金辉控股“三道红线”转绿背后：现金及银行余额突增 少数股东权益暴涨2.2倍
现金、银行余额及少数股东权益大增，金辉控股“三道红线”转绿背后另有玄机？
3月19日，金辉控股（集团）有限公司（09993.HK，以下简称“金辉控股”）发布了其上市后的首份年度业绩报告。
报告显示，截至2020年12月31日，金辉控股实现合约销售额972.0亿元，距离千亿仅一步之遥；实现营业收入348.8亿元，净利润38.2亿元，同比增幅均超过30%，表现颇为亮眼。但与行业内相近规模的越秀地产、时代中国、合景泰富等相比，其营业收入、净利率，甚至毛利率均处于偏低水平。
值得注意的是，根据年报数据，金辉控股的“三道红线”全部合格，其中净负债率降至75.3%，现金短债比上升至1.4，剔除预收款后的资产负债率降至69.0%。而截至2019年末，上述三项数据还分别是166.9%、0.7和76.9%，彼时的金辉控股，还是一个典型的“高杠杆、高负债”式的房地产企业。
金辉控股的盈利水平为何会低于相近规模的其他房企，公司又是如何在短时间内优化自身债务情况的？就上述问题，《中国科技投资》记者已致函金辉控股，截至发稿，对方尚未回应。
盈利水平偏低
2020年，金辉控股的销售额仍在继续上升，虽然距离千亿尚有一段距离，但增速仍然达到了9.4%。根据克而瑞的统计数据，金辉控股2020年的权益销售额为786.0亿元，位列百强房企第36名。
业绩报告显示，截至2020年末，金辉控股实现营业收入348.8亿元，同比增长34.3%；实现毛利润77.1亿元，同比增长36.2%；实现净利润38.2亿元，同比增长42.0%。从增速来看，营业收入、毛利润和净利润基本保持了同步增长。
记者随后查阅了与金辉控股销售规模较为接近的越秀地产（合约销售额957.6亿元）、时代中国（合约销售额1003.8亿元）和合景泰富（合约销售额1036.1亿元）三家房企，发现不论是营业收入、毛利润还是净利润，金辉控股总体而言，盈利水平偏低。
特别是相较于合景泰富，金辉控股以更高的营业收入，却取得了比较低的毛利润和净利润。从比值来看，金辉控股22.1%的毛利率均低于前述三家房企，其10.9%的净利率甚至不到合景泰富的一半，仅略高于越秀地产。
*金辉控股与其他三家房企盈利水平的比较
从自身情况来看，金辉控股的盈利水平也未见明显增长。虽然相较于2019年而言，其毛利率和净利率略有上升，但将时间线拉长来看，金辉控股的毛利率和净利率整体在下降趋势之中。
*金辉控股近四年毛利率和净利率变化情况
知名地产分析师严跃进表示，这或许与金辉控股目前所处的发展阶段有关。严跃进认为，对于现阶段的金辉控股而言，扩大规模仍是最主要的目标，至于盈利水平的高低，则是企业达到一个成熟阶段之后才会着重考虑的事情。
有外界评论认为，金辉控股毛利率偏低、增收不增利的局面或许与其高速扩张中高溢价拿地的策略紧密相关。根据易居研究院中国百城居住用地报告，2020年上半年金辉控股拿地平均溢价率达43.5%。
不过根据业绩报告，金辉控股2020年的平均土地收购成本为5126元/平方米（按建筑面积算）。记者统计分析了已发布2020年业绩报告的部分房地产企业的平均土地收购成本，发现金辉控股的楼面价并不算太高，处于较为居中的位置。
部分房企2020年新增土地项目收购成本
注：上表数据为记者根据年报数据计算得出，因部分年报数据存在四舍五入，因此尾数可能与实际情况略有差异，不影响阅读。
少数股东权益暴涨2.2倍
金辉控股此次业绩报告，最亮眼的地方莫过于“三道红线”全部达标。业绩报告显示，截至2020年末，其净负债率为75.3%，现金短债比为1.4，剔除预收款后的资产负债率为69.0%。
记者发现，其中净负债率和现金短债比两项数据都与金辉控股突增的“现金及银行余额”这一数据有关。根据业绩报告，该数据包含受限制现金、已抵押存款和现金及现金等价物。
据财报，在2019年，金辉控股的“现金及银行余额”还只有134.0亿元；到2020年，该数据突增至265.9亿元，同比增长98.4%。而该部分增加的“现金及银行余额”，金辉控股并没有详细解释其来源，仅表示系“物业预售增加导致现金及现金等价物增加”。而由于金辉控股未公布详细的现金流量情况，因此该说法尚无法从业绩报告中获得证实。
*金辉控股近四年净负债率变化情况
此外，2020年金辉控股的所有者权益由2019年的213.79亿元增长68.91%至361.12亿元，而其中又主要依赖于少数股东权益的增加。
年报显示，2019年金辉控股的非控股权益为45.49亿元，而2020年的非控股权益升至145.50亿元，同比大增219.85%。经计算可知少数股东权益占到权益总额的40.29%，较上一年增加了约19%。
通常来说，非控股权益占比增长并不是什么奇怪的事，但记者注意到，金辉控股2020年的净利润38.2亿元中，非控股权益应得的仅为6.9亿元，占比18.1%，与其在权益中所占的比例存在不匹配的情况。
也就是说，金辉控股的少数股东以40.3%的权益只获取了18.1%的净利润，净资产回报率较低。对此，严跃进表示，不排除未来少数股东占净利润比例上调的可能。
总的来看，金辉控股是在借贷总额增长不明显，现金及银行余额、权益总额大幅增长的情况下，实现净负债率大幅下降的。
同策研究院资深分析师肖云祥告诉记者，一般情况下，要快速降低净负债率，公司可采取减少有息负债，增加现金或者是增加所有者权益来完成。但如果从美化报表的角度看，从所有者权益入手是比较好操作的，也就是采用“明股实债”的办法。
不过，肖云祥也强调，在“三道红线”的监管要求中，对明股实债融资也有一定的要求，特别是试点企业必须提交相关负债情况。
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