌似作了约定，拟依据有关法律“有约定的按约定处理”的规定，但实际上，如果就继续办理及违约责任承担问题协商不成的，则开发商仍应依照上述司法解释的规定承担法定的违约责任。

因此，买受人在遭遇开发商逾期办证时，应拿起法律的武器维护自身的权利。如有疑问，亦可以向专业的法律人士咨询。

作者：胡传文，景来律师事务所律师，电话[phone]

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