一房七卖，民事欺诈还是合同诈骗？

来源丨上海市静安区人民法院、上海高院

景来律师导读

购房人购房前没有做产权调查，花百余万元购买的房屋却无法过户，最终发现出卖人竟“一房七卖”！近期，上海市静安区人民法院（以下简称静安区人民法院）审理了这样一起合同诈骗案。（Jlls）

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案情回顾

2019年，李女士通过中介看中了黄某出售的房屋，房屋的位置和价格都让人满意，她很快便与黄某签订了《房屋买卖居间协议》，并先后支付了购房款127万余元。

但李女士并不知情的是，黄某此前已将这套房屋抵押给一家小额贷款公司，贷款所得百余万元均用于归还自己的个人债务。此后，因黄某无法归还小额贷款公司贷款，房屋被人民法院司法查封导致无法过户。李女士与黄某交涉多次，黄某既无法办理过户，也因房款已被自己挪用偿还个人其他债务及日常开销而无法返还。“钱房两空”的李女士无奈将黄某诉至静安区人民法院。

法院审理

静安区人民法院受理该起房屋买卖合同纠纷案件后，发现涉案房屋竟然已涉及3起房屋买卖纠纷，诉讼标的额已超过200万余元，因黄某有经济犯罪嫌疑，故将相关案件材料移送公安机关。

2023年10月，公诉机关指控黄某犯合同诈骗罪，向静安区人民法院提起公诉。

人民法院经审理查明，2019年11月至2022年10月期间，被告人黄某隐瞒涉案房屋被抵押、被查封等事实，先将涉案房屋出售给李女士且并未履约过户，后又与6名购房者签订房地产买卖居间协议或买卖合同或购房定金合同等，收取购房款或购房定金共计234万元。

人民法院认为，黄某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪，依法判处黄某有期徒刑十年，并处罚金和退赔违法所得。

法官说法

一、“一房七卖”，民事欺诈还是合同诈骗要分清

司法实践中，“一房多卖”如何区分民事欺诈行为与合同诈骗犯罪，关键看是否具有“非法占有的目的”，即卖房人是否使用欺诈的手段非法占有他人钱款的意图。民事欺诈主要是在买卖过程中，后来者愿意用更高的价格买房，卖房人为了获得更多的经济利益，通过欺骗行为将房屋进行重复买卖。而合同诈骗犯罪则是卖房人以出售房屋为幌子，使用虚构事实、隐瞒真相的欺诈手段，将他人的购房款占为己有。

本案中，黄某隐瞒房屋的真实情况，先后与7名购房者签订了协议或者合同，通过欺骗行为使这些房屋买受人信以为真，“自愿”地将购房款交付给黄某，其得到房款之后用于偿还个人债务和日常开销。在交易过程中，黄某又多次编造了各种理由搪塞房屋买受人，拖延交付房屋，而且黄某在案发后无其他资产，债台高筑，无归还钱款的可能性。综上，本案中黄某非法占有的目的非常明显，在签订、履行合同过程中，黄某骗取对方当事人财物，数额特别巨大，故认定黄某构成了合同诈骗罪而不是民事欺诈。

二、购买二手房，“产调”信息要查询

本案中，被害人李女士等购房者均没有查询产权信息，仅听信了黄某单方面对于房屋产权的保证，就签订了相应的购房合同，此类情况在二手房买卖中时有发生。

购房者在拟购买二手房屋时做好产权调查，查询到相关的“房地产抵押状况信息、房地产权利限制状况信息（如查封）”等，如发现有房产被抵押等情况应谨慎签订购房合同，可较为有效地避免出现类似“房财两空”的被动局面。具体而言，购房者可以前往房屋所在地的不动产登记事务中心或房地产交易中心查询相应产权信息；也可以要求出卖人通过随申办查询其名下房产情况。

三、房屋如涉抵押，法律风险要注意

根据《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人是可以转让抵押财产的，但当事人另有约定的除外。根据现有法律规定，全国各地也陆续出台了“带押过户”的政策，这的确促进了房地产的交易活力，也提升了二手房的交易效率。与此同时，广大购房者要注意，虽然“抵押房”已经不存在过户问题，但房屋上的抵押权仍然存在，是否同意“带押过户”也是买受人需要慎重考虑的问题。

如双方约定需要在过户前涤除抵押权的，建议买受人做好资金监管措施或与出卖人协商一致，在征得抵押权人同意的情况下，由买受人将购房款直接交付至抵押权人处，确保“专款专用”，及时办理抵押注销手续，避免买受人支付的款项被出卖人挪作他用。

四、缔约需谨慎，双方义务要明确

部分房屋买卖合同格式文本中包含“出卖人已向买受人告知房屋产权状况，买受人对上述房屋产权状况充分了解，自愿购买”等类似条款，如买受人未实际查阅拟购买房屋的产权信息，对于存在上述条款的合同谨慎签约，以免对买受人的后续维权过程产生不利的影响。

同时，建议在合同中明确约定购房款的支付进度和出卖方的过户、交房等相应义务，双方应严格按照时间节点履行手续。出卖人若拖延办理过户、交房等手续，则买受人可以根据合同约定要求出卖人承担相应的违约责任。

法条链接

一、《中华人民共和国刑法》

第二百二十四条　有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：

（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；

（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；

（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；

（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；

（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。

二、《中华人民共和国民法典》

第四百零六条　抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

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