最高院 | 未领取权属证书的土地使用权转让合同的效力
来源丨民事法律参考
最高人民法院（2015）民申字第196号
裁判要旨
就不动产交易而言，物权变动的原因为合同，合同的结果为物权变动，原因与结果需做法律上区分，即合同与当事人意思表示一致时产生债法上的相对效力，而物权的变动则必须依赖登记这一公示行为方能产生对世的绝对效力，债权合同的效力独立存在，不以合同是否履行以及能否履行等物权变动为生效要件。
针对秦龙公司申请再审所依据的事实及理由，本院认为：
一、关于原判决是否认定事实错误的问题。2007年1月17日秦龙公司与空后广州办签订的《军用土地使用权转让合同》及其补充合同虽然名为军用土地使用权转让，但并无对所涉土地使用权为军事用途、地上建筑物为军事设施的任何表述，受让人秦龙公司亦非军事单位，而且秦龙公司意图获得的是可以在市场自由交易的土地使用权而不是流转限制的军用土地使用权。2007年3月30日秦龙公司与嘉德利公司、中经信公司三方签订的《协议书》及其补充协议也明确约定《军用土地使用权转让合同》中所述地块需符合用地性质或用途为出让商住用地的条件，这说明秦龙公司作为出让人已承诺其所转让的土地使用权的来源和用途应为出让商住用地并与嘉德利公司形成合意。故秦龙公司关于本案所争议标的物为划拨军用土地使用权的主张因无事实根据而不能成立。
二、关于原判决对《协议书》效力认定是否适用法律错误的问题。就不动产交易而言，物权变动的原因为合同，合同的结果为物权变动，原因与结果需做法律上区分，即合同与当事人意思表示一致时产生债法上的相对效力，而物权的变动则必须依赖登记这一公示行为方能产生对世的绝对效力，债权合同的效力独立存在，不以合同是否履行以及能否履行等物权变动为生效要件。因此，本案《军用土地使用权转让合同》所附生效要件成就时生效，《协议书》则自成立之日即生效，是否办理物权登记均属于合同履行的情形，并非认定合同效力的法定事由，不影响合同的效力。秦龙公司虽引用《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款关于“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定主张本案所涉《协议书》无效，但我国现行法律、行政法规并无关于国有土地使用权转让合同需经登记或批准等手续方发生效力的具体规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订）第三十八条第六项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，只是房地产登记部门在行使行政管理职能时审查房地产变更登记的所需条件，不是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条所指的效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，并未直接否定合同的效力或确认自始无效。故秦龙公司关于原判决认定《协议书》有效系适用法律错误的主张因无法律依据而不能成立。
三、关于原判决是否超出嘉德利公司诉讼请求范围问题。从本案查明的事实来看，广东省珠海市国土资源局已就本案所涉B、C地块土地使用权做出变更登记，其内容与秦龙公司和嘉德利公司订立《补充协议（一）》所约定的转让条件相一致，而空后广州办于本案再审审查期间明确表示已全额收取合同标的款、愿意依照合同约定办理B、C地块使用权转让手续，且A地块使用权也已经过户至秦龙公司名下，故秦龙公司关于本案所涉地块无法履行过户手续的理由不能成立。另外，原审已查明：B地块房地产权证号原为C0301227、现为粤C6571353，C地块房地产权证号原为C0301226、现为粤C6571351。因此嘉德利公司所主张的C0301227和C0301226土地使用权与一审判决主文所列粤C6571353和粤C6571351土地使用权为相同地块。故秦龙公司关于原审判决内容超出嘉德利公司诉讼请求范围的主张因无事实依据而不能成立。
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