赠与的房屋到底能不能撤销？

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来源 | 法务之家

导读

《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”一百八十七条同时规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”那么，赠与的房产是否可以撤销？如果能撤销，什么情形下可以撤销？ 

一、哪些赠与可以撤销？

《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”这就是所谓的赠与人的“任意撤销权”，其目的就是赋予赠与人与受赠人达成合意后法定要件实现前以悔约权，使赠与人不致因情绪冲动，思虑欠周，贸然应允将不动产等价值贵重物品无偿给与他人，既受法律上的约束，遭受财产上的不利益。具体来讲，可以撤销的赠与包括以下几种情况：

（一）受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的。《中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。”如果受赠人实施的行为不是严重的，而是轻微的，赠与人则不得撤销。近亲属的范围包括配偶、直系亲属（父母、子女、外祖父母、外子女、兄弟姐妹）。

（二）受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的。《中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（二）对赠与人有扶养义务而不履行。”北京市高级人民法院在葛海鸿、郭宝珠等赠与合同纠纷申诉、申请民事裁定书[（2017）京民申4190号]中认为：“根据该协议，北京市海淀区西北旺镇景和园5号楼3单元101室归葛海云所有，葛海云自愿独立赡养葛兆祥夫妇，为二老养老送终。后葛海云一直履行赡养葛兆祥的义务，每月向葛兆祥支付赡养费用，且涉案房屋至今一直由葛兆祥居住使用。葛兆祥提出的涉案房屋不归葛海云所有、葛海云未尽赡养义务等主张，缺乏事实根据，其要求撤销赠与的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。”

（三）受赠人不履行赠与合同约定的义务的。《中华人民共和国合同法》第一百九十二条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（三）不履行赠与合同约定的义务。”浙江省高级人民法院在李颖与吴家乐、李筱萍物权确认纠纷再审民事判决书[（2015）浙民提字第29号]中认为：“该字据形成于吴家乐、李筱萍购买房屋及取得产权登记之后，签订字据时吴家乐、李筱萍为房屋所有权人，因此，字据所涉赠与系房产赠与而非购房款赠与。虽然字据中约定讼争房屋为李颖、吴昊的夫妻共同财产，也就是吴家乐、李筱萍确认将该房屋作为李颖、吴昊的婚房，并无偿将该房屋赠予李颖、吴昊，但房屋至今未过户登记到李颖、吴昊名下，房屋产权证亦一直由吴家乐、李筱萍持有，所有权尚未发生转移。依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款‘赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与’的规定，吴家乐、李筱萍有权撤销赠与。况且，从字据签订的时间及签订各方关系看，吴家乐、李筱萍赠与讼争房屋系作为李颖、吴昊的婚房使用，前提条件是李颖、吴昊婚姻关系存续。在本案一审立案受理之前，李颖、吴昊婚姻关系已出现危机，吴昊已提起离婚诉讼，就吴家乐、李筱萍来说，其当初赠与房屋的前提与基础已不复存在，其亦有权撤销赠与。”

（四）因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与；《中华人民共和国合同法》第一百九十三条规定：“因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。”黑龙江省哈尔滨市中级人民法院在司国民与司林英,司梦赠与合同纠纷二审民事判决书[（2015）哈民一民终字第947号]中认为：“关于经过公证的赠与合同是否有效的问题。司林英、司国民主张司治仁生前将其所有的房产赠与司梦，在赠与合同上没有司治仁的签字，该赠与合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定；《中华人民共和国合同法》第一百九十三条第一款规定：因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。赠与合同的撤销权只能由赠与人本人或者赠与人的继承人或监护人行使。而赠与人的继承人或监护人只有在赠与人因受赠人的违法行为而死亡或丧失民事行为能力时，才可以行使撤销权。本案中，司治仁生前将其所有的此处房产赠与其孙女司梦，并经过公证，司治仁生前并未直接行使撤销权，且所赠房产已办理完产权变更为司梦的登记手续，在司治仁去世之后，司林英、司国民作为司治仁的继承人，只有在因司梦的违法行为致使司治仁死亡或者丧失民事行为能力时，才可以行使撤销权。司林英、司国民并没有举示司梦在赠与行为中存在可撤销赠与的不当行为的证据。故原审法院以司林英、司国民证据不足为由，驳回其诉讼请求正确，本院予以确认。”

（五）赠与人的经济善显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。《中华人民共和国合同法》第一百九十五条规定：“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。”湖北省高级人民法院在张某、李某离婚后财产纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[（2017）鄂民申2216号]中认为：“在协议离婚之后，2014年1月7日张某与李某签订《离婚协议变更协议》约定涉诉房屋归张某所有，即李某将其所有的房屋无偿赠与张某，并对该协议进行公证。涉诉房屋至今未办理产权过户手续，即《离婚协议变更协议》关于房屋赠与的内容未实际履行。现李某主张按照《离婚协议书》确认房屋所有权，即不再履行《离婚协议变更协议》的赠与义务。《中华人民共和国合同法》第一百九十五条规定：“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务”。根据一、二审查明的事实，李某目前患病，无固定工作，无稳定经济收入来源，生活困难，且除本案所涉房屋外，其名下无房可住，因此原判决支持李某要求确认其对涉诉房屋的所有权的主张并无不当。”

二、哪些赠与不可以撤销？

《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”一百八十八条同时规定：“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。”因此，有两类赠与合同是不得撤销的：

（一）具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不得撤销。北京市第二中级人民法院在王帅与中国红十字基金会公益事业捐赠合同纠纷二审民事判决书[（2015）二中民终字第11186号]中认为：“根据我国相关法律规定：具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不得撤销。综上，王帅上诉要求撤销与红基会之间的公益事业捐赠合同、要求红基会返还其捐赠款12元及利息，因红基会并未违约且王帅之诉求有违上述法律规定，故其该项上诉请求本院不予支持。”

（二）经过公证的赠与合同不得撤销。江苏省无锡市中级人民法院在高某甲与高某乙继承纠纷二审民事判决书[（2016）苏02民终145号]中认为：“经过公证的赠与合同不得撤销，除非得到受赠人同意。本案中，涉案房屋份额在刘某某向高某丙赠与后，虽未办理转移登记手续，但该赠与已经公证，因高某丙本人也无放弃该赠与的意愿，故高某甲不能凭公证遗嘱推翻公证赠与。一审在确定了公证赠与合法有效后，判决高某甲通过该公证遗嘱取得该六分之一房屋产权以及继承高某某处的份额，合计取得房屋产权的三分之一，已经充分考虑了双方的利益平衡问题，并无不当。此外，本院根据房屋产权的份额归属，为便利执行、防止矛盾升级，确定诉争房屋归高某乙所有并由其向高某甲支付房屋归并款100000元。”

三、赠与的房地产是否可以撤销？

房地产赠与是指房地产权利人将自己拥有的房地产，无偿转让给他人的一种民事法律行为。房地产赠与必须符合以下几个条件：

1、房地产赠与人必须具有完全行为能力，赠与行为是其真实的意思表示；

2、房地产赠与人必须是房地产的拥有人，具有合法齐备的权属证件，与他人不存在权属纠纷；

3、房地产赠与人和受赠人均属自愿，并且订有书面协议，条件许可时应办理公证；

4、房地产赠与必须经房地产管理机关登记、审核，办理产权过户手续；

5、房地产赠与不得危害公共利益和损害他人的合法权益，不得为逃避应当履行的法定义务或法规管理而设立赠与。

（一)房屋赠与未办理产权登记手续的，赠与人享有任意撤销权。

《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”这与以前的法律规定有所不同，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”这个规定已经不适用了。

《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”可见，房地产的赠与未办理产权转移手续，赠与行为尚未实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

（二)赠与合同经过公证，但房屋尚未办理过户的赠与是否可以撤销？

一般来说，经过公证的赠与是不可撤销的，北京市门头沟区人民法院在张其德与王文顺等赠与合同纠纷一审民事判决书[（2014）门民再初字第1758号]中认为：“赠与合同是赠与人将属于自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第二款及第一百八十八条的规定，经过公证的赠与合同是诺成合同，只要双方当事人的意思表示达成一致，合同即可成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”如果赠与人无理反悔，就是不配合办理房屋过户手续，受赠人可根据《中华人民共和国合同法》第一百八十八条（具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付）的规定向人民法院提起诉讼。

当然这也不是绝对的，如果赠与人存在相反证据推翻该公证的，赠与人依然可以撤销赠与合同，收回赠与房屋。相反的证据主要包括：1、证明公证不是当事人的真实意思表示的证据。如果赠与人有证据证明自己前往办理公证时是处于重大误解、诱骗、胁迫、意识不清等原因，并非自己真实意思形成的公证，可向公证机构申请复查推翻公证书，从而撤销赠与合同收回房屋。2、证明公证程序违法的证据。如果公证机关适用法律错误，也可以推翻公证书，达到撤销赠与的目的。

需要注意的是，即使赠与合同公正合法，也有可能被撤销，那就是当出现上面谈到的法定撤销赠与的事由时。

（三）夫妻之间的房产赠与未办理过户是否可以撤销？

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”安徽省合肥市中级人民法院在汤平、谢玉华夫妻财产约定纠纷二审民事判决书[（2017）皖01民终5611号]中认为：“婚姻法司法解释（三）第六条规定......该条明确将合同法第一百八十六条作为调整夫妻赠与房产任意撤销的依据。《合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与或是经过公证的赠与合同，不适用欠款规定。由此可见，只要不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与或是经过公证的赠与合同，赠与人就应享有任意撤销赠与的权利。”

作者简介：李明君，山东省平阴县华兴法律服务工作室合伙人之一，曾在法院工作近三十年，主要从事民事和执行工作，业务电话[phone]。

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